과징금·보조금

도시개발로 조성된 땅에 지은 조합 아파트도 학교용지부담금을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 다른 사업자의 도시개발사업으로 조성된 땅이라도 그 위에 공동주택을 지어 분양하는 지역주택조합은 학교용지부담금을 내야 합니다. 대법원은 분양이 개발계획의 인구수용계획 범위 안이었고 학교용지가 체비지로 확보됐더라도 부과가 적법하다고 보았습니다. 지금은 분양공고 승인일과 면제 사유 해당 여부부터 확인해 보십시오.

도시개발사업 시행자가 이미 학교용지를 체비지로 떼어 놓았다는 이유만으로 아파트 분양자에게 부과된 부담금이 이중부과라고 단정할 필요는 없습니다. 법원은 토지 조성과 아파트 분양을 다른 단계로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D 지역주택조합은 시가 환지 방식으로 시행한 도시개발사업 구역에서 체비지와 환지를 사들여 2023년 600세대 아파트 사업계획승인을 받았습니다. 개발계획에는 처음부터 구역 안 학교 설치가 들어 있었고, 학교용지는 체비지로 정해져 교육청에 팔렸습니다. 2025년 분양을 마치자 시장은 분양가격 합계를 기준으로 수억원대 학교용지부담금을 부과했습니다. 조합은 도시개발사업 단계에서 이미 학교용지를 확보했으니 이중부과라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시개발로 조성된 땅에 지은 아파트도 학교용지부담금을 내나요?

네, 개발사업지역에서 공동주택을 분양하는 자라면 토지가 다른 사업자의 도시개발사업으로 조성됐어도 부담금을 냅니다. 법은 부과 대상을 「공동주택을 분양하는 자」로 정하고 있습니다.

대법원 2024. 9. 27. 선고 2023두56347 판결은 지역주택조합이 시장이 시행한 도시개발사업 구역에서 아파트를 분양한 사안에서, 아파트 분양이 그 개발사업이 예정한 인구수용계획 범위 안에서 이뤄졌더라도 조합에 부과할 수 있다고 했습니다. 학교 신설 수요는 공동주택이 지어져 분양될 때 구체화되고, 학교 신설로 분양 편의와 분양가격 상승이라는 이익을 얻는 것도 분양하는 자라는 이유입니다. 법이 부과 대상을 분양받는 자에서 분양하는 자로 바꾼 경위와 분양가격을 기준으로 산정하는 구조도 근거로 들었습니다.

학교용지를 체비지로 확보했는데 이중부과 아닌가요?

이 사건에서는 이중부과가 아니라고 보았습니다. 시행자가 학교용지를 체비지로 지정해 매각대금을 사업비로 쓴 것은 사업비 충당 목적이고, 토지소유자에게 학교용지 확보 비용을 부담시킨 것이 아니라는 원심 판단을 대법원이 그대로 받아들였습니다.

이중부과 주장은 같은 비용을 같은 사람에게 두 번 물렸는지를 구체적으로 보여 줘야 받아들여집니다. 조합이 매입한 토지 가격에 학교용지 비용이 따로 들어 있었다는 자료가 없으면 다투기 어렵습니다. 법이 정한 면제 사유에 해당하는지도 함께 따져 봐야 합니다.

지금 분양하면 부담금은 얼마인가요?

2026. 10. 11. 기준 현행 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」은 공동주택 부담금을 세대별 분양가격에 1천분의 4를 곱해 계산합니다. 2024. 12. 20. 개정 전에는 1천분의 8이었고, 개발사업 기준도 100세대 이상에서 300세대 이상으로 바뀌었습니다.

개정 규정은 2025. 6. 21. 시행 이후 처음 분양공고 승인을 받은 개발사업분부터 적용됩니다. 그 전에 분양공고 승인을 받은 사업은 종전 기준이 적용되므로 승인일을 먼저 확인해야 합니다. 또 2026. 12. 3.부터는 시행자가 학교용지 확보나 학교시설 설치 비용을 교육청에 현금으로 낸 경우를 면제 사유로 추가하는 개정 규정이 시행됩니다.

할인분양을 했는데 그 사정은 언제 주장해야 하나요?

