역사문화환경 보존지역은 누가 정하나요?

시·도지사가 지정문화유산의 역사문화환경 보호를 위해 국가유산청장과 협의해 조례로 정합니다. 그래서 같은 국가지정문화유산이라도 지역마다 보존지역의 범위가 다를 수 있고, 토지이용계획확인서와 해당 조례로 확인해야 합니다.

보존지역 범위는 최대 몇 미터인가요?

원칙은 지정문화유산 외곽경계로부터 500미터 안입니다. 다만 문화유산의 특성과 입지여건 때문에 500미터 밖 공사가 문화유산에 영향을 미칠 것이 확실하다고 인정되면 500미터를 넘겨 범위를 정할 수 있습니다. 실제 범위는 조례가 정합니다.

보존지역 밖 공사도 영향 검토를 하나요?

법령상 인허가 기관의 약식영향진단 의무는 보존지역 안 공사에만 있습니다. 대법원은 보존지역 밖 공사에도 영향 검토를 하도록 한 조례 조항을 삭제한 것이 법령 위반이 아니라고 보았습니다. 조례에 그런 조항이 남아 있는지는 지역별로 확인해야 합니다.

보존지역 밖인데 허가가 필요한 경우는요?

국가지정문화유산이 있는 지역의 수로 수질과 수량에 영향을 줄 수 있는 수계에서 하는 건설공사, 연결된 유적지를 훼손할 우려가 있는 행위, 국가유산청장이나 지방자치단체장이 영향 우려가 있다고 고시한 행위는 국가유산청장 허가를 받아야 합니다.

허가 신청 후 답이 없으면 어떻게 되나요?

행정기관은 신청을 받은 날부터 30일 안에 허가 여부를 통지해야 하고, 문화유산위원회 심의를 거치면 심의가 끝난 날부터 7일 안에 통지해야 합니다. 기간 안에 허가 여부나 처리기간 연장을 통지하지 않으면 기간이 끝난 다음 날 허가한 것으로 봅니다.

공사 중 문화유산이 나오면 비용은 누가 내나요?

건설공사로 문화유산이 훼손·멸실·수몰될 우려가 있거나 역사문화환경 보호에 필요하면 공사 시행자가 국가유산청장의 지시에 따라 필요한 조치를 해야 하고, 그 조치에 드는 경비도 시행자가 부담합니다.

행위기준 고시 범위 안이면 검토가 생략되나요?

네, 국가유산청장 등이 고시한 구체적인 행위기준의 범위 안에서 하는 보존지역 안 건설공사는 약식영향진단이 생략됩니다. 행위기준은 문화유산 지정 고시일부터 6개월 안에 정해 고시해야 하고, 범위를 넘는 공사는 약식영향진단을 거쳐야 합니다.

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규제·허가 기준

역사문화환경 보존지역 밖 건축도 국가유산 영향 검토를 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

원칙적으로 아니요, 인허가 기관이 약식영향진단을 해야 하는 공사는 조례로 정한 역사문화환경 보존지역 안의 건설공사이고 그 밖의 공사까지 일률적으로 검토하라는 법령 규정은 없습니다. 대법원 2023추5160 판결은 보존지역 밖 영향 검토 조항을 조례에서 삭제한 것이 법령 위반이 아니라고 보았습니다. 다만 국가지정문화유산의 수계나 연결 유적지에 영향을 주는 공사는 보존지역 밖이라도 허가 대상이 되므로 토지이용계획과 고시 여부부터 확인하십시오.

기한

국가지정문화유산 보존에 영향을 줄 행위로 허가를 신청했다면, 행정기관은 신청을 받은 날부터 30일(문화유산위원회 심의기간 등 제외) 안에 허가 여부를 알려야 합니다. 그 기간 안에 통지나 처리기간 연장 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 허가한 것으로 봅니다.

국가유산 근처라는 이유만으로 모든 공사에 영향 검토가 필요하다고 단념할 필요는 없습니다. 먼저 내 땅이 조례로 정한 역사문화환경 보존지역 안인지부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 국가지정문화유산에서 수백 미터 떨어진 도심 땅에 상가 건물을 지으려고 2025년 건축허가를 준비하고 있습니다. 해당 시의 조례는 국가지정문화유산 외곽경계로부터 100미터까지를 역사문화환경 보존지역으로 정하고 있고, A씨의 땅은 그 밖에 있습니다. 예전 조례에는 보존지역 밖이라도 문화유산에 영향을 미칠 것이 확실하면 구청장이 보존 영향 검토를 하도록 한 조항이 있었지만, 시의회가 이를 삭제했습니다. A씨는 지금도 국가유산청 협의나 영향 검토를 거쳐야 하는지 궁금해합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 건설공사가 국가유산 영향 검토 대상인가요?

지정문화유산 외곽경계 밖에서 하는 공사 가운데 시·도 조례로 정한 역사문화환경 보존지역 안의 건설공사가 대상입니다. 인허가 기관은 그 공사의 인허가 전에 국가유산영향진단법에 따른 약식영향진단을 해야 합니다.

보존지역은 시·도지사가 국가유산청장과 협의해 조례로 정합니다. 그 범위는 지정문화유산 외곽경계로부터 500미터 안이 원칙이고, 500미터 밖 공사가 문화유산에 영향을 미칠 것이 확실하면 그 이상으로 정할 수도 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」의 규정입니다.

