과징금·보조금

지역주택조합 아파트도 기존 세대수를 빼고 학교용지부담금을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 지역주택조합 아파트의 학교용지부담금은 사업구역에 원래 살던 세대수를 빼고 계산해야 하는 것이 아닙니다. 대법원은 재건축 등의 세대수 미증가 면제 규정이 주택법 사업에는 적용되지 않고 부담금은 시ㆍ도지사가 재량으로 산정한다고 보았습니다. 지금은 고지서의 세대수와 요율, 분양공고 승인일을 확인해 두십시오.

재건축처럼 세대수가 늘지 않으면 면제된다는 규정이 지역주택조합에도 자동으로 적용된다고 보고 그 요건부터 맞추려 애쓸 필요는 없습니다. 대법원은 그 면제 규정을 주택법 사업에 끌어다 쓸 수 없다고 정리했습니다.

이런 상담이 많습니다

B지역주택조합은 2023년 설립인가를 받고 낡은 단독주택과 다세대주택이 모여 있던 구역을 사들여 2024년 사업계획승인을 받았습니다. 구역 안에는 원래 120세대가 살고 있었고, 새로 짓는 아파트는 420세대입니다. 2026년 분양을 마치고 분양자료를 내자 광역시는 420세대 전부의 분양가격을 기준으로 학교용지부담금을 고지했습니다. 조합은 새로 늘어난 300세대만 기준으로 해야 한다며 다툴 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지역주택조합 아파트도 기존 세대수를 빼고 학교용지부담금을 내나요?

아니요, 기존에 살던 세대수를 빼고 계산해야 한다는 규정은 없습니다. 시ㆍ도지사는 공급하는 공동주택 전체를 기준으로 부담금을 산정할 수 있고, 늘어난 세대수는 여러 고려 요소 가운데 하나일 뿐입니다.

대법원 2025. 3. 13. 선고 2023두48445 판결은 지역주택조합이 384세대 전부에 부과된 부담금을 다툰 사건입니다. 원심은 사업구역에 원래 살던 세대수를 빼야 한다고 보았지만, 대법원은 부담금 법률도 조세처럼 법문대로 엄격하게 해석해야 하고 산정기준 조항에는 기존 세대수를 빼라는 내용이 없다고 보았습니다. 학교시설이 필요해지는 정도가 세대수 증가분에 꼭 비례하는 것도 아니라고 했습니다.

재건축 면제 규정을 지역주택조합에도 적용할 수 있나요?

적용할 수 없습니다. 세대수가 늘지 않으면 부담금을 물리지 않는 규정은 도시개발사업, 재개발ㆍ재건축 등 정비사업, 소규모주택정비사업에만 있는 열거 규정이고, 주택법에 따른 지역주택조합 사업에는 적용도 유추적용도 되지 않습니다.

대법원은 정비사업 등은 주택법 사업보다 공공성이 강하고, 그 특성이 면제 규정과 밀접하게 연결되어 있다고 보았습니다. 설령 이 단서를 적용하더라도 그 뜻은 세대수가 늘지 않으면 부과하지 않는다는 것일 뿐, 늘어난 세대수만큼만 부과하라는 뜻은 아니라고 덧붙였습니다.

부담금 액수는 어떤 기준으로 다툴 수 있나요?

부담금 부과는 시ㆍ도지사의 재량행위이므로 액수가 지나치면 재량권 일탈ㆍ남용으로 다툴 여지가 있습니다. 대법원은 지역 상황, 취학인구 증감 추이, 유입 인구의 연령 분포 같은 사정을 종합해 재량 범위 안에서 산정할 수 있다고 했습니다.

따라서 기존 세대수를 빼지 않았다는 이유만으로는 위법이 되지 않고, 취학인구가 줄고 있다는 통계나 유입 세대의 구성처럼 구체적 자료를 내야 합니다. 법이 정한 면제 사유도 따로 확인합니다. 교육감 의견에 따른 학교용지 기부채납, 최근 3년 취학인구가 계속 줄어 대통령령으로 정한 지역, 노인복지주택처럼 취학 수요가 없는 용도, 학교용지ㆍ학교시설의 무상공급이 여기에 해당합니다.

이 판결은 원심을 파기해 사건을 부산고등법원에 돌려보낸 것이어서, 그 조합이 실제로 낼 금액은 환송 후 다시 판단됩니다.

2025년 개정 뒤 학교용지부담금 기준은 어떻게 바뀌었나요?

