행정처분 대응

토지거래허가 받고 버섯 재배하다 자금난으로 1년 방치하면 이행강제금 대상인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 허가 목적대로 쓰다가 중단하고 방치한 경우에도 이행강제금 대상입니다. 토지거래허가 이행강제금은 방치 유형이면 취득가액의 100분의 10으로 정해져 있고 행정청이 금액을 깎을 재량은 없습니다. 지금은 이용을 멈춘 이유가 법령상 예외 사유인지와 이용의무기간이 남았는지를 확인하십시오.

처음부터 이용할 생각이 없었다는 사정을 행정청이 증명해야 방치가 되는 것은 아닙니다. 멈춘 이유가 법령이 정한 예외 사유인지부터 봅니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 4월 토지거래허가구역에서 버섯을 직접 재배하겠다며 허가를 받고 밭 1,500㎡를 2억원에 샀습니다. 재배사를 짓고 한동안 버섯을 키웠지만 2024년 가을부터 자금이 모자라 1년 넘게 손을 놓았습니다. 2025년 12월 구청이 3개월 안에 허가 목적대로 이용하라는 이행명령을 보냈고, B씨가 기한을 넘기자 취득가액의 100분의 10인 2,000만원의 이행강제금이 부과됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허가 목적대로 쓰다가 중간에 멈춰도 방치로 보나요?

네. 허가받은 목적대로 이용하다가 중단하고 방치한 경우도 「당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우」에 들어갑니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 시행령은 이 유형의 이행강제금을 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액으로 정합니다.

대법원 2014. 11. 27. 선고 2013두8653 판결은 처음부터 이용하지 않은 경우뿐 아니라 허가 목적대로 이용하다가 중단하고 방치한 경우도 이 유형에 포함된다고 보았습니다. 원안 당시에는 이 규정이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 있었고, 2017. 1. 20.부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 옮겨 같은 내용으로 이어지고 있습니다.

다만 자금 사정과 달리 법령이 정한 사유로 이용할 수 없었다면 이용의무 위반이 아닙니다. 취득 뒤 용도지역 변경 등 행위제한으로 당초 목적대로 쓸 수 없게 된 경우, 재해로 이행이 불가능한 경우, 공익사업 등 본인에게 책임 없는 사유로 불가능한 경우, 시·군·구 도시계획위원회가 불가피한 사유를 인정한 경우가 여기에 해당합니다.

취득가액 100분의 10 이행강제금을 깎아 달라고 할 수 있나요?

어렵습니다. 방치 유형은 취득가액의 100분의 10, 직접 이용하지 않고 임대한 유형은 100분의 7, 승인 없이 이용목적을 바꾼 유형은 100분의 5처럼 시행령이 유형별로 금액을 정해 두었고, 행정청이 이보다 낮게 정할 재량은 없습니다. 대법원 2013두8653 판결도 이 기준이 상한이 아니라 유형별로 계산된 특정 금액이라고 보았습니다.

그래서 다툼은 금액보다 유형에서 벌어집니다. 방치가 아니라 이용목적 변경이나 그 밖의 유형이라면 적용 비율 자체가 달라집니다. 취득가액은 실제 거래가격으로 하고, 실제 거래가격이 확인되지 않을 때만 개별공시지가를 기준으로 계산합니다.

이행강제금은 몇 번까지, 언제까지 부과되나요?

최초 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩, 명령이 이행될 때까지 반복해서 부과할 수 있습니다. 다만 이용의무기간이 지난 뒤에는 이행강제금을 부과할 수 없습니다. 농업 경영 목적으로 허가받은 토지의 이용의무기간은 토지 취득일부터 2년입니다.

이행명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 즉시 멈추지만, 이행 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수됩니다. 이행명령은 문서로 해야 하고 이행기간은 3개월 이내로 정해야 하며, 부과 전에 미리 문서로 계고해야 합니다. 이 절차가 빠졌다면 부과처분의 절차상 하자로 다툴 수 있습니다.

