행정처분 대응

조성 중인 공장부지를 사서 공장을 지었다면 개발부담금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공장부지 조성 공사가 된 땅을 사서 공장설립승인 명의를 바꾸고 공장을 완공했다면 사업시행자 지위를 승계한 매수인이 개발부담금을 내야 합니다. 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호는 사업 완료 전 지위를 승계한 자를 납부의무자로 정하고, 대법원은 매매대금이 종료시점지가보다 높다는 사정만으로 이를 피할 수 없다고 보았습니다. 지금은 명의변경일과 매매계약서의 개발부담금 조항부터 확인하십시오.

매도인에게 받은 매매대금 영수증만으로 개발이익이 없다는 점이 증명되는 것은 아닙니다. 개발부담금은 매매대금이 아니라 법이 정한 지가 산정 방식으로 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

G사는 2023년 11월 공장부지 조성 공사가 끝난 토지를 12억원에 사서 공장설립승인 명의를 자기 앞으로 바꾸고, 2025년 공장을 지어 사용승인을 받았습니다. 공장 완공 뒤 토지 공시지가는 매매대금에 한참 못 미쳤습니다. 2026년 7월 시청은 G사에 개발부담금 부과 예정을 통지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조성 중인 공장부지를 산 사람도 개발부담금을 내야 하나요?

내야 합니다. 개발사업이 끝나기 전에 사업시행자의 지위를 넘겨받았다면 그 지위를 승계한 사람이 개발부담금 납부의무자가 됩니다. 공장부지 조성 공사가 진행된 땅을 사서 공장설립승인 명의를 바꾼 뒤 공장을 짓고 사용승인을 받았다면 여기에 해당합니다.

대법원 2008두19321 판결은 이 조항이 승계 전후의 개발이익을 가려내기 어려운 점을 고려해 마련된 것으로, 승계 당사자들 사이에 개발이익과 개발부담금 승계에 관한 약정이 가능하다는 것을 전제로 특별한 사정이 없는 한 승계인에게 납부의무를 지운다고 보았습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「개발이익 환수에 관한 법률」도 개발사업 완료 전에 사업시행자 지위를 승계하면 승계한 자가 개발부담금을 납부하도록 같은 내용을 두고 있습니다.

땅값이 매수가보다 낮은데도 개발이익이 있다고 보나요?

그 사정만으로는 개발이익이 없다고 보지 않습니다. 개발부담금은 부과 종료 시점의 토지가액에서 개시 시점 토지가액, 정상지가상승분, 개발비용을 뺀 금액을 기준으로 계산하므로, 실제로 지급한 매매대금과는 산정 방법이 다릅니다.

공장부지 조성사업의 부과 종료 시점은 공장 준공 등 사업이 끝난 때여서, 부지 조성 공사가 된 상태로 땅을 샀더라도 공장신축과 사용승인이 끝나지 않았다면 그때 사업이 사실상 완료됐다고 볼 수 없습니다. 원안 판결도 이런 이유로 매매대금이 종료시점지가보다 많다는 사정만으로 개발이익이 승계인에게 전혀 귀속되지 않았다고 할 수 없다고 보았습니다.

매도인과 개발부담금 약정을 하지 않았다면 달라지나요?

약정을 하지 않았다는 사정만으로는 납부의무를 벗어나기 어렵습니다. 법은 약정이 「가능하다」는 것을 전제로 하고, 약정이 불가능했다는 특별한 사정이 있을 때만 예외를 봅니다.

실제로 매도인과 대금을 정하면서 개발부담금 부담을 반영할 기회가 있었다면 약정 가능성이 있었다고 봅니다. 반면 경매로 취득해 매도인과 협의할 여지가 없었던 경우 등은 특별한 사정으로 주장해 볼 수 있습니다. 매도인이 부담하기로 약정했다면 행정청에 대한 납부의무는 그대로 남고, 매도인에게 민사상 구상을 청구하는 구조가 됩니다.

개발부담금이 과다하면 어떻게 다투나요?

