행정처분 대응

경매로 산 집의 옛 용도변경이 법 개정으로 위법이 되면 이행강제금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 예전에 건축물대장 기재변경 신청만 하면 되던 용도변경이라도 그 신청을 하지 않았다면 위법 상태가 계속되고, 법 개정으로 신고 대상이 되면 신고의무 위반 건축물로 시정명령과 이행강제금 대상이 됩니다. 대법원은 위법 상태는 문제되는 시점의 건축법령으로 판단한다고 보았습니다. 지금은 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 같은지부터 확인하십시오.

경매로 산 건물이라 전 소유자가 한 용도변경은 내 책임이 아니라고 생각할 필요는 없습니다. 시정명령은 현재 소유자에게도 내려질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2023년 경매로 2층 단독주택을 샀는데, 전 소유자가 1층 근린생활시설 일부를 원룸으로 바꿔 쓰고 있었습니다. 용도를 바꾼 면적은 크지 않아 당시에는 신고 없이 건축물대장 기재내용 변경만 신청하면 되는 범위였지만, 아무도 그 신청을 하지 않았습니다. 2026년 구청은 이 부분이 용도변경 절차를 거치지 않은 위법건축물이라며 시정명령을 했고, L씨가 따르지 않자 이행강제금 470만원을 부과했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기재변경 신청만 하면 되던 용도변경도 안 하면 위법인가요?

위법입니다. 신고 대상이 아니라 건축물대장 기재사항 변경 신청 대상인 용도변경이라도 그 신청을 실제로 하지 않았다면 용도변경은 적법하지 않습니다. 대법원은 이런 건물에 대한 시정명령과 이행강제금 부과를 적법하다고 보았습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「건축법」은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸려면 시설군에 따라 허가를 받거나 신고를 하고, 같은 시설군 안에서 용도를 바꾸려면 건축물대장 기재내용 변경을 신청하도록 정합니다. 기재내용 변경 신청도 법이 정한 절차이므로 빠뜨리면 위법 상태가 됩니다.

법이 바뀌면 예전 용도변경의 위법 여부는 어느 법으로 판단하나요?

위반 상태가 문제되는 시점에 시행 중인 건축법령으로 판단합니다. 용도변경행위에는 유형적인 변경뿐 아니라 용도변경된 건축물을 사용하는 행위도 포함되므로, 원상회복하거나 적법한 절차를 마칠 때까지 위법 상태가 계속되기 때문입니다.

그래서 예전 법에서 기재변경 신청만 하면 되던 용도변경이 개정법에서 신고 대상이 되었다면, 개정법 시행 뒤에는 신고의무 위반 위법건축물로 봅니다. 개정 법령이 이런 용도변경의 위법성을 없애는 별도 규정을 두지 않는 한 결론은 같습니다. 이 부분은 개정 전 행위라도 현행 법령이 적용되는 예외적인 경우입니다.

시정명령과 이행강제금은 누구에게 얼마나 부과되나요?

허가권자는 위반 건축물의 건축주·공사시공자·소유자·관리자·점유자에게 상당한 기간을 정해 용도변경, 사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 경매로 취득한 현재 소유자도 시정명령의 상대방이 됩니다.

시정기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 용도변경 절차 위반처럼 건폐율·용적률 초과나 무허가 건축이 아닌 위반은 그 건축물의 시가표준액의 100분의 10 범위에서 대통령령으로 정하는 금액이고, 연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물은 그 2분의 1 범위에서 조례로 정합니다.

시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 멈추지만, 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다.

용도변경 위반 시정명령 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 대장상 용도와 실제 사용 용도를 비교합니다. 어떤 시설군 사이의 변경인지에 따라 필요한 절차가 달라집니다.
• 필요 절차 판단 - 허가, 신고, 기재내용 변경 신청 중 무엇이 필요한지 확인합니다. 현행 건축기준을 충족할 수 있는지도 함께 봅니다.
• 원상복구 여부 결정 - 적법화가 어렵다면 원래 용도로 되돌리는 공사를 합니다. 임차인이 있으면 임대차 정리 일정도 함께 잡습니다.
• 용도변경 신청 - 적법화가 가능하면 신고나 기재변경을 신청합니다. 시정기간 안에 접수해 두면 이행 의사를 보여 줄 수 있습니다.
• 처분 불복 검토 - 시정명령이나 이행강제금에 절차 하자가 있으면 90일 안에 행정심판이나 소송을 냅니다. 부과 금액 산정이 조례와 다를 때도 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 용도변경 시점이 오래되었거나 특정건축물 양성화 특례 대상이 될 수 있는 경우에는 건축물대장과 항공사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 시정명령·이행강제금 부과처분 등 행정처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 예전에는 신고 대상도 아니었는데요?
  그래도 절차를 밟지 않았다면 위법입니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두8072 판결은 용도변경신고 대상이 아닌 건축물대장 기재사항 변경 신청 대상이라도 그 신청이 실제로 이루어지지 않았다면 용도변경이 적법하다고 할 수 없다고 보았습니다.
• 어느 시점의 법으로 판단하나요?
  위법 상태가 문제되는 시점의 법입니다. 같은 판결은 용도변경행위에 용도변경된 건축물을 사용하는 행위도 포함되므로 적법한 절차를 마치기 전까지 위법 상태가 계속되고, 그 법적 성격은 특별한 사정이 없으면 문제되는 시점에 시행되는 건축법령으로 판단해야 한다고 보았습니다.
• 현행법상 용도변경 절차는 무엇인가요?
  시설군에 따라 다릅니다. 건축법 제19조 제2항은 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 하위 시설군으로 바꾸면 신고를 하도록 정하고, 제3항은 같은 시설군 안에서 바꾸면 건축물대장 기재내용 변경을 신청하도록 정합니다. 대통령령으로 정하는 변경은 신청이 필요 없습니다.
• 경매로 산 사람도 시정명령 대상인가요?
  대상입니다. 건축법 제79조 제1항은 위반 건축물의 건축주뿐 아니라 소유자, 관리자, 점유자에게도 용도변경, 사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 정합니다. 위반을 직접 하지 않았더라도 현재 소유자라면 시정명령의 상대방이 됩니다.
• 이행강제금은 얼마나 나오나요?
  위반 유형에 따라 다릅니다. 건축법 제80조 제1항 제2호는 건폐율·용적률 초과나 무허가 건축 외의 위반은 시가표준액의 100분의 10 범위에서 대통령령으로 정하는 금액으로 정합니다. 연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물은 그 2분의 1 범위에서 조례로 정한 금액입니다.
• 이행강제금은 몇 번 부과되나요?
  1년에 2회 이내에서 반복됩니다. 건축법 제80조 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 시정명령이 이행될 때까지 반복 부과할 수 있다고 정합니다. 제6항에 따라 이행하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 징수합니다.

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