행정처분 대응

두 필지에 건물을 짓고 한 필지만 지목을 바꿨다면 개발부담금 면적은 어떻게 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

여러 필지에 건물을 짓고 그중 한 필지만 지목을 바꿨다면 개발부담금 부과대상 면적은 지목이 바뀐 그 필지만으로 판단합니다. 대법원은 지목변경이 이루어진 토지의 면적만을 기준으로 시행령의 660㎡ 등 규모 요건을 따진다고 보았습니다. 지금은 필지별 토지대장에서 허가 전후 지목이 바뀐 필지와 면적부터 확인하십시오.

건축허가를 받은 대지 전체가 660㎡를 넘는다는 이유만으로 부과대상이 된다고 먼저 걱정하지 않으셔도 됩니다. 기준은 지목이 실제로 바뀐 필지의 면적입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 특별시 도시지역에 있는 대지 400㎡와 전 300㎡ 두 필지에 걸쳐 근린생활시설 건축허가를 받았습니다. 2025년 10월 사용승인을 받은 뒤 전 300㎡의 지목을 대로 바꿨습니다. 2026년 8월 구청은 두 필지 합계 700㎡를 기준으로 개발부담금 부과 예정을 통지했습니다. A씨는 원래 대지였던 400㎡까지 면적에 넣는 것이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

여러 필지 중 한 필지만 지목이 바뀌면 부과대상 면적은 어떻게 계산하나요?

지목변경이 실제로 이루어진 필지의 면적만으로 계산합니다. 대법원은 여러 필지에 걸쳐 건축물을 지었는데 그중 일부 토지만 사실상 또는 공부상 지목이 바뀐 경우, 부과대상 규모는 지목변경이 이루어진 그 토지의 면적만을 토대로 판단한다고 보았습니다.

그 사건은 잡종지 331㎡와 대지 등 합계 2,217㎡ 위에 오피스텔을 지은 사안이었습니다. 지목이 바뀐 것은 잡종지 331㎡뿐이어서 660㎡에 못 미친다며 부과처분을 위법하다고 보고 원심을 파기했습니다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 98두17326 판결도 같은 기준을 밝혔습니다.

개발부담금 부과대상 면적 기준은 지역마다 다른가요?

다릅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」은 특별시·광역시·특별자치시의 도시지역은 660㎡ 이상, 그 밖의 도시지역은 990㎡ 이상, 도시지역 외 지역은 1천650㎡ 이상을 부과대상 규모로 정합니다. 개발제한구역에서 지정 당시부터 소유한 토지에 하는 사업도 1천650㎡ 이상입니다.

사례처럼 특별시 도시지역이면 기준은 660㎡입니다. 지목이 바뀐 전 300㎡는 이 기준에 못 미칩니다. 지목변경이 수반되는 사업은 법 제5조 제1항 제7호의 부과대상 사업이고, 부과대상이 되면 개발이익에 100분의 25의 부담률을 곱합니다.

원래 대지였던 필지까지 합산되는 경우는 없나요?

원래 대지였던 필지는 지목변경이 없으므로 원칙적으로 면적에 넣지 않습니다. 다만 같은 사람이 붙어 있는 땅을 나눠서 개발했다면 합산될 수 있습니다. 시행령은 동일인(자연인이면 배우자와 직계존비속 포함)이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 인가를 받아 사실상 분할해 시행하면 각 사업 면적을 합해 하나의 사업으로 봅니다.

옆 필지에서 5년 안에 지목변경이 수반된 다른 사업을 했다면 그 면적과 합해 660㎡를 넘는지 다시 봐야 합니다. 98두17326 판결은 형질변경 같은 별도의 개발행위 없이 건축만 한 경우를 전제로 했으므로, 전체 부지에 성토·절토 같은 형질변경이 있었다면 판단이 달라질 수 있습니다.

이미 부과처분을 받았다면 어떻게 다투나요?

