규제·허가 기준

필지 일부만 나눠 짓는 건축허가, 분할 등록 전에도 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

사용승인 신청 때까지 필지를 나누는 조건으로 건축허가를 받을 수 있고, 분할이 법령상 불가능하지 않으면 교통혼잡·민원을 이유로 거부할 수 없습니다. 대법원 2015두47737 판결로 거부 가능 사유, 분할 제한, 불복 기한을 정리했습니다.

네, 사용승인을 신청할 때까지 필지를 나누는 조건으로 먼저 건축허가를 받을 수 있습니다. 이를 토지분할 조건부 건축허가라고 하며, 행정청은 분할이 법령상 명백히 불가능하거나 분할에 대한 개발행위허가를 받기 어려운 경우가 아니면 이를 이유로 거부할 수 없습니다. 대법원은 대형마트 주차장 일부를 떼어 주유소를 지으려는 신청을 교통혼잡과 민원을 이유로 거부한 처분을 위법하다고 본 원심을 유지했습니다. 분할 등록을 먼저 마쳐야만 허가를 신청할 수 있는 것은 아니고, 공사를 마친 뒤 사용승인 신청 전까지 분할하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E사는 교외에서 대형 매장을 운영하며 넓은 지상주차장을 함께 쓰고 있습니다. 주차장 한쪽 약 700㎡를 떼어 내 세차장과 소형 근린생활시설을 짓기로 하고 2026. 7. 분할을 조건으로 건축허가를 신청했습니다. 2026. 8. 구청은 주차장 안 사고 위험과 주변 교통 체증, 인근 상인들의 집단 민원을 이유로 허가를 거부했습니다. 거부 통지서에는 분할이 불가능하다는 내용은 없었습니다. E사 담당자는 건축법상 문제가 없는데 이런 이유로 거부할 수 있는지, 분할 등록부터 다시 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 마트 주차장 주유소 사건을 어떻게 판단했나요?

건축허가 거부처분을 취소한 원심을 유지하고 구청의 상고를 기각했습니다. 마트 운영 회사는 2013. 4. 19. 대지 21,969.4㎡ 중 지상주차장으로 쓰던 663㎡를 분할해 건축면적 170.09㎡의 주유소를 짓겠다며 허가를 신청했습니다. 구청은 2013. 5. 3. 주차장 사고위험 증가와 교통혼잡, 인근 교통체증과 사고 우려, 주민·상인 집단민원을 이유로 거부했습니다.

대법원은 신청이 건축법 등 관계 법령의 제한에 해당하지 않고, 건축물이 있는 대지의 분할이라 개발행위허가 대상도 아니라고 보았습니다. 구청이 든 사유는 오히려 분할이 가능하다는 것을 전제로 한 것이었고, 원심은 건축허가를 제한할 만한 중대한 공익상 필요도 인정되지 않는다고 보았습니다. 대법원은 이 판단이 법리에 맞다고 했습니다. 소송 중 구청이 새로 내세운 사유들은 당초 처분사유와 기본적 사실관계가 같지 않아 받아들이지 않았습니다.

토지분할 조건부 건축허가는 어떤 경우에 거부할 수 있나요?

토지분할이 관계 법령상 제한에 해당해 명백히 불가능하면 거부해야 하고, 분할이 재량행위인 개발행위허가 대상인데 허가를 받기 어렵다고 판단되면 분할부터 거치라는 이유로 거부할 수 있습니다. 행정청이 객관적으로 이행할 가능성이 없는 조건을 붙여 허가할 수는 없기 때문입니다. 개발행위허가 권한은 다른 행정청에 있을 수 있어 그 전문적 판단을 먼저 받아 보라는 취지입니다.

