규제·허가 기준

남의 땅에 둔 가설창고 존치기간 연장신고에 땅주인 승낙서가 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 남의 땅에 세운 가설건축물의 존치기간 연장신고에도 배치도·평면도와 함께 땅주인의 대지사용승낙서를 내야 합니다. 대법원 2024두33891 판결은 건축법 시행령의 준용규정을 근거로 승낙서 미제출을 이유로 한 연장신고 반려가 적법하다고 보았습니다. 지금은 존치기간 만료일과 토지 등기부상 현재 땅주인부터 확인해 두십시오.

처음 축조신고 때 승낙서를 냈다고 해서 연장 때 승낙이 계속 유지된다고 믿고 기다릴 일은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 20년 전 이웃 땅 한쪽에 경량철골조 농업용 창고(48제곱미터)를 지어 가설건축물 축조신고를 하고 그 뒤로 존치기간을 이어 왔습니다. 2026년 초 존치기간 만료를 앞두고 시청에 연장신고서를 냈더니, 시청은 땅주인의 대지사용승낙서를 내라고 두 번 보완을 요구했습니다. 땅이 그사이 다른 사람에게 팔려 새 땅주인은 승낙서를 써 주지 않았고, 시청은 연장신고를 반려했습니다. D씨는 처음 신고 때 이미 승낙서를 냈는데 연장 때 또 내야 하는지 묻고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

존치기간 연장신고에도 대지사용승낙서를 내야 하나요?

네, 남의 땅에 세운 신고 대상 가설건축물의 존치기간을 연장하려면 연장신고서에 배치도·평면도와 함께 땅주인의 대지사용승낙서를 붙여야 합니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024두33891 판결은 승낙서를 내지 않아 연장신고를 반려한 처분이 적법하다고 보고 상고를 기각했습니다.

이유는 준용규정에 있습니다. 건축법 시행령은 연장신고에 축조신고 서류 규정을 준용하면서 「축조신고」를 「존치기간 연장신고」로 본다고 정하고, 축조신고에는 관계 서류를 붙이게 되어 있습니다.

그 관계 서류가 건축법 시행규칙이 정한 배치도·평면도와 대지사용승낙서입니다. 대지사용승낙서는 다른 사람이 소유한 대지에 세운 경우에만 필요하고, 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 관리단 결의를 증명하는 서류로 갈음할 수 있습니다.

시행규칙 중 연장신고 조항은 연장신고서만 내라고 적혀 있지만, 대법원은 하위법령을 상위법령에 맞게 읽어야 한다며 이 조항이 제출서류를 연장신고서 하나로 한정한 것은 아니라고 보았습니다. 땅이 팔려 새 주인이 생겼다면 새 주인의 승낙서가 필요합니다.

예전 판결은 승낙서가 필요 없다고 하지 않았나요?

그랬지만 지금은 그 판결을 근거로 삼기 어렵습니다. 대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결은 법령이 요구하지 않는 대지사용승낙서가 없다는 이유로 연장신고 수리를 거부할 수 없다고 했지만, 그 뒤 2018. 9. 4. 준용규정이 새로 생겼습니다.

2024두33891 판결은 2018년 판결이 준용규정 신설 전에 선고된 것이어서 이 사건에 맞지 않는다고 밝혔습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법 시행령」에도 준용규정이 그대로 있으므로, 지금 연장신고를 하는 분은 승낙서를 준비해야 합니다.

연장신고는 언제까지, 몇 번까지 할 수 있나요?

신고 대상 가설건축물은 존치기간 만료일 7일 전까지 연장신고를 하고, 한 번에 3년 범위에서 건축조례가 정한 횟수만큼 연장할 수 있습니다. 시장·군수·구청장은 만료일 30일 전까지 건축주에게 만료일과 연장 가능 여부를 알려야 합니다.

연장신고서에는 신고서 제출일 전 1개월 안에 찍은 가설건축물의 전면·후면·양 측면 사진도 함께 내야 합니다. 이 사진 규정은 판결 사건 뒤인 2024. 12. 17. 시행규칙 개정으로 들어온 것입니다.

공장에 설치한 가설건축물, 농림지역에 둔 농업·어업용 고정식 온실과 간이작업장, 도시·군계획시설 예정지의 가설건축물은 연장을 원하지 않는다고 통지하지 않으면 기존과 같은 기간으로 연장된 것으로 봅니다. 이 경우에는 별도 연장신고가 필요 없습니다.