보존지역 밖 영향 검토 조항을 조례에서 지워도 되나요?

됩니다. 대법원은 법령이 보존지역 밖 공사까지 영향 검토를 하도록 정하고 있지 않고, 그런 조례 조항을 고칠 때 국가유산청장과 협의하라는 규정도 없으므로 삭제가 법령 위반이 아니라고 보았습니다. 조례로 위임된 것은 보존지역의 범위를 정하는 일에 한정된다는 것입니다.

판결 사안에서 시의회는 보존지역 밖이라도 공사가 문화유산에 영향을 미칠 것이 확실하면 구청장이 보존 영향 검토를 하도록 한 조례 조항을 삭제했고, 주무부장관이 그 의결의 무효를 구했지만 청구가 기각됐습니다. 대법원은 조례가 폐지되고 새 조례가 시행된 뒤에도 같은 상태가 유지되고 다른 지방자치단체에 비슷한 조례가 있어 소의 이익은 있다고 보았습니다.

보존지역 밖이면 국가유산청 허가가 전혀 필요 없나요?

아닙니다. 국가지정문화유산이 있는 지역의 수로 수질과 수량에 영향을 줄 수 있는 수계에서 하는 건설공사, 국가지정문화유산과 연결된 유적지를 훼손할 우려가 있는 행위, 국가유산청장이나 지방자치단체장이 고시한 행위는 보존지역 밖이라도 국가유산청장의 허가를 받아야 합니다.

토지 위치별 국가유산 관련 절차

위치·행위	필요한 절차
보존지역 안, 행위기준 범위 안	약식영향진단 생략
보존지역 안, 행위기준 초과	인허가 전 약식영향진단
보존지역 밖, 수계·연결 유적지·고시 행위	국가유산청장 허가
보존지역 밖, 그 밖의 공사	일률적 검토 의무 없음(조치 지시 가능)

출처 - 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제12조, 제13조 제2항·제7항, 제35조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제21조의2 제2항

대법원도 이 허가 규정이 그대로 남아 있으므로 조례 조항을 지워도 문화유산 보호에 차질이 생긴다고 볼 수 없다고 했습니다. 다만 이 규정은 허가 대상 행위를 정할 뿐, 인허가 기관에 보존지역과 무관한 영향 검토 의무를 지우는 것은 아니라고 했습니다.

공사 중 국가유산청장이 조치를 요구할 수 있나요?

있습니다. 건설공사로 문화유산이 훼손·멸실·수몰될 우려가 있거나 역사문화환경 보호에 필요하면 공사 시행자는 국가유산청장의 지시에 따라 필요한 조치를 해야 하고, 그 비용도 시행자가 부담합니다. 보존지역 밖 공사라도 이 조항은 적용됩니다.

보존지역 안이라도 국가유산청장 등이 문화유산 지정 고시일부터 6개월 안에 고시한 구체적인 행위기준의 범위 안에서 하는 공사는 약식영향진단이 생략됩니다. 그 범위를 넘으면 약식영향진단을 거쳐야 합니다.

국가유산 주변 건축 영향 검토 대응 순서

보존지역 확인 - 토지이용계획확인서와 시·도 조례에서 역사문화환경 보존지역 포함 여부를 확인합니다. 영향 검토 의무가 여기서 갈립니다.
행위기준 고시 확인 - 보존지역 안이면 고시된 구체적인 행위기준을 확인합니다. 범위 안이면 약식영향진단이 생략됩니다.
보존지역 밖 허가 대상 확인 - 수계 공사, 연결 유적지, 별도 고시 행위에 해당하는지 확인합니다. 해당하면 국가유산청장 허가가 필요합니다.
허가 신청과 기한 관리 - 허가가 필요하면 신청일을 기록하고 30일 처리기한을 확인합니다. 통지가 없으면 허가 간주 여부를 따집니다.
불허가 대응 - 불허가나 조치 지시를 받으면 처분서의 근거 조항과 범위를 확인하고 취소소송을 검토합니다. 처분을 안 날을 기록해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시·도지정문화유산 주변이거나 세계유산 구역과 겹치는 땅은 해당 조례와 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국가유산 주변 건축 허가와 현상변경 불허가처분 취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

국가유산 근처 땅을 가진 분들은 「문화유산에서 500미터 안이면 무조건 국가유산청 허가를 받아야 한다」고 생각합니다. 실제 영향 검토 대상은 법률의 500미터가 아니라 시·도 조례로 정한 보존지역이고, 그 범위는 지역마다 훨씬 좁을 수 있습니다. 이번 판결은 보존지역 밖 공사에 일률적인 검토 의무가 없다는 점을 확인했습니다.

그래서 날짜와 문서가 중요합니다. 건축허가 신청 시점에 시행 중인 조례와 행위기준 고시, 토지이용계획확인서의 발급일이 모두 남아 있어야 합니다. 조례는 개정과 폐지가 잦아서, 판결 사안처럼 같은 조항이 새 조례로 옮겨지거나 빠지는 일이 생깁니다.

이 기록은 불허가나 조치 지시가 나왔을 때 처분의 근거가 실제로 있었는지를 다투는 출발점이 됩니다. 허가 신청 뒤 30일이 지나도록 통지가 없으면 허가 간주를 주장할 수 있는데, 이것도 신청서 접수일과 심의기간 기록이 있어야 계산할 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 행정·복지

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.