토지거래허가 이행강제금 대응 순서

• 허가증 확인 - 토지거래계약허가증의 이용목적과 유의사항을 확인합니다. 허가받은 목적의 범위가 여기서 정해집니다.
• 중단 사유 정리 - 이용을 멈춘 이유가 행위제한·재해·공익사업 등 예외 사유인지 봅니다. 예외 사유면 이용의무 위반이 아닙니다.
• 이용의무기간 계산 - 취득일과 허가 목적으로 의무기간을 계산합니다. 기간이 지난 뒤의 부과는 할 수 없습니다.
• 이행명령 이행 - 이행명령 기간 안에 이용을 재개하고 사진·영수증을 남깁니다. 이행하면 새 부과가 멈춥니다.
• 이의·소송 제기 - 고지 후 30일 안에 이의를 제기하거나 90일 안에 취소소송을 냅니다. 유형 판단과 절차 하자를 함께 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가증에 적힌 이용목적이 여러 개이거나 이용을 멈춘 기간에 용도지역이 바뀌었다면 허가증과 도시계획 고시문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이행강제금 부과처분 취소 등 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가받은 목적대로 쓰다가 멈춰도 방치인가요?
  네. 대법원 2014. 11. 27. 선고 2013두8653 판결은 처음부터 이용하지 않은 경우뿐 아니라 허가 목적대로 이용하다가 중단하고 방치한 경우도 방치 유형에 포함된다고 보았습니다. 이 경우 이행강제금은 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액입니다.
• 행정청이 이행강제금을 줄여 줄 수 있나요?
  원칙적으로 줄일 수 없습니다. 시행령이 방치 100분의 10, 임대 100분의 7, 무단 목적변경 100분의 5처럼 유형별 금액을 정해 두었고, 판례는 이것이 상한이 아니라 특정 금액이어서 행정청에 다른 금액을 정할 재량이 없다고 봅니다. 다툼은 금액보다 어느 유형에 해당하는지에서 벌어집니다.
• 자금이 부족해서 멈춘 것도 예외 사유인가요?
  자금 부족만으로는 예외 사유가 되기 어렵습니다. 시행령이 정한 예외는 용도지역 변경 등 행위제한, 허가·인가 제한, 재해, 공익사업 등 본인에게 책임 없는 사유, 시·군·구 도시계획위원회가 인정한 불가피한 사유 등입니다. 자금 사정은 도시계획위원회 인정을 받아야 예외가 될 여지가 있습니다.
• 이행강제금은 매년 계속 나오나요?
  최초 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩, 명령이 이행될 때까지 반복해서 부과할 수 있습니다. 다만 이용의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없고, 명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지됩니다. 이행 전에 이미 부과된 금액은 그대로 징수됩니다.
• 이용의무기간은 얼마나 되나요?
  허가 목적에 따라 다릅니다. 자기 거주용 주택용지, 복지·편익시설, 농업·축산업·임업·어업 경영 목적이면 토지 취득일부터 2년이고, 사업 시행 목적 등은 원칙적으로 4년, 그 밖의 경우는 5년입니다. 이 기간이 지나면 이행강제금을 새로 부과할 수 없습니다.
• 부과처분에 이의를 제기하려면 언제까지인가요?
  부과처분을 고지받은 날부터 30일 안에 시장·군수·구청장에게 이의를 제기해야 합니다. 이와 별도로 처분의 취소를 구하는 행정소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기합니다. 이의기간이 짧으므로 통지서를 받은 날짜를 기록해 둡니다.
• 계고 없이 바로 부과됐다면 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 허가관청은 이행강제금을 부과하기 전에 이행기간 안에 명령을 이행하지 않으면 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 합니다. 이행명령도 문서로 하고 이행기간은 3개월 이내로 정해야 하므로, 이 절차가 빠졌다면 부과처분의 절차상 하자가 됩니다.

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