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행정처분 대응

취득시효 승소 판결을 받았는데 구청이 토지분할을 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 확정판결에 따른 토지분할신청이라도 나누면 건물이 건축법상 분할 제한 기준에 어긋나게 되는 경우 구청은 신청을 반려할 수 있습니다. 대법원은 지적소관청이 확정판결에 기초한 신청도 건축법상 대지 분할 제한 저촉 여부를 심사해 반려해야 한다고 보아 원심을 파기했습니다. 지금은 반려 통지서에 적힌 분할 제한 근거 조문부터 확인해 보십시오.

기한

토지분할신청 반려처분을 다투려면 반려 통지를 받아 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다.

승소 판결문만 들고 가면 구청이 토지분할을 당연히 해 줄 것이라고 기대할 필요는 없습니다. 판결은 땅 주인과의 관계를 정했을 뿐, 건축법상 분할 제한까지 풀어 주지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 이웃 땅의 한쪽 일부를 20년 넘게 마당으로 써 왔고, 2024년 그 부분에 관해 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 이행 판결을 받아 확정됐습니다. 등기를 하려면 먼저 그 부분을 별도 필지로 나눠야 해서 구청에 토지분할과 지적측량성과도 검사를 신청했습니다. 그런데 이웃 땅에는 주택이 서 있었고, F씨가 신청한 선대로 나누면 그 주택이 인접 대지경계선에서 떨어져야 하는 거리 기준을 지키지 못하게 됐습니다. 구청은 2025년 건축법상 분할 제한을 이유로 신청을 반려했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정판결이 있어도 구청이 토지분할을 거부할 수 있나요?

네, 확정판결에 따른 신청이라도 건축법상 대지 분할 제한에 걸리면 지적소관청은 토지분할신청과 지적측량성과도 검사신청을 반려해야 합니다. 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023두50349 판결은 지적소관청이 분할 제한 저촉 여부를 심사해야 하고, 이 법리는 신청이 확정판결에 기초한 경우에도 같다고 했습니다.

대법원이 든 이유는 이렇습니다.

  • 공법 규제는 판결로 사라지지 않음 - 판결로 사법상 권리관계가 확정돼도 공법상 규제의 적용이 전면 배제되지는 않습니다. 허가가 필요한 분할보다 아예 금지된 분할은 더 엄격하게 다뤄야 합니다.
  • 당사자 합의와 같은 처지 - 당사자끼리 합의해 분할을 신청해도 공법상 규제에 걸리면 반려되는데, 판결이 있다고 달리 볼 이유가 없습니다.
  • 탈법 우회 차단 - 민사소송은 당사자 주장만 심리하고 행정청이 관여하지 않으므로, 자백간주 판결로 분할 제한을 피해 가는 일을 막아야 합니다.

건축물이 있는 땅은 어떤 경우에 나눌 수 없나요?

건축물이 있는 대지는 조례로 정한 최소 면적보다 작게, 또는 대지와 도로의 관계·건폐율·용적률·대지 안의 공지·높이 제한 같은 건축 기준에 못 미치게 나눌 수 없습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「건축법」은 이 제한을 「대지의 분할 제한」으로 따로 정하고 있습니다.

위 사건에서 문제 된 것은 전용주거지역과 일반주거지역에서 일조 확보를 위해 정북방향 인접 대지경계선으로부터 거리를 두게 한 높이 제한이었습니다. 신청대로 나누면 남는 땅 위 건물이 그 이격거리 기준에 어긋나게 되므로, 대법원은 반려처분이 적법하다고 보았습니다.

그럼 시효취득 판결은 쓸모가 없어지나요?

판결 자체가 무효가 되는 것은 아니지만, 분할 제한이 풀리지 않는 한 그 판결로 일부 필지에 대한 소유권이전등기를 마치기는 어렵습니다. 대법원은 사법상 권리관계에서도 건축법상 대지 분할 제한은 청구권 실현의 이행불능 사유로 이해된다고 언급했습니다.

