행정처분 대응

토지거래허가로 산 땅의 식당을 통째로 임대하면 허가 목적 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

허가증에 직접 이용해야 한다는 기재가 없다면 임대했다는 이유만으로 토지거래허가 목적 위반으로 보기 어렵습니다. 대법원은 허가받은 목적을 허가증 기재 전부로 판단하고, 직접 이용 문구가 없으면 임대를 목적 위반으로 보지 않았습니다. 지금은 허가증 이용목적란과 유의사항란의 문구부터 확인하십시오.

임대했다는 사실만으로 이행강제금을 그대로 내야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 3월 토지거래허가구역에서 음식점 부지로 쓰겠다며 허가를 받아 땅을 샀고, 건물을 지어 식당을 열었습니다. 그런데 건강이 나빠져 6개월 만인 2025년 2월 땅과 식당 건물을 통째로 다른 사람에게 임대했습니다. 시청은 직접 사용하지 않고 임대했으니 허가 목적 위반이라며 이행강제금을 부과했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허가받은 땅을 직접 쓰지 않고 임대하면 무조건 목적 위반인가요?

아니요. 허가받은 목적이 무엇인지는 원칙적으로 토지거래계약허가증 기재로 정합니다. 허가증에 허가받은 사람이 토지를 직접 이용해야 한다는 기재가 없다면, 특별한 사정이 없는 한 직접 이용하지 않고 임대했다는 이유만으로 목적대로 이용하지 않았다고 볼 수 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 허가받은 자가 일정 기간 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하도록 정할 뿐, 모든 경우에 직접 이용을 요구하지는 않습니다.

대법원 2013. 9. 12. 선고 2012두6087 판결은 이 기준을 밝히면서, 임대 유형의 이행강제금 규정은 다른 규정의 해석상 직접 이용 의무가 인정되는데도 임대한 경우에만 적용된다고 보았습니다. 사례처럼 허가증에 「음식점 부지」라는 이용목적만 있고 직접 이용 문구가 없다면, 음식점 영업이 계속되는 한 임차인이 운영해도 목적 위반으로 보기 어렵습니다.

허가증에 적힌 목적은 어디까지 보고 판단하나요?

이용목적란만 보지 않고 허가증에 적힌 내용 전부를 기준으로 판단합니다. 대법원 2015. 7. 9. 선고 2013두16630 판결은 허가받은 목적의 구체적 내용을 이용목적란 기재에 한정하지 않고 유의사항란 등 허가증 기재 전부를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다.

그래서 유의사항란에 「허가받은 자가 직접 이용하여야 함」 같은 문구가 있다면 결론이 달라집니다. 허가 신청 때 낸 토지이용계획서에 「본인이 직접 운영」이라고 적었다면 행정청은 이를 근거로 직접 이용 의무를 주장할 수 있으므로 신청서류도 함께 확인합니다. 같은 판결은 이용의무 위반이 있으면 이용의무기간이 끝나기 전이라도 바로 이행명령을 할 수 있다고 보았습니다.

직접 이용 의무가 있는데 임대했다면 이행강제금은 얼마인가요?

직접 이용 의무가 인정되는데 임대했다면 이행강제금은 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액입니다. 방치 유형(100분의 10)보다 낮고, 승인 없이 이용목적을 바꾼 유형(100분의 5)보다 높습니다. 금액은 유형별로 고정돼 있어 행정청이 따로 낮출 수 없습니다.

예외도 있습니다. 단독주택·공동주택·제1종 근린생활시설·제2종 근린생활시설 건축물을 취득해 실제로 이용하는 사람이 그 건축물의 일부를 임대하는 경우는 이용의무 위반이 아닙니다. 사례처럼 건물 전부를 임대했다면 이 예외에는 해당하지 않으므로, 결국 허가증 기재가 결론을 가릅니다.

토지거래허가 임대 이행강제금 대응 순서

• 허가증 전체 확인 - 이용목적란과 유의사항란에 직접 이용 문구가 있는지 봅니다. 문구가 없으면 임대만으로 위반이 되지 않습니다.
• 신청서류 확인 - 허가 신청 때 낸 토지이용계획서의 운영 주체 기재를 확인합니다. 행정청이 직접 이용 의무의 근거로 삼을 수 있습니다.
• 현재 이용상태 증명 - 임차인이 허가 목적과 같은 용도로 쓰고 있다는 사진·영업신고증을 모읍니다. 목적대로 이용 중이라는 증거가 됩니다.
• 일부 임대 예외 검토 - 근린생활시설 등의 일부만 임대했는지 확인합니다. 일부 임대면 이용의무 위반이 아닙니다.
• 이의·소송 제기 - 고지 후 30일 안에 이의를 제기하거나 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 허가증 사본을 첫 서면에 붙입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가 신청서에 직접 운영하겠다고 적었거나 허가 조건이 별도 문서로 붙어 있다면 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이행강제금 부과처분 취소 등 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가받은 목적은 무엇으로 정하나요?
  원칙적으로 토지거래계약허가증의 기재로 정합니다. 대법원 2015. 7. 9. 선고 2013두16630 판결은 이용목적란뿐 아니라 유의사항란 등 허가증 기재 전부를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다. 허가증을 잃어버렸다면 허가관청에 사본 발급을 요청해 확인합니다.
• 허가증에 직접 이용 문구가 없으면 임대해도 되나요?
  특별한 사정이 없는 한 임대만으로 목적 위반이 되지는 않습니다. 대법원 2013. 9. 12. 선고 2012두6087 판결은 허가증에 직접 이용 기재가 없다면 직접 이용하지 않고 임대했더라도 허가받은 목적대로 이용하지 않았다고 볼 수 없다고 했습니다. 다만 임차인도 허가받은 용도대로 써야 합니다.
• 임대 유형 이행강제금은 얼마인가요?
  직접 이용 의무가 있는데 임대한 경우 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액입니다. 취득가액은 실제 거래가격으로 하고, 확인되지 않으면 개별공시지가를 기준으로 합니다. 유형별로 정해진 금액이라 행정청이 임의로 줄이거나 늘릴 수 없습니다.
• 건물 일부만 임대하면 괜찮나요?
  단독주택·공동주택·제1종 또는 제2종 근린생활시설을 취득해 실제로 이용하면서 그 건축물의 일부를 임대하는 경우는 이용의무 위반이 아닙니다. 1층 식당은 직접 운영하고 2층만 임대하는 식입니다. 전부를 임대하면 이 예외는 적용되지 않습니다.
• 건강 악화로 임대했는데 참작되나요?
  건강 사정 자체는 법령이 정한 예외 사유에 들어 있지 않습니다. 다만 시·군·구 도시계획위원회가 불가피한 사유로 허가 목적대로 이용할 수 없다고 인정하면 예외가 됩니다. 진단서와 영업 중단 경위를 갖춰 인정 신청을 검토할 수 있습니다.
• 이용의무기간이 끝나기 전에도 이행명령을 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2015. 7. 9. 선고 2013두16630 판결은 토지 이용의무 위반이 있으면 이용의무기간 만료를 기다리지 않고 곧바로 이행명령을 할 수 있다고 보았습니다. 반대로 이용의무기간이 지난 뒤에는 이행강제금을 새로 부과할 수 없습니다.

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