과징금·보조금

개발사업 준공 전에 땅을 팔면 개발부담금은 언제 기준으로 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

준공 전에 땅을 팔았다면 개발부담금은 그 토지의 사실상 개발이 끝난 상태에서 양도한 때를 기준으로 계산하고, 부지조성만 끝난 상태는 사실상 개발 완료로 보지 않습니다. 대법원은 인가된 사업계획의 사용목적에 필요한 기반시설공사까지 끝나야 한다고 판단했습니다. 지금은 실시계획 인가서와 공정별 완료일 기록부터 확인하십시오.

준공 전에 땅을 팔았다고 해서 그 잔금일이 자동으로 부과종료시점이 된다고 믿고 다른 자료를 놓아 둘 필요는 없습니다. 오히려 어떤 공사가 언제 끝났는지를 공정별로 정리해 두어야 기준 시점을 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C사는 2022년 실시계획 인가를 받은 관광시설 도시개발사업의 시행자입니다. C사는 2023년 관광시설용지를 건축사업자에게 팔고 잔금까지 받았으며, 관광시설용지의 부지조성공사는 2024년 봄에 끝났지만 그 주변 주차장과 도로, 소공원 공사는 그 뒤에도 이어졌습니다. 2026년 사업 전체의 준공검사를 받자 구청은 준공검사일을 기준으로 지가를 산정해 개발부담금 약 8억원을 부과했고, C사는 부지조성이 끝난 날을 기준으로 해야 하고 시청에서 선수금 승인을 받은 매각가격을 종료시점지가로 써야 한다며 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개발부담금 부과종료시점은 원래 언제인가요?

원칙은 개발사업의 준공인가 등을 받은 날입니다. 다만 토지만 개발하는 사업에서 사실상 개발이 끝난 토지를 준공 전에 다른 사람에게 양도하면, 그 토지에 대해서는 양도 시기가 부과종료시점이 됩니다. 판결 사안에서 원심은 잔금지급일까지 사실상 개발이 끝나지 않았다면 그 뒤 사실상 개발이 끝난 날이 부과종료시점이라고 보았고, 대법원은 이 판단을 수긍했습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」도 토지만 개발하는 사업에서 사실상 개발이 끝난 토지를 타인에게 양도하는 경우를 준공 전 부과종료시점의 사유로 정하고, 그 날짜는 「소득세법 시행령」 제162조에 따른 양도 시기로 봅니다.

부지조성공사만 끝나면 사실상 개발이 끝난 것인가요?

아니요, 부지조성공사만 끝났다고 사실상 개발이 끝난 것은 아닙니다. 대법원은 사실상 개발 완료를 인가받은 사업계획이 정한 사용목적에 맞을 정도로 공사가 끝난 상태로 보고, 그 토지의 사용목적에 필요한 기반시설공사까지 끝나야 한다고 판단했습니다.

판단할 때 고려하는 요소는 다음과 같습니다.

• 사업의 목적 - 단순한 대지 조성인지, 계획적인 단지나 시가지 조성인지 봅니다.
• 사업의 내용과 방식 - 실시계획에 어떤 기반시설이 함께 들어 있는지 봅니다.
• 토지의 용도 - 그 토지가 관광시설용지처럼 특정 용도로 계획됐는지 봅니다.
• 다른 부지와의 관계 - 주차장, 도로, 소공원 같은 주변 시설과 물리적·기능적으로 어떻게 연결되는지 봅니다.

판결 사안에서 원심은 부지조성공사가 끝난 날을 부과종료시점으로 보았지만, 대법원은 기반시설공사가 언제 끝났는지 더 심리해야 한다며 원심판결을 파기하고 부산고등법원으로 돌려보냈습니다. 최종 부담금 액수는 환송 후 심리에서 정해집니다.

선수금 승인을 받은 매각가격을 종료시점지가로 쓸 수 있나요?

아니요, 선수금 수령 승인만으로는 처분가격을 종료시점지가로 쓸 수 없습니다. 종료시점지가는 표준지 공시지가를 기준으로 산정하는 것이 원칙이고, 예외적으로 처분가격 자체를 국가나 지방자치단체가 승인하거나 제한한 경우에만 그 가격을 쓸 수 있습니다.