원심은 확정판결에 기초한 신청은 반려할 수 없다고 보았지만, 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 돌려보냈습니다. 대법원은 반려처분이 적법하다는 법리를 밝혔고, 최종 판결은 환송 후 재판에서 내려집니다. 분할 제한을 피할 수 있도록 분할선을 바꾸거나, 건물 쪽 사정이 달라진 뒤 다시 신청하는 방법은 사안마다 따로 따져야 합니다.

소송을 내기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

1필지 일부에 대한 소유권이전등기를 청구하기 전에, 그 선대로 나눴을 때 건축법상 분할 제한에 걸리는지부터 확인해야 합니다. 토지소유자는 소유권이전·매매 등을 위해 필요할 때 분할을 신청할 수 있지만, 분할이 개발행위허가 대상이면 허가를 먼저 받아야 합니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고 등기해야 소유권을 얻는 구조입니다. 등기를 할 수 없으면 소유권도 얻지 못하므로, 분할 가능성은 승소 가능성만큼 앞서 따져야 합니다.

토지분할 반려 대응 순서

  • 반려 사유 확인 - 반려 통지서에 적힌 근거 조문이 면적 제한인지, 이격거리·건폐율 같은 건축 기준인지 확인합니다.
  • 분할선 검토 - 측량업체와 함께 분할선을 조정하면 기준을 맞출 수 있는지 검토합니다. 판결의 특정 범위와 어긋나지 않는지도 봅니다.
  • 허가 대상 확인 - 분할이 개발행위허가 대상인지 확인하고, 대상이면 허가 신청을 먼저 합니다.
  • 불복 여부 결정 - 반려 사유가 실제로 분할 제한에 해당하지 않는다면 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다.
  • 대안 협의 - 분할이 막히면 상대방과 매매·지분 정리 등 다른 정리 방법을 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 무허가이거나 조례상 최소 분할 면적이 쟁점이라면 건축물대장과 조례 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지분할·인허가 반려처분 취소소송과 부동산 소유권 분쟁을 수행합니다.

판결 후 분할·등기 흐름
  1. 1

    확정판결

    1필지 일부 소유권이전등기 이행 판결

  2. 2

    지적측량·성과도 검사

    지적소관청이 건축법 분할 제한 심사

  3. 3

    토지분할

    제한에 걸리면 반려

  4. 4

    소유권이전등기

    분할된 필지에 등기

실무상 착안점

점유취득시효 소송에서 이긴 분들은 판결문만 있으면 측량과 분할, 등기가 차례로 끝날 것이라고 생각합니다. 그런데 이웃 땅에 건물이 있으면 분할선 하나 때문에 그 건물이 건축 기준을 어기게 되는 일이 생기고, 구청은 그 이유로 분할을 거부할 수 있습니다. 대법원은 판결이 있어도 같다고 정리했습니다.

그래서 소송을 시작하기 전에 측량도면에 분할선을 그려 보고, 남는 땅의 건물이 대지경계선에서 얼마나 떨어져 있는지, 건폐율과 용적률이 어떻게 바뀌는지를 미리 계산해 두어야 합니다. 이미 판결을 받았다면 반려 통지서의 근거 조문과 측량성과도를 함께 보관합니다.

이 자료는 반려처분 취소소송에서 실제로 분할 제한에 걸리는지를 다투는 근거가 되고, 걸린다면 분할선을 바꿔 다시 신청할지, 상대방과 금전으로 정리할지를 정하는 판단 자료가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 행정·복지

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 토지분할·인허가 반려처분 취소소송과 부동산 소유권 분쟁을 수행해 왔으며, 분할선에 따른 건축법 저촉 여부를 측량 자료로 먼저 검토한 뒤 소송과 협의 중 실익 있는 방법을 고르는 방식으로 대응합니다.

  • 행정처분 취소·집행정지
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 명도·임대차 분쟁

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.

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