부과 기준이 된 분양가격이 실제와 다르다는 주장은 늦어도 항소심 변론이 끝나기 전까지 해야 합니다. 위 사건에서 조합은 일부 세대를 할인분양하고도 계약서 가격으로 신고했다며 부담금 산정이 잘못됐다고 주장했지만, 상고심에서 처음 한 주장이라 판단 대상이 되지 못했습니다.

부담금은 분양자료를 바탕으로 고지되므로, 실제 분양가격 자료와 신고 내용이 다르면 고지서를 받은 직후 계산 근거부터 맞춰 봐야 합니다.

학교용지부담금 대응 순서

• 부과 대상 확인 - 개발사업 규모와 분양공고 승인일을 확인합니다. 승인일에 따라 300세대 기준과 1천분의 4 요율이 적용되는지 갈립니다.
• 면제 사유 검토 - 기부채납, 취학 인구 감소 지역, 노인복지주택 등 면제 사유에 해당하는지 봅니다. 해당하면 면제는 의무입니다.
• 산정 근거 대조 - 고지서의 세대별 분양가격과 실제 분양계약서를 대조합니다. 할인분양이나 옵션 포함 여부를 정리합니다.
• 불복 제기 - 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 제기합니다. 주장은 1심과 항소심에서 모두 내야 합니다.
• 납부 관리 - 다투는 중에도 고지일부터 30일 납부기한이 진행됩니다. 납부하지 않으면 체납 절차가 진행될 수 있어 집행정지 신청을 함께 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 교육청과 학교 설치 협약을 맺었거나 기부채납 조건이 붙은 사업이라면 협약서와 사업계획승인 조건을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부담금 부과처분 취소소송과 행정심판을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 학교용지부담금은 누가 내나요?
  개발사업지역에서 단독주택용 토지를 개발해 분양하거나 공동주택을 분양하는 자가 냅니다. 시ㆍ도지사가 부과하지만 조례로 시장·군수·구청장에게 위임하는 경우가 많습니다. 분양받은 수분양자에게 직접 부과하는 제도는 아닙니다.
• 인구계획 안에서 분양해도 부담금이 나오나요?
  나옵니다. 대법원 2024. 9. 27. 선고 2023두56347 판결은 아파트 분양이 도시개발사업에서 예정한 인구수용계획 범위 안에서 이뤄졌더라도 공동주택을 분양한 지역주택조합에 부담금을 부과할 수 있다고 보았습니다. 학교 신설 수요는 공동주택 분양 때 구체화된다는 이유입니다.
• 부담금을 면제받는 경우는 언제인가요?
  교육감 의견에 따른 학교용지를 기부채납한 경우, 최근 3년 취학 인구가 계속 줄어 학교 신설 수요가 없는 지역, 노인복지주택처럼 취학 수요가 없는 용도, 학교용지나 시설을 무상 공급한 경우에는 면제해야 합니다. 임대주택 분양 등은 처음부터 부과 대상에서 빠집니다.
• 부담금 요율이 내려갔다는데 우리 사업도 적용되나요?
  2025. 6. 21. 시행 이후 처음 분양공고 승인을 받은 개발사업분부터 적용됩니다. 그 전에 분양공고 승인을 받았다면 종전 요율인 1천분의 8이 적용될 수 있습니다. 사업계획 변경으로 새로 적용 대상이 된 경우도 시행 이후 승인분이면 개정 규정을 따릅니다.
• 소송 중에 새로운 계산 오류를 발견하면요?
  항소심 변론이 끝나기 전에 주장해야 합니다. 위 판결에서 지역주택조합은 할인분양 사실을 상고심에서 처음 주장했는데, 대법원은 적법한 상고이유가 되지 못한다고 보았습니다. 분양계약서와 신고 자료는 1심부터 대조해 두어야 합니다.
• 다투는 동안 부담금을 안 내도 되나요?
  처분을 다투는 것만으로 납부기한이 멈추지는 않습니다. 납부기한은 고지한 날부터 30일입니다. 납부하지 않으면 체납 절차가 진행될 수 있으므로 일단 납부하고 소송으로 돌려받는 방법과 집행정지 신청을 함께 검토합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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