납부의무 자체는 다투기 어려워도 금액은 다툴 수 있습니다. 개시시점지가·종료시점지가 산정, 개발비용 누락, 부과 기준 시점이 대표적인 쟁점입니다.

개발부담금 부과·징수에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 개발비용에는 조성공사비, 설계비, 기부채납액 등이 들어가므로 영수증과 계약서를 빠짐없이 모아 두어야 합니다. 대법원 2008두19321 판결은 법인이 토지 양도로 낸 법인세 중 해당 토지 양도소득 부분도 일정 범위에서 개발비용에 넣을 수 있다고 보았습니다.

사업시행자 지위 승계 개발부담금 대응 순서

• 승계 시점 확인 - 공장설립승인 명의변경일, 착공일, 사용승인일을 표로 정리합니다. 사업 완료 전 승계인지가 여기서 정해집니다.
• 매매계약서 조항 확인 - 개발부담금·공과금 부담 조항이 있는지 봅니다. 매도인에게 구상할 근거가 됩니다.
• 지가 산정 자료 확보 - 개시시점과 종료시점의 공시지가, 감정평가서를 받습니다. 산정 오류가 가장 흔한 다툼입니다.
• 개발비용 증빙 정리 - 조성공사비, 설계비, 기반시설 부담액 영수증을 모읍니다. 누락된 비용은 금액을 줄이는 근거가 됩니다.
• 행정심판·소송 기한 관리 - 부과처분을 받은 날부터 90일 안에 중앙토지수용위원회 행정심판이나 취소소송을 검토합니다. 매도인 구상은 별도 민사로 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매로 취득했거나 매매계약에 개발부담금 부담 약정이 따로 있는 경우에 해당하면 계약서와 인가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발부담금 부과처분 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업시행자 지위를 넘겨받으면 개발부담금은 누가 내나요?
  승계한 사람이 냅니다. 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호는 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자 등의 지위를 승계하면 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부해야 한다고 정합니다. 승계 전에 발생한 개발이익도 원칙적으로 승계인에게 부과됩니다.
• 산 값보다 땅값이 낮으면 개발부담금이 없나요?
  그렇게 보지 않습니다. 개발부담금은 종료시점지가에서 개시시점지가, 정상지가상승분, 개발비용을 뺀 금액으로 산정하므로 실제 매매대금과는 계산 방식이 다릅니다. 대법원 2008두19321 판결도 매매대금이 종료시점지가보다 많다는 사정만으로 개발이익이 없다고 할 수 없다고 보았습니다.
• 매도인과 부담금 약정을 안 했으면 면제되나요?
  면제되기 어렵습니다. 대법원 2008두19321 판결은 승계 당사자들 사이에 개발부담금 승계 약정이 가능함을 전제로, 약정이 불가능했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 승계인이 납부의무를 진다고 보았습니다. 약정을 하지 않은 것은 특별한 사정이 아닙니다.
• 공장부지 개발사업은 언제 끝난 것으로 보나요?
  부과 종료 시점은 관계 법령에 따라 개발사업의 준공인가 등을 받은 날입니다. 개발이익환수법 제9조 제3항은 목적 용도로 사용을 시작하거나 분양하는 등 처분한 경우 그날을 종료 시점으로 보는 예외도 둡니다. 부지 조성만 끝난 상태는 사업 완료로 보기 어렵습니다.
• 개발부담금 부담률은 얼마인가요?
  개발이익에 부담률을 곱해 산정합니다. 개발이익환수법 제13조는 사업 종류에 따라 100분의 20 또는 100분의 25를 적용하고, 개발제한구역 지정 당시부터 토지를 소유한 사람이 그 구역에서 일정 사업을 하는 경우에는 100분의 20을 적용합니다.
• 개발부담금 부과에 불복하려면 어디에 청구하나요?
  개발이익환수법 제26조 제1항에 따라 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 행정심판을 거치지 않고 취소소송을 낼 수도 있으며, 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내라는 기한을 지켜야 합니다.

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