행정처분 대응

이웃들과 나란히 다세대주택을 지었는데 면적을 합쳐 개발부담금을 매길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

이웃 소유자들이 각자 자기 땅에 따로 허가를 받아 다세대주택을 지었다면, 군수가 면적을 합쳐 하나의 개발사업으로 보고 개발부담금을 매기는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 법령은 동일인이 연접한 토지를 나누어 개발한 경우만 면적을 합치도록 정하고, 대법원도 여러 사람이 별개로 개발한 경우를 공동 시행으로 보려면 신중히 판단해야 한다고 했습니다. 지금은 설계·공사 계약서와 공사비 지급 내역이 소유자별로 따로 되어 있는지부터 확인하십시오.

면적을 합산했다는 통지를 받았다고 해서 이웃들과 다른 사업이었다는 사실을 처음부터 모두 증명해야 한다고 부담을 가질 필요는 없습니다. 합산의 근거는 부과한 쪽이 먼저 보여야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 도시지역이 아닌 곳에 있는 자기 땅 590제곱미터에 2024년 농지전용허가를 받아 다세대주택을 지었고, 이웃 세 사람도 각자 자기 땅에 따로 허가를 받아 비슷한 시기에 다세대주택을 지었습니다. 2026년 군수는 네 사람이 같은 개발사업을 나누어 시행한 것이라며 면적을 합쳐 개발부담금을 부과하고, 개별공시지가가 공시되자 금액을 늘렸습니다. A씨는 혼자서는 기준 면적에 못 미치는데도 부담금을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개발부담금은 어느 정도 면적부터 부과되나요?

도시지역이 아닌 곳에서 시행하는 사업은 인가 등을 받은 사업 대상 토지 면적이 1,650제곱미터 이상일 때 부과됩니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제4조 제1항은 특별시·광역시·특별자치시 도시지역은 660제곱미터, 그 밖의 도시지역은 990제곱미터, 개발제한구역 원소유자 사업과 비도시지역은 1,650제곱미터로 기준을 나눕니다. 사례의 A씨 사업은 590제곱미터여서 혼자서는 부과 대상이 아닙니다.

이웃들 면적을 합칠 수 있는 경우는 언제인가요?

동일인이 연접한 토지를 나누어 개발한 경우입니다. 법은 동일인이 연접한 토지를 일정 기간 안에 사실상 분할해 개발하면 전체를 하나의 개발사업으로 봅니다. 시행령은 이 동일인에 법인과 자연인의 배우자·직계존비속을 포함하고, 하나의 사업이 끝난 뒤 5년 이내에 인가를 받아 나누어 시행하는 경우로 정합니다.

친인척이 아닌 이웃들이 각자 자기 땅에 따로 허가를 받은 경우에는 이 합산 규정이 적용되지 않습니다. 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363 판결은 여러 사람이 별개의 인가를 받아 개발하는 경우에 관해서는 특별한 규정이 없으므로, 공동 시행으로 보아 면적을 합하려면 보다 신중한 판단이 필요하다고 했습니다. 이 사건에서 대법원은 공동 시행을 인정한 원심을 파기했습니다.

공동으로 개발했는지는 무엇으로 판단하나요?

건축 비용을 함께 냈는지, 수익을 나누었는지, 건물들이 서로 기능을 보완하는지가 기준입니다. 같은 판결은 설계자와 공사업자가 같더라도 계약을 따로 맺고 비용을 따로 냈다면, 그리고 기부채납 도로나 상하수도를 함께 공사한 것이 비용 절감을 위한 것에 불과하다면 공동 시행의 근거로 삼기 어렵다고 보았습니다.

입증의 부담도 따져 볼 문제입니다. 행정소송에서는 처분의 적법성을 주장하는 행정청이 그 적법 사유를 입증해야 하고, 행정청이 일응의 입증을 하면 반대 사실은 원고가 입증해야 한다는 것이 판례입니다. 합산 규정은 예외 규정이므로 합산 요건은 군수가 먼저 보여야 하고, A씨는 소유자별로 계약과 비용이 따로였다는 자료로 반박하면 됩니다.

개발부담금 합산 부과 대응 순서

• 면적과 지역 확인 - 허가받은 사업 면적과 도시지역 여부를 허가서로 확인합니다. 혼자서는 기준 미달인지가 출발점입니다.
• 동일인 관계 점검 - 이웃 사업자와 배우자·직계존비속 관계가 있는지 확인합니다. 관계가 없으면 법정 합산 사유가 아닙니다.
• 독립성 자료 수집 - 소유자별 설계·공사 계약서, 공사비 지급 내역, 분양·임대 계약을 모읍니다. 공동 시행 주장을 반박하는 자료입니다.
• 행정심판 또는 소송 - 처분을 안 날부터 90일 안에 중앙토지수용위원회 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 증액처분이 있었다면 증액처분까지 함께 다툽니다.
• 공통 기반시설 설명 - 도로·상하수도를 함께 공사한 이유를 정리합니다. 비용 절감 목적이었음을 보여 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이웃 중 친인척이 있거나 토지를 함께 사서 나중에 분할했다면 매매계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발부담금 부과처분의 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비도시지역 개발부담금 기준 면적은 얼마인가요?
  1,650제곱미터 이상입니다. 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제4조 제1항 제4호가 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 부과 기준을 이렇게 정합니다. 특별시·광역시 등 도시지역은 660제곱미터, 그 밖의 도시지역은 990제곱미터로 더 낮습니다.
• 어떤 경우에 면적을 합쳐 부과하나요?
  동일인이 연접한 토지에서 하나의 사업이 끝난 뒤 5년 이내에 인가를 받아 나누어 개발하는 경우입니다. 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제4조 제1항 후단이 정하고, 동일인에는 법인과 자연인의 배우자·직계존비속이 포함됩니다.
• 이웃과 시공사가 같으면 공동 개발인가요?
  그것만으로는 부족합니다. 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363 판결은 설계자나 공사업자가 같아도 계약을 따로 맺고 비용을 따로 냈다면 공동 시행으로 보기 어렵다고 했습니다. 공통 기반시설을 함께 공사한 것도 비용 절감 목적이라면 마찬가지입니다.
• 공동 개발이 아니라는 것은 제가 증명하나요?
  합산 요건은 처분한 행정청이 먼저 보여야 합니다. 대법원 1984. 7. 24. 선고 84누124 판결은 항고소송에서 처분의 적법을 주장하는 피고에게 적법 사유의 입증책임이 있다고 했습니다. 행정청이 일응의 입증을 하면 반대 사실은 원고가 자료로 반박해야 합니다.
• 개발부담금 불복은 어디에 하나요?
  중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구하거나 법원에 취소소송을 냅니다. 개발이익 환수에 관한 법률 제26조는 개발부담금 부과·징수에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있다고 정합니다. 처분을 안 날부터 90일 안에 해야 합니다.
• 공시지가 공시 뒤 증액처분도 따로 다퉈야 하나요?
  증액처분도 처분이므로 불복기한을 따로 확인해야 합니다. 행정심판법 제27조 제1항에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 청구해야 하고, 당초 처분과 증액처분의 위법 사유가 같다면 함께 다투는 방법을 검토합니다.

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