규제·허가 기준

분양 아파트 허가 뒤 대지를 담보신탁하면 소유권 요건을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

분양 목적 공동주택의 건축허가 뒤 대지를 담보신탁해 신탁회사 앞으로 등기를 넘기면, 건축주가 대지 소유권을 확보한 것으로 보기 어렵습니다. 대법원은 신탁등기를 마치면 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전된다고 보고, 건축법은 분양 목적 공동주택에 사용권원 예외를 인정하지 않습니다. 지금은 대지 등기부의 소유자 명의와 신탁계약서의 인허가 협조 조항을 확인하십시오.

담보신탁을 했다는 이유만으로 이미 받은 건축허가가 저절로 없어지지는 않습니다. 허가 취소는 건축법이 정한 사유가 있을 때 허가권자가 따로 처분해야 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

B사는 2024년 분양을 목적으로 하는 120세대 공동주택의 건축허가를 받은 뒤, 공사비 대출을 받으려고 대지를 신탁회사에 담보신탁하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2025년 설계를 바꾸려고 변경허가를 준비하던 중, 구청 담당자가 등기부상 소유자가 신탁회사이니 건축주가 대지 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없다고 했습니다. B사는 대출 담보일 뿐 실제 주인은 자신이라며 받아들이기 어렵다고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보신탁한 대지도 건축주가 소유권을 확보한 것으로 보나요?

아니요, 담보신탁으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 건축주가 대지 소유권을 확보했다고 보기 어렵습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 건축허가를 받으려는 자가 해당 대지의 소유권을 확보하도록 하고, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 사용권원만으로 대신할 수 없게 정합니다.

대법원은 부동산을 신탁해 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 남아 있는 것이 아니라고 보았습니다. 담보 목적의 신탁이라도 같습니다. 그래서 대출 담보일 뿐이라는 사정은 등기부상 소유자가 신탁회사라는 사실을 바꾸지 못합니다.

신탁회사는 대지를 어디까지 마음대로 처분할 수 있나요?

신탁재산에 대한 처분·관리권은 수탁자만 배타적으로 가집니다. 수탁자는 신탁 목적의 범위 안에서 신탁계약에 정한 대로 관리할 제한을 질 뿐이고, 위탁자가 처분·관리권을 공동으로 행사할 수는 없습니다.

신탁법도 신탁을 위탁자가 수탁자에게 재산을 이전하거나 담보권 설정 등 처분을 하고, 수탁자가 그 재산을 관리·처분하게 하는 법률관계로 정의합니다. 건축주가 대지에 관한 서류를 내야 하는 절차라면 신탁회사의 동의나 협조가 필요한지부터 신탁계약서로 확인해야 합니다.

담보신탁 뒤 허가가 취소될 수도 있나요?

건축법은 허가 취소 사유를 따로 정하고 있고, 담보신탁 자체는 그 사유로 적혀 있지 않습니다. 취소 사유는 허가일부터 2년 안에 공사에 착수하지 않은 경우, 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우, 착공신고 전에 경매나 공매로 대지 소유권을 잃은 때부터 6개월이 지나 착수가 불가능하다고 판단되는 경우입니다.

신탁이 끝나지 않은 상태에서 대출을 갚지 못해 신탁회사가 대지를 공매하면 사정이 달라집니다. 착공신고 전에 공매로 대지 소유권이 넘어가면 위 세 번째 취소 사유에 걸릴 수 있습니다. 분양 일정과 대출 상환 일정을 함께 놓고 보아야 하는 이유입니다.

분양 목적이 아닌 건물이면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 분양 목적 공동주택이 아니라면 건축주가 대지 소유권을 확보하지 못했더라도 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 소유권 확보 요건의 예외가 됩니다. 이때는 신탁회사의 토지사용승낙서처럼 사용권원을 증명하는 서류로 대신할 여지가 있습니다.

담보신탁 건축허가 대응 순서

• 등기부 확인 - 대지 토지등기사항증명서에서 소유자와 신탁원부 번호를 확인합니다. 허가권자가 보는 서류가 바로 이것입니다.
• 신탁계약서 검토 - 위탁자가 할 수 있는 행위와 수탁자 동의가 필요한 행위를 구분합니다. 인허가 협조 조항이 있는지 봅니다.
• 허가권자 사전 협의 - 변경허가나 건축주 변경 신청에 필요한 서류를 담당 부서에 미리 묻습니다. 분양 목적인지에 따라 요구 서류가 다릅니다.
• 취소 사유 점검 - 착공 기한 2년과 공매 가능성을 일정표에 올립니다. 취소 사유는 법에 정한 것만 해당합니다.
• 불복 준비 - 반려나 취소 처분을 받으면 처분서 받은 날을 적어 둡니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 청구해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약에 공동 건축주 조항이 있거나 사업계획승인 대상인 주택이면 계약서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 반려·취소 처분에 대한 행정심판과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보신탁만으로 건축허가가 취소되나요?
  그렇지 않습니다. 건축법 제11조 제7항은 허가 취소 사유를 허가일부터 2년 안에 착공하지 않은 경우, 공사 완료가 불가능한 경우, 착공신고 전 경매·공매로 대지 소유권을 잃은 때부터 6개월이 지나 착수가 불가능한 경우로 정합니다. 담보신탁 자체는 여기에 없으므로 별도 취소 처분이 있어야 허가가 없어집니다.
• 신탁은 대출 담보일 뿐인데 실제 소유자 아닌가요?
  등기부상 소유자는 신탁회사입니다. 대법원 2000다70460 판결은 신탁등기를 마치면 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서도 위탁자에게 유보되지 않는다고 보았습니다. 담보 목적이라는 내부 사정은 대지 소유권 확보 판단에서 고려되기 어렵습니다.
• 허가권자는 대지 소유를 무엇으로 확인하나요?
  토지등기사항증명서로 확인합니다. 건축법 시행규칙 제6조 제1항은 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 첨부하게 하고, 허가권자가 행정정보 공동이용으로 토지등기사항증명서를 확인하도록 정합니다. 등기부에 신탁회사가 소유자로 나오면 그 기재가 기준이 됩니다.
• 분양 목적이 아니면 사용승낙서로 되나요?
  될 여지가 있습니다. 건축법 제11조 제11항 제1호는 건축주가 대지 소유권을 확보하지 못했더라도 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우를 예외로 두되, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외합니다. 분양 목적이 아니라면 신탁회사의 토지사용승낙서 등으로 권원을 증명하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 신탁회사 동의 없이 대지를 처분할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 대법원 2000마2997 결정은 신탁재산에 관하여 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 가지며, 위탁자가 처분·관리권을 공동행사하거나 수탁자의 단독 처분을 실질적으로 제한하는 것은 신탁의 본질에 반한다고 보았습니다. 위탁자가 할 수 있는 일은 신탁계약에 정한 범위로 한정됩니다.
• 반려처분을 받으면 언제까지 다툴 수 있나요?
  행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 청구해야 합니다. 행정심판법 제27조 제1항과 제3항이 정한 기간이고, 취소소송도 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다. 반려 공문을 받은 날짜를 기록해 두는 것이 출발점입니다.

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