대법원은 도시개발법상 선수금 승인은 준공 전에 대금을 미리 받는 것을 허락한 것일 뿐 가격을 승인한 것이 아니라고 보았습니다. 승인 신청 때 처분가격이 적힌 토지처분계획서를 냈다는 사정만으로는 부족하다고 했습니다.

개발부담금 부과에 불복하려면 어디에 청구하나요?

개발부담금 부과·징수에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 행정심판을 거치지 않고 바로 취소소송을 낼 수도 있는데, 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 합니다.

개발부담금 부과종료시점 대응 순서

• 인가 서류 확인 - 실시계획 인가서와 토지이용계획에서 토지별 용도와 기반시설 계획을 확인합니다. 사실상 개발 완료를 판단하는 기준이 됩니다.
• 공정별 완료일 정리 - 부지조성, 도로, 주차장, 공원 공사의 완료일을 감리 기록으로 정리합니다. 부과종료시점이 언제인지 다투는 자료가 됩니다.
• 양도 시기 확인 - 매매계약서와 잔금 영수증으로 양도 시기를 확인합니다. 그 시점에 개발이 끝났는지와 함께 봐야 합니다.
• 지가 산정 자료 검토 - 표준지 선정과 비교표 적용, 감정평가 검증 결과를 받아 봅니다. 처분가격 예외가 적용되는지도 확인합니다.
• 불복 방법 선택 - 중앙토지수용위원회 행정심판과 취소소송 중 무엇을 할지 정합니다. 소송은 처분을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업이 주택건설처럼 건축과 함께 진행되거나 토지별로 부분 준공을 받은 경우에는 인가 서류와 준공 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발부담금 등 부담금 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개발부담금은 언제 기준으로 계산하나요?
  원칙적으로 개발사업의 준공인가 등을 받은 날을 부과종료시점으로 보고 그날의 지가로 계산합니다. 토지 일부가 먼저 준공되거나 사실상 개발이 끝난 토지를 처분하는 경우 등에는 그 사유가 생긴 날이 해당 토지의 부과종료시점이 됩니다.
• 준공 전 토지 양도 시 기준일은 언제인가요?
  토지만 개발하는 사업에서 사실상 개발이 끝난 토지를 타인에게 양도하면 「소득세법 시행령」 제162조에 따른 양도 시기가 부과종료시점입니다. 양도 당시 개발이 덜 끝났다면 그 뒤 사실상 개발이 끝난 날을 기준으로 본 원심을 대법원이 수긍했습니다.
• 사실상 개발 완료는 무엇으로 판단하나요?
  인가받은 사업계획이 정한 용도로 쓸 수 있을 정도로 공사가 끝났는지로 판단합니다. 사업의 목적과 방식, 토지의 용도, 주변 기반시설과의 물리적·기능적 관계를 함께 보며, 부지조성공사만 끝난 상태로는 부족할 수 있습니다.
• 선수금 승인을 받으면 처분가격으로 계산되나요?
  아니요, 선수금 승인은 준공 전에 대금을 미리 받는 것을 허락한 것일 뿐입니다. 처분가격을 종료시점지가로 쓰려면 국가나 지방자치단체가 처분가격 자체를 승인하거나 제한하는 인가 등으로 가격이 결정됐어야 합니다.
• 종료시점지가는 원칙적으로 어떻게 산정하나요?
  부과종료시점 당시 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 비교표에 따라 산정한 가액에 그해 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 더합니다. 원칙적으로 감정평가법인등의 검증도 거쳐야 합니다.
• 개발부담금 납부기한은 언제인가요?
  납부 의무자는 부과일부터 6개월 이내에 개발부담금을 내야 합니다. 현금이나 신용카드 등으로 낼 수 있고, 시장·군수·구청장이 인정하면 토지나 건축물로 물납할 수도 있습니다. 고지서에 적힌 납부기한과 불복 기한을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.
• 부과 취소소송은 언제까지 내야 하나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 합니다. 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구했다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일을 셉니다. 이 기간은 불변기간입니다.

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