과징금·보조금

방치된 군 소유 공터에 창고를 뒀는데 변상금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 군 소유 공터는 공유재산이어서 사용허가나 대부계약 없이 창고를 두면 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 내야 합니다. 공유재산법 제6조는 법이 정한 절차 없이 공유재산을 쓰는 것을 금지하고, 제81조가 변상금 징수를 정합니다. 지금은 통지서의 점유 면적과 기간이 실제와 맞는지부터 확인하십시오.

오래 방치된 공터라고 해서 누구나 써도 되는 땅으로 보지는 않습니다. 방치 기간과 관계없이 사용허가나 대부계약이 있어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 봄부터 집 옆에 방치된 공터 100제곱미터에 컨테이너 창고를 두고 농기구를 보관해 왔습니다. 2026년 여름 군청이 그 땅은 군 소유 공유재산이라며 2년치 변상금을 부과하겠다고 통지했습니다. F씨는 공유재산이 정확히 무엇인지, 왜 변상금을 내야 하는지, 금액을 줄일 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유재산이란 정확히 무엇을 말하나요?

공유재산은 지방자치단체의 부담, 기부채납, 법령에 따라 지방자치단체 소유가 된 재산 중 법이 정한 종류를 말합니다. 부동산과 종물, 선박·항공기, 공영시설의 중요한 기계·기구, 지상권·전세권 같은 권리, 특허권·저작권 같은 지식재산이 들어갑니다.

주식과 출자로 인한 권리, 지방채증권 같은 유가증권, 부동산신탁의 수익권, 건설 중인 재산, 온실가스 배출권도 공유재산입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」은 이 아홉 가지 종류를 공유재산의 범위로 정합니다.

공유재산은 행정재산과 일반재산으로 어떻게 나뉘나요?

공유재산도 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 나뉩니다. 시청사 같은 공용재산, 도로·공원 같은 공공용재산, 상수도 같은 기업용재산, 문화재 같은 보존용재산이 행정재산이고, 나머지는 일반재산입니다. 사용하기로 결정한 재산과 건설 중인 재산도 행정재산에 포함됩니다.

행정재산은 시효취득 대상이 되지 않습니다. 방치된 공터라도 도로나 공원 예정지로 결정돼 있으면 행정재산일 수 있으므로, 오래 썼다는 이유만으로 소유권을 주장하기는 어렵습니다.

공유재산을 허락 없이 쓰면 변상금은 얼마인가요?

사용허가나 대부계약 없이 공유재산을 쓰면 그 재산의 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금을 내야 합니다. 등기부상 명의인을 믿고 상당한 대가를 치르고 샀는데 뒤에 공유재산으로 밝혀진 경우와, 재해대책처럼 국가나 지방자치단체가 불가피하게 점유하게 한 경우는 변상금을 걷지 않습니다.

변상금을 한 번에 내기 어려우면 무단점유 경위, 경제적 사정, 토지 용도를 고려해 5년 범위에서 징수를 미루거나 나눠 내게 할 수 있습니다.

앞으로 계속 쓰려면 어떻게 해야 하나요?

일반재산이면 대부계약, 행정재산이면 사용허가를 받아야 합니다. 일반재산 대부는 원칙적으로 일반입찰로 하지만, 법령이 정한 경우에는 수의계약도 가능합니다. 대부를 받은 사람은 그 땅을 다른 사람에게 쓰게 할 수 없습니다.

공유재산 무단점유 대응 순서

• 재산 구분 확인 - 군청에 해당 필지가 행정재산인지 일반재산인지 묻습니다. 구분에 따라 사용허가와 대부 중 어느 절차를 밟을지 정해집니다.
• 변상금 산정 내역 요청 - 점유 면적·기간·기준 대부료 산정표를 받습니다. 실제 점유 면적보다 넓게 잡힌 경우가 많습니다.
• 점유 시작일 증빙 - 컨테이너 설치 사진, 구입 영수증으로 점유 시작일을 확정합니다. 부과 기간이 실제보다 길면 줄일 수 있습니다.
• 분할납부 신청 - 경제적 사정이 어려우면 징수 유예나 분할납부를 신청합니다. 5년 범위에서 가능합니다.
• 대부·사용허가 신청 - 계속 쓰려면 적법한 사용 권원을 갖춥니다. 이후 사용분은 변상금이 아니라 대부료로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유재산인지 자체가 다퉈지거나 점유 부분이 측량상 불분명하면 지적도·측량성과도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유재산 변상금 부과처분 취소소송과 관련 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유재산에는 어떤 재산이 들어가나요?
  부동산과 종물, 선박·항공기, 공영시설의 중요한 기계·기구, 지상권·전세권 같은 권리, 지식재산, 주식·유가증권, 부동산신탁 수익권, 건설 중인 재산, 온실가스 배출권이 들어갑니다. 공유재산 및 물품 관리법 제4조 제1항이 이 아홉 가지를 공유재산의 범위로 정합니다.
• 공유재산과 국유재산은 무엇이 다른가요?
  소유 주체가 다릅니다. 국유재산은 국가 소유이고, 공유재산 및 물품 관리법 제2조 제1호의 공유재산은 지방자치단체의 부담·기부채납·법령에 따라 지방자치단체 소유가 된 재산입니다. 관리 법률도 국유재산법과 공유재산법으로 나뉘고, 사용료 요율도 공유재산은 조례로 정합니다.
• 공유재산 변상금은 얼마나 나오나요?
  그 재산의 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액입니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항이 정한 기준이며, 무단점유한 면적과 기간에 맞춰 계산합니다. 사용허가나 대부계약 기간이 끝난 뒤 계속 쓴 경우도 무단점유에 포함됩니다.
• 변상금을 나눠 낼 수 있나요?
  가능합니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제2항은 무단점유 경위, 경제적 사정, 무단점유지의 용도를 고려해 5년 범위에서 변상금 징수를 미루거나 나눠 내게 할 수 있다고 정합니다. 분할납부를 원하면 부과 통지를 받은 뒤 지방자치단체에 신청해야 합니다.
• 오래 쓴 공터는 시효취득할 수 없나요?
  행정재산이면 할 수 없습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항은 행정재산을 민법 제245조에도 불구하고 시효취득 대상에서 제외합니다. 일반재산이라면 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 경우 시효취득을 주장할 여지가 있습니다.
• 변상금을 내지 않아도 되는 경우가 있나요?
  있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항 단서는 등기부 등 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 상당한 대가를 치르고 취득한 재산이 뒤에 공유재산으로 밝혀진 경우, 재해대책처럼 국가나 지방자치단체가 불가피하게 점유하게 한 경우 변상금을 징수하지 않는다고 정합니다.

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