중앙토지수용위원회 행정심판이나 행정법원 취소소송으로 다툽니다. 개발부담금 부과·징수에 이의가 있는 사람은 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있고, 행정심판을 거치지 않고 바로 소송을 낼 수도 있습니다.

행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나도 청구할 수 없습니다. 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 하고, 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일을 셉니다.

개발부담금 부과대상 면적 대응 순서

• 필지별 지목 확인 - 건축허가 대상 필지마다 허가 전후의 토지대장 지목을 뽑아 봅니다. 지목이 바뀐 필지가 어디인지 여기서 정해집니다.
• 지목변경 면적 합산 - 지목이 바뀐 필지의 면적만 더해 660㎡ 등 지역 기준과 비교합니다. 기준에 못 미치면 부과대상에서 빠집니다.
• 연접 토지 사업 이력 확인 - 같은 사람이 붙은 땅에서 5년 안에 한 다른 사업이 있는지 봅니다. 있으면 합산 여부를 따로 검토합니다.
• 부과 예정 통지 의견 제출 - 부과 예정 통지를 받았다면 필지별 지목 자료를 붙여 의견을 냅니다. 이 단계에서 면적 산정이 바로잡히기도 합니다.
• 행정심판·소송 제기 - 부과처분이 나오면 안 날부터 90일 안에 중앙토지수용위원회 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 기한이 지나면 면적 오류가 있어도 다투기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전체 부지에 형질변경이 있었거나 연접 토지를 나눠 개발한 이력이 있는 경우에 해당하면 인허가 서류와 토지대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발부담금 부과처분 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 두 필지 중 한 필지만 지목을 바꾸면 면적은?
  지목이 바뀐 필지의 면적만 봅니다. 대법원 2007두24920 판결은 여러 필지에 걸친 건축에서 일부 토지만 지목이 바뀐 경우 부과대상 규모는 지목변경이 이루어진 그 토지의 면적만을 토대로 판단한다고 보았습니다. 원래 대지였던 필지는 원칙적으로 넣지 않습니다.
• 특별시 도시지역의 개발부담금 면적 기준은?
  660㎡ 이상입니다. 개발이익환수법 시행령 제4조 제1항 제1호는 특별시·광역시·특별자치시의 도시지역에서 시행하는 사업의 부과대상 규모를 660제곱미터 이상으로 정합니다. 개발제한구역 안 토지 소유자의 사업은 제3호에 따라 따로 봅니다.
• 다른 도시지역이나 비도시지역 기준은?
  그 밖의 도시지역은 990㎡ 이상, 도시지역 외 지역은 1천650㎡ 이상입니다. 개발제한구역 지정 당시부터 토지를 소유한 사람이 그 토지에서 하는 사업도 1천650㎡ 이상이어야 부과대상이 됩니다. 토지이용계획확인서로 용도지역을 먼저 확인합니다.
• 나눠서 개발하면 면적이 합산되나요?
  합산될 수 있습니다. 동일인이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 인가를 받아 사실상 분할해 시행하면 각 사업의 면적을 합해 하나의 개발사업으로 봅니다. 동일인에는 법인과, 자연인의 배우자·직계존비속이 포함됩니다.
• 부과대상이면 부담률은 얼마인가요?
  지목변경이 수반되는 사업은 개발이익의 100분의 25입니다. 택지개발·산업단지 등 제5조 제1항 제1호부터 제6호까지 사업은 100분의 20이고, 개발제한구역 지정 당시부터 소유한 토지에서 하는 사업은 100분의 20을 적용합니다.
• 부과처분에 불복하려면 어디에 청구하나요?
  중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구하거나 행정법원에 취소소송을 냅니다. 개발이익환수법 제26조는 개발부담금 부과·징수에 이의가 있는 자의 행정심판을 중앙토지수용위원회가 심리·재결하도록 정합니다. 처분이 있음을 안 날부터 90일 안이어야 합니다.

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