가설건축물 존치기간 연장 대응 순서

• 만료일 확인 - 가설건축물 관리대장과 시청 안내문에서 존치기간 만료일을 확인합니다. 만료일 7일 전이 신고 마감입니다.
• 땅주인 확인 - 토지 등기부로 현재 소유자를 확인합니다. 소유자가 바뀌었으면 새 소유자의 승낙이 필요합니다.
• 승낙서 확보 - 승낙 기간과 대상 가설건축물을 적은 대지사용승낙서를 받고 인감증명서를 함께 받습니다. 거절하면 토지 사용 계약 관계부터 따져야 합니다.
• 서류 제출 - 연장신고서, 배치도·평면도, 승낙서, 1개월 안에 찍은 사진 4면을 냅니다. 보완 요구가 오면 기한 안에 응합니다.
• 반려 시 불복 - 반려 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 검토합니다. 존치기간이 지난 채 두면 시정명령과 이행강제금 문제가 생길 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅주인과 사이에 토지 임대차나 지상권 약정이 있는지, 가설건축물이 온실·공장용인지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 관리대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가설건축물 연장신고 반려와 시정명령·이행강제금을 다투는 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 신고 때 낸 승낙서로는 안 되나요?
  연장신고 때 다시 내야 합니다. 대법원 2024두33891 판결은 연장신고에도 축조신고 서류 규정이 준용되므로 배치도·평면도와 대지사용승낙서를 붙여야 한다고 보았습니다. 처음 승낙서에 승낙 기간이 적혀 있거나 땅주인이 바뀌었다면 그 승낙서로는 현재 승낙을 증명하기 어렵습니다.
• 내 땅에 세운 가설건축물도 승낙서가 필요한가요?
  아닙니다. 건축법 시행규칙 제13조 제1항 제2호는 대지사용승낙서를 다른 사람이 소유한 대지인 경우에만 요구합니다. 내 땅이면 배치도·평면도와 사진만 준비하면 됩니다. 다만 공유 토지라면 다른 공유자의 승낙이 필요할 수 있으므로 등기부의 소유 관계를 먼저 확인합니다.
• 연장신고서에 사진도 내야 하나요?
  네, 내야 합니다. 현행 건축법 시행규칙 제13조 제5항은 연장신고서와 함께 가설건축물의 전면·후면·양 측면을 확인할 수 있는 사진을 내도록 하고, 그 사진은 신고서 제출일 전 1개월 안에 찍은 것이어야 합니다. 2024. 12. 17. 개정으로 생긴 규정입니다.
• 시청이 만료 안내를 안 해 줬으면 어떻게 되나요?
  시장·군수·구청장은 존치기간 만료일 30일 전까지 건축주에게 만료일과 연장 가능 여부를 알려야 합니다. 안내가 없었다는 사정은 반려나 시정명령을 다툴 때 참작 사유로 주장할 수 있지만, 그것만으로 연장신고 의무가 없어지지는 않으므로 관리대장으로 만료일을 직접 확인합니다.
• 땅주인이 승낙을 안 해 주면 방법이 없나요?
  승낙서 없이는 연장신고 수리를 기대하기 어렵습니다. 다만 땅주인과 토지 임대차나 사용 약정이 남아 있다면 약정에 따른 승낙 의무를 민사로 다툴 여지가 있습니다. 판결은 신고 서류 요건만 판단했으므로, 토지 사용 권리는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다.
• 연장이 안 된 가설건축물을 계속 두면 어떻게 되나요?
  존치기간이 지난 가설건축물은 위반 건축물이 되어 해체 등 시정명령을 받을 수 있고, 시정기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 대법원 2015두35116 판결은 이행강제금이 부과되기 전에 의무를 이행하면 시정기간이 지났더라도 이행강제금을 부과할 수 없다고 보았습니다.
• 공장 가설건축물도 매번 연장신고를 하나요?
  아닙니다. 공장에 설치한 가설건축물, 농림지역의 농업·어업용 고정식 온실과 간이작업장, 도시·군계획시설 예정지의 가설건축물은 연장 가능한 경우 건축주가 연장을 원하지 않는다고 통지하지 않으면 기존과 같은 기간으로 연장된 것으로 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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