2026. 10. 4. 기준 현행 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」은 300세대 규모 이상의 공동주택 건설사업을 개발사업으로 보고, 공동주택 부담금을 세대별 분양가격의 1천분의 4로 정합니다. 판결 사안에 적용된 개정 전 법률은 100세대 이상, 1천분의 8이었습니다.

개정 규정은 2025. 6. 21. 이후 최초로 분양공고 승인된 개발사업분부터 적용됩니다. 그 전에 분양공고 승인을 받은 사업에는 종전 기준이 그대로 쓰이므로, 고지서의 요율과 분양공고 승인일을 맞춰 봐야 합니다. 개발사업시행자가 학교 관련 비용을 교육청에 현금으로 내는 경우를 면제 사유로 더하는 개정 규정이 2026. 12. 3.부터 시행됩니다.

학교용지부담금 이의 대응 순서

• 고지서 확인 - 부과 대상 세대수, 적용 요율, 고지일을 확인합니다. 고지일부터 30일이 납부기한이고 90일이 소송 기한의 기준이 됩니다.
• 적용 법률 시점 확인 - 분양공고 승인일이 2025. 6. 21. 전후인지 봅니다. 그에 따라 세대수 기준과 요율이 달라집니다.
• 면제 사유 점검 - 기부채납, 취학인구 감소 지역, 노인복지주택 해당 여부를 확인합니다. 면제 사유는 시ㆍ도지사가 반드시 면제해야 하는 사유입니다.
• 재량 다툼 자료 준비 - 학군의 취학인구 추이와 유입 세대 구성을 모읍니다. 기존 세대수 공제 주장만으로는 위법 판단을 받기 어렵습니다.
• 행정심판ㆍ소송 제기 - 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 부담금을 먼저 낸 뒤에도 소송은 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업계획을 변경해 세대수가 바뀌었거나 일부 세대가 임대주택ㆍ이주용 주택이면 분양자료와 사업계획승인서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부담금 부과처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지역주택조합도 학교용지부담금 대상인가요?
  네, 대상이 됩니다. 주택법에 따라 시행하는 공동주택 건설사업은 학교용지 확보 등에 관한 특례법의 개발사업에 포함되고, 현행법상 300세대 규모 이상이면 시ㆍ도지사가 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있습니다. 지역주택조합은 사업주체로서 분양하는 자에 해당합니다.
• 조합원에게 분양한 세대도 부담금에 포함되나요?
  판결 사안에서는 조합원분을 포함한 384세대 전부에 부과된 처분이 문제가 됐고, 대법원은 기존 세대수를 빼야 한다는 원심 판단만 잘못이라고 보았습니다. 법이 조합원 분양을 빼 주는 것은 주택법상 리모델링주택조합 구성원에게 분양하는 경우뿐입니다. 지역주택조합 조합원분에 대한 별도 면제 규정은 없습니다.
• 부담금 요율은 지금 얼마인가요?
  공동주택은 세대별 분양가격의 1천분의 4, 단독주택용 토지는 분양가격의 1천분의 14입니다. 2025. 6. 21. 이후 최초로 분양공고 승인된 개발사업분부터 이 기준이 적용되고, 그 전에 승인된 사업에는 개정 전 기준인 공동주택 1천분의 8이 적용됩니다.
• 어떤 경우에 부담금이 반드시 면제되나요?
  시ㆍ도지사는 네 가지 경우 부담금을 면제해야 합니다. 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 기부채납하는 경우, 최근 3년 취학인구가 계속 줄어 대통령령으로 정한 지역, 노인복지주택처럼 취학 수요가 없는 용도의 사업, 학교용지나 학교시설을 무상공급하는 경우입니다.
• 세대수 증가분이 적으면 부담금이 무조건 줄어드나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2025. 3. 13. 선고 2023두48445 판결은 세대수 증가분이 학교시설 필요성을 평가하는 데 고려될 수는 있지만 그 정도에 정확히 비례하지 않는다고 보았습니다. 시ㆍ도지사는 취학인구 추이 등 여러 요소를 종합해 재량 범위 안에서 산정할 수 있습니다.
• 부담금을 내지 않고 소송만 해도 되나요?
  소송을 내도 납부기한은 그대로 진행됩니다. 납부기한은 고지한 날부터 30일이고, 취소소송을 냈다는 사정만으로 징수가 멈추지는 않습니다. 징수를 막으려면 집행정지를 따로 신청해야 하고, 먼저 낸 뒤 취소 판결을 받아 돌려받는 방법도 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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