행정처분 대응

도시계획시설 사업부지를 경매로 샀는데 사업 완공 이행명령을 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 도시계획시설 사업부지를 경매로 샀더라도 사업시행자 변경지정을 받지 않았다면 사업 완공을 명하는 이행명령의 상대방이 아닙니다. 대법원은 2024두49933 판결에서 토지 소유권과 함께 사업시행자 지위가 넘어가지 않는다고 보았습니다. 지금은 이행명령서를 받은 날짜와 처분 근거 조항부터 확인해 두십시오.

경매로 땅을 샀다고 해서 사업시행자 변경지정을 스스로 신청하거나 완공 공사부터 서두를 필요는 없습니다. 사업시행자 지위는 땅과 함께 저절로 넘어오지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 등 4명은 2024년 5월 강제경매에서 관광지 진입도로와 유원지를 조성하는 도시계획시설사업 부지 일부를 함께 낙찰받아 각 4분의 1 지분으로 등기했습니다. 원래 사업시행자였던 회사는 자금난으로 공사를 멈춘 상태였습니다. 2025년 시청은 D씨 등이 사업시행자 지위를 승계했다며 기한까지 시설을 완공하고 공사 펜스를 철거하라는 이행명령을 보냈습니다. D씨 등은 땅만 샀을 뿐인데 사업을 끝낼 의무까지 지는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시계획시설 부지를 사면 사업시행자 지위도 넘어오나요?

아니요, 토지 소유권을 넘겨받아도 사업시행자 변경지정 처분을 받지 않으면 사업시행자 지위는 승계되지 않습니다. 대법원 2025. 9. 11. 선고 2024두49933 판결의 판단입니다.

국토계획법은 토지 소유권 변동과 동시에 「소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자의 도시·군관리계획에 관한 권리·의무」가 승계인에게 넘어간다고 정합니다. 대법원은 여기서 넘어가는 것은 토지 소유자라는 지위에 붙은 권리·의무일 뿐, 소유자 지위와 따로 주어지는 사업시행자 지위는 들어가지 않는다고 보았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 문언도 같습니다.

왜 땅 주인이 사업시행자가 되지 않나요?

사업시행자 지정은 법령 요건을 갖춘 특정인에게 사업을 시행할 권한을 주는 처분이기 때문입니다. 행정청이 아닌 자가 시행자로 지정받으려면 신청서에 자금조달계획 등을 적어 내고, 대상 토지(국공유지 제외) 면적의 3분의 2 이상을 소유하며 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 합니다.

대법원은 땅을 산 사람이 저절로 시행자가 된다고 보면 부지 일부만 산 사람과 원래 시행자가 공동 시행자가 되고, 여러 명이 나눠 사면 시행자가 그 수만큼 늘어난다고 지적했습니다. 이는 사업시행능력을 미리 심사하도록 한 제도를 무너뜨린다는 것입니다. 시행자 지위는 신청과 요건 심사를 거친 변경지정과 고시로만 옮겨 갑니다.

사업을 끝내지 않았다는 이행명령은 누구에게 할 수 있나요?

실시계획인가를 받고 그 사업기간 안에 사업을 완료하지 않은 「자」, 곧 사업시행자에게 할 수 있습니다. 변경지정 없이 부지만 취득한 사람은 여기에 해당하지 않아 이 조항으로 완공·인가조건 이행 명령을 할 수 없다고 대법원은 보았습니다.

이 조항에 따른 명령을 어기면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 대법원은 형사처벌까지 따르는 조항이므로 문언의 가능한 의미를 벗어나 넓게 해석할 수 없다는 점도 이유로 들었습니다. 다만 이 판결은 원심을 파기하고 서울고등법원에 돌려보낸 것이어서, 원고들이 낸 나머지 주장과 처분의 최종 효력은 환송 후 다시 판단됩니다.

도시계획시설 부지 이행명령 대응 순서

• 명령서 분석 - 처분 근거 조항과 처분사유를 확인합니다. 사업시행자 지위 승계를 전제로 했는지가 첫 쟁점입니다.
• 지정·고시 기록 조회 - 사업시행자 지정 고시와 변경지정 고시가 있었는지 시청에 정보공개를 청구합니다. 변경지정이 없었다면 승계 주장의 근거가 사라집니다.
• 취득 경위 정리 - 경매 매각허가결정과 등기 내역을 모읍니다. 취득 시점이 사업기간 안이었는지도 함께 봅니다.
• 취소소송과 집행정지 - 안 날부터 90일 안에 이행명령 취소소송을 내고, 이행 기한이 가까우면 집행정지를 함께 신청합니다.
• 소유자로서 남는 의무 점검 - 도시·군관리계획에 따른 토지 이용 제한처럼 소유자 지위에 붙은 의무는 넘어오므로 따로 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 시행자와 맺은 약정이나 기부채납 조건이 있거나 다른 근거 조항으로 처분이 내려졌다면 계약서와 고시문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 도시계획시설 관련 이행명령·인가 처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 사면 도시계획상 의무는 모두 넘어오나요?
  토지 소유자라는 지위에 붙은 도시·군관리계획상 권리·의무는 소유권 변동과 동시에 넘어옵니다. 그러나 대법원은 소유자 지위와 별도로 주어지는 사업시행자 지위와 그 의무는 여기에 들어가지 않는다고 보았습니다. 이용 제한은 넘어오지만 사업을 완공할 의무는 넘어오지 않는다는 뜻입니다.
• 사업시행자 지위는 어떻게 바뀌나요?
  신청을 거쳐 법령 요건을 갖춘 사람에게 사업시행자 변경지정 처분을 하고 이를 고시해야 바뀝니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016두35120 판결도 사업시행자 지정을 특정인에게 사업을 시행할 권한을 주는 처분으로 보았습니다. 변경지정 없이 지위가 승계되지는 않습니다.
• 민간이 시행자로 지정받으려면 무엇이 필요한가요?
  국가·지방자치단체 등이 아닌 자는 사업 대상 토지(국공유지 제외) 면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 합니다. 신청서에는 사업의 착수예정일과 준공예정일, 자금조달계획 등을 적어 냅니다.
• 이행명령을 따르지 않으면 처벌받나요?
  적법한 이행명령을 어기면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 다만 사업시행자가 아닌 사람에게 내려진 명령은 근거 조항의 요건을 갖추지 못한 것이므로, 명령의 적법성부터 다투어야 합니다. 기한이 가까우면 집행정지를 함께 신청합니다.
• 이행명령 취소소송 중에도 공사 기한이 흘러가나요?
  취소소송을 냈다는 것만으로 처분의 효력이나 집행이 멈추지 않습니다. 회복하기 어려운 손해를 막기 위해 긴급한 필요가 있으면 법원에 집행정지를 신청할 수 있습니다. 이행 기한과 형사처벌 위험이 있으므로 소송과 함께 검토합니다.
• 이 판결로 이행명령이 바로 취소됐나요?
  대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 돌려보냈습니다. 사업시행자 지위가 승계되지 않는다는 법리는 정리됐지만, 처분이 최종적으로 취소되는지는 환송 후 심리에서 정해집니다. 비슷한 사안에서도 이 법리를 근거로 처분사유를 다투게 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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