행정처분 대응

1층 음식점 자리를 자동차 영업소로 임대했는데 이행강제금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 일반음식점과 자동차영업소가 둘 다 제2종 근린생활시설이면 그 사이 용도변경은 허가·신고 없이 할 수 있어 건축법상 이행강제금 대상이 아닙니다. 대법원은 임의로 할 수 있는 용도변경이 지구단위계획에 맞지 않다는 이유만으로 건축법상 시정명령과 이행강제금을 부과할 수 없다고 봅니다. 지금은 건축물대장상 용도와 영업소 바닥면적부터 확인해 두십시오.

같은 호 안의 용도끼리 바꾼 것이라면 구청에 용도변경 신고를 하거나 건축물대장 기재변경을 신청하지 않았다는 이유로 이행강제금을 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 연면적 약 450제곱미터인 3층 건물의 1층 일반음식점 자리를 2025년 3월 자동차 판매 영업소에 보증금 5,000만원, 월 차임 350만원으로 임대했습니다. 구청은 2026년 4월 지구단위계획상 허용되지 않는 용도로 바꿨다며 시정명령을 내렸고, 이행하지 않자 같은 해 8월 이행강제금을 부과했습니다. A씨는 용도변경 신고를 한 적이 없다는 이유만으로 이행강제금을 내야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

음식점을 자동차 영업소로 바꾸면 용도변경 허가가 필요한가요?

필요하지 않습니다. 건축법은 건축물을 9개 시설군으로 나누고, 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 하위 시설군으로 바꾸면 신고, 같은 시설군 안에서 바꾸면 건축물대장 기재변경 신청을 하도록 합니다. 다만 시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 변경은 기재변경 신청도 필요 없는 임의 변경입니다.

일반음식점과, 바닥면적 합계가 1천제곱미터 미만인 자동차영업소는 모두 별표 1 제4호 제2종 근린생활시설에 들어 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「건축법 시행령」 별표 1도 같은 분류를 유지합니다. 따라서 1층 음식점 자리를 자동차 영업소로 쓰게 한 것은 같은 호 안의 용도변경입니다.

지구단위계획에 맞지 않으면 이행강제금 대상이 되나요?

건축법상 이행강제금 대상은 아닙니다. 국토계획법 제54조(지구단위계획에 맞는 건축)가 용도변경에 준용되는 것은 허가나 신고가 필요한 용도변경뿐입니다. 대법원 2017. 8. 23. 선고 2017두42453 판결은 기재변경 신청 대상이거나 임의로 할 수 있는 용도변경은 지구단위계획에 맞지 않더라도 건축법 위반이 되지 않으므로, 그 이유만으로 건축법에 근거한 시정명령과 이행강제금을 부과할 수 없다고 판단했습니다.

이행강제금은 시정명령을 받고도 기간 안에 이행하지 않은 건축주등에게 부과하는 것이어서, 앞선 시정명령 자체가 건축법 위반을 전제로 해야 합니다. 시정명령의 전제가 없으면 이행강제금 부과처분도 위법해집니다. 다만 지구단위계획 위반을 이유로 국토계획법에 따른 다른 조치가 뒤따를 가능성은 남습니다.

허가나 신고가 필요한 용도변경이었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 다른 시설군으로 옮기는 변경이라 허가나 신고 대상이라면 지구단위계획 위반이 곧 건축법 위반이 되어 시정명령과 이행강제금 대상이 됩니다. 예를 들어 자동차영업소 면적이 1천제곱미터 이상이거나 자동차 매매장·정비공장처럼 자동차 관련 시설군으로 바뀌면 다른 호가 되어 절차가 필요합니다.

용도변경 이행강제금 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 해당 층의 기재 용도가 제2종 근린생활시설(일반음식점)인지 확인합니다. 출발점이 되는 용도입니다.
• 바닥면적 계산 - 같은 건물에서 자동차영업소로 쓰는 면적 합계가 1천제곱미터 미만인지 계산합니다. 넘으면 다른 용도로 분류됩니다.
• 처분 사유 확인 - 시정명령서와 부과처분서에 적힌 위반 조항이 무엇인지 봅니다. 지구단위계획 위반만 적혀 있다면 다툼의 여지가 큽니다.
• 의견 제출 - 이행강제금 부과 예고를 받았다면 판례를 들어 의견서를 냅니다. 부과 전에 멈출 수 있는 단계입니다.
• 불복 제기 - 부과처분을 받았다면 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 영업소 안에 정비 설비를 두었거나 여러 층을 함께 쓰는 경우에는 도면과 실제 사용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축법상 시정명령·이행강제금 부과처분에 대한 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 호 안의 용도변경은 아무 신고도 필요 없나요?
  건축법상 허가·신고·기재변경 신청이 모두 필요 없습니다. 건축법 제19조 제3항 단서와 시행령 제14조 제4항 제1호가 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 변경을 제외하기 때문입니다. 다만 영업 관련 법령에 따른 영업신고나 등록은 별도로 해야 할 수 있습니다.
• 자동차영업소는 언제 제2종 근린생활시설인가요?
  같은 건축물에서 자동차영업소로 쓰는 바닥면적 합계가 1천제곱미터 미만이면 건축법 시행령 별표 1 제4호 다목의 제2종 근린생활시설입니다. 바닥면적은 부설 주차장을 뺀 실사용 면적에 복도·계단 등 공용부분을 비례 배분해 계산합니다. 면적이 기준을 넘으면 다른 용도가 됩니다.
• 지구단위계획 위반이면 아무 제재도 없나요?
  건축법에 따른 시정명령·이행강제금은 부과할 수 없다는 것이 대법원 2017. 8. 23. 선고 2017두42453 판결의 결론입니다. 다만 이 판결은 건축법상 제재에 관한 것이고, 국토계획법에 따른 다른 처분 가능성까지 없앤 것은 아닙니다. 구청이 어떤 법을 근거로 처분했는지 처분서를 먼저 확인해야 합니다.
• 시정명령을 따르지 않았는데 이행강제금이 적법한가요?
  시정명령 자체가 적법해야 이행강제금도 적법합니다. 건축법 제80조 제1항은 제79조 제1항의 시정명령을 받고 기간 안에 이행하지 않은 경우 이행강제금을 부과하도록 정합니다. 건축법 위반이 없는데 내린 시정명령이라면 그 불이행을 이유로 한 이행강제금도 위법하다고 다툴 수 있습니다.
• 정비 설비를 두면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 자동차 정비공장은 건축법 시행령 별표 1 제20호 자동차 관련 시설이어서 제2종 근린생활시설과 다른 호입니다. 영업소 안에 리프트나 도장 설비를 두어 정비를 한다면 다른 시설군으로 바뀐 것으로 볼 수 있고, 이때는 허가나 신고 대상이 되어 이행강제금이 적법할 수 있습니다.
• 이행강제금은 언제까지 다퉈야 하나요?
  부과처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판을 청구하거나 취소소송을 제기해야 합니다. 행정심판법 제27조 제1항의 기간이고 불변기간입니다. 이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과될 수 있으므로 첫 부과처분부터 다투어 두는 편이 뒤의 부과를 막는 데 유리합니다.

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