그 밖에는 건축법 등 관계 법령의 제한에 해당하지 않는 한 허가해야 합니다. 대법원은 “중대한 공익상의 필요가 없음에도 불구하고 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없다”고 했습니다. 토지분할 조건부 허가라고 해서 분할 문제 외의 다른 사유로 거부할 재량이 생기는 것도 아닙니다. 이 사건의 교통·민원 사유도 관계 법령의 허가 제한사유가 아니었습니다. 민원을 이유로 한 거부 일반은 「주민 민원이 많다는 이유만으로 건축허가를 거부할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

토지분할 자체는 언제 제한되나요?

지적소관청은 분할 신청이 관계 법령의 제한에 해당하지 않으면 신청대로 분할 등록을 해야 하고, 다른 사유로 거부할 수 없습니다. 분할은 소유권이전이나 매매 등을 위해 필요한 경우, 불합리한 지상 경계를 바로잡는 경우에 신청할 수 있고, 개발행위허가 대상이면 허가를 받은 뒤 신청합니다.

건축물이 있는 대지는 조례로 정한 면적이나 건폐율·용적률 등 기준에 못 미치게 분할할 수 없습니다. 반면 건축물이 있는 대지의 분할은 국토계획법상 개발행위허가 대상에서 빠집니다. 이 조문들은 판결 뒤 법률 이름과 조문 위치가 정비되었을 뿐 내용은 현행 법령에서도 같습니다. 분할 거부 다툼은 「공유물분할 판결을 받았는데 군청이 토지분할 허가를 거부할 수 있나요?」에서도 다루었습니다.

분할 조건부 건축허가 대응 순서

• 분할 가능성 확인 - 건축물이 있는 대지인지, 조례 면적과 건폐율·용적률 기준을 남은 대지가 충족하는지 계산합니다.
• 개발행위허가 대상 여부 확인 - 녹지지역 등 분할이 개발행위허가 대상인지 미리 확인합니다.
• 분할 조건 명시 신청 - 사용승인 신청 때까지 분할을 마치겠다는 조건으로 허가를 신청합니다.
• 거부 사유 검토 - 거부 통지서의 사유가 관계 법령상 제한사유인지, 중대한 공익상 필요가 있는지 따집니다.
• 불복 기한 관리 - 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 떼어 낼 부분과 남는 대지가 분할 기준을 충족하는지와 거부 사유가 법령상 제한에 해당하는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 건축허가 거부처분에 대한 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소송 중에 구청이 다른 거부 사유를 추가할 수 있나요?
  당초 처분사유와 기본적 사실관계가 같은 범위에서만 추가하거나 바꿀 수 있습니다. 이 사건에서도 구청이 상고심에서 내세운 사유들은 당초 사유와 사실관계가 달라 받아들여지지 않았습니다.
• 녹지지역 땅을 나눠 짓는 경우에도 같은가요?
  녹지지역 등에서 허가 없이 하는 토지분할은 개발행위허가 대상입니다. 이때 행정청은 개발행위허가를 받기 어렵다고 판단하면 분할부터 거치라는 이유로 조건부 건축허가를 거부할 수 있습니다.
• 허가를 받은 뒤 분할을 끝내지 못하면 어떻게 되나요?
  토지분할 조건부 건축허가는 사용승인을 신청할 때까지 분할을 마치는 것이 조건입니다. 분할을 마치지 못하면 사용승인 단계에서 문제가 되므로 공사 중에 분할 절차를 함께 진행해야 합니다.
• 교통 체증이 심각하면 거부할 수 있는 것 아닌가요?
  관계 법령에서 정하는 제한사유가 아니면 중대한 공익상 필요가 인정되는 예외적인 경우에만 거부할 수 있습니다. 이 사건에서는 교통혼잡과 사고 우려만으로 그런 필요가 인정되지 않았습니다.
• 건물이 있는 대지는 얼마든지 나눌 수 있나요?
  아닙니다. 건축물이 있는 대지는 조례로 정한 면적이나 건폐율·용적률 등 건축법이 정한 기준에 못 미치게 분할할 수 없습니다. 남는 대지가 기준을 충족하는지 먼저 계산해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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