규제·허가 기준

국유지를 대부받으면 몇 년까지 쓸 수 있고 갱신은 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

국유지 대부기간은 일반 토지 5년, 조림 목적 토지 20년, 보수가 필요한 건물 10년, 그 밖의 재산 1년 이내로 재산 종류에 따라 정해집니다. 국유재산법 제46조가 상한을 정하고, 수의계약 대상이 아니면 갱신은 1회로 제한됩니다. 지금은 계약서의 대부기간 만료일을 확인하고 1개월 전 갱신 신청 일정을 잡으십시오.

대부기간이 끝났다고 해서 그날 바로 비워 줘야 하는 것은 아닙니다. 갱신 신청이 받아들여지면 같은 기간 범위에서 계속 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 3월 국유지 600제곱미터를 연 대부료 400만원에 대부받아 자재 야적장으로 쓰고 있습니다. 계약서에는 대부기간이 5년으로 적혀 있는데, 같은 부지 안의 낡은 창고 건물은 1년 단위로 따로 계약하라는 안내를 받았습니다. B씨는 같은 국유재산인데 왜 기간이 다른지, 5년 뒤에도 계속 쓸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국유재산 대부계약이란 무엇인가요?

대부계약은 행정재산이 아닌 일반재산을 국가 외의 사람이 일정 기간 돈을 내거나 무상으로 쓰고 수익할 수 있도록 맺는 계약입니다. 행정재산은 사용허가라는 처분으로 쓰게 하고, 일반재산은 대부계약이라는 계약으로 쓰게 한다는 점에서 구별됩니다.

대부계약은 사법상 계약이라 대부료 분쟁은 원칙적으로 민사 절차로 다툽니다. 반면 대부계약 없이 쓰다가 부과되는 변상금은 행정처분이어서 불복 방법이 다릅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」도 대부계약과 변상금을 따로 정의합니다.

국유지 대부기간은 몇 년까지 정할 수 있나요?

대부기간은 재산 종류에 따라 상한이 다릅니다. 조림 목적 토지와 정착물은 20년, 대부받은 사람 비용으로 보수하는 일정한 건물은 10년, 그 밖의 토지와 정착물은 5년, 그 밖의 재산은 1년 이내입니다. 대부받은 사람이 영구시설물을 짓는 경우에는 10년 이내로 제한됩니다.

10년까지 인정되는 보수 대상 건물은 세 가지입니다. 준공 후 20년이 지나 보수가 필요한 건물, 시설물 안전등급이 C등급 이하인 건물, 천재지변 등 재해로 파손돼 별도 보수가 필요한 건물입니다.

대부기간이 끝나면 계약을 갱신할 수 있나요?

갱신은 가능하지만 횟수에 제한이 생길 수 있습니다. 대부기간이 끝난 재산은 종전 기간과 관계없이 법정 상한 안에서 갱신할 수 있으나, 수의계약으로 대부할 수 있는 경우가 아니면 1회만 갱신됩니다. 이 1회 제한은 2026. 2. 19. 개정된 규정으로, 부칙에 따라 공포한 날부터 시행됐습니다.

국가나 지방자치단체가 그 재산을 공용·공공용으로 써야 하는 경우, 사용허가 취소 사유에 해당하는 경우, 대부계약 조건을 어긴 경우에는 갱신이 거절될 수 있습니다.

개발된 국유 건물은 더 오래 빌릴 수 있나요?

신탁개발이나 민간참여개발로 개발된 일반재산은 대부기간을 30년 이내로 정할 수 있고, 20년 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다. 일반 토지의 5년 상한과 별도로 적용되는 특례입니다.

국유재산 대부기간 대응 순서

• 재산 종류 확인 - 대부받는 것이 토지인지 건물인지, 조림·보수 대상인지 봅니다. 종류에 따라 상한이 20년, 10년, 5년, 1년으로 갈립니다.
• 계약서 기간 대조 - 계약서에 적힌 대부기간이 법정 상한을 넘지 않는지 확인합니다. 상한을 넘는 부분은 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 갱신 가능 횟수 확인 - 수의계약 대상인지, 이미 한 번 갱신했는지 확인합니다. 수의계약 대상이 아니면 1회만 갱신됩니다.
• 만료 1개월 전 신청 - 갱신 신청서를 기한 안에 내고 접수일을 남깁니다. 기한을 넘기면 새 입찰 절차로 넘어갈 수 있습니다.
• 변상금 위험 점검 - 기간이 끝난 뒤 계약 없이 계속 쓰면 무단점유자로 변상금이 부과될 수 있습니다. 갱신 거절 통지를 받으면 바로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대부받은 땅에 건물을 지었거나 갱신 거절 통지를 받은 경우에는 대부계약서와 통지문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유재산 대부·변상금 부과를 둘러싼 행정처분 취소소송과 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국유지 대부와 사용허가는 무엇이 다른가요?
  대상 재산이 다릅니다. 국유재산법 제2조 제7호의 사용허가는 행정재산을 쓰게 하는 처분이고, 같은 조 제8호의 대부계약은 일반재산을 쓰게 하는 계약입니다. 사용허가 거부나 취소는 행정소송으로, 대부계약에 관한 다툼은 원칙적으로 민사 절차로 다툽니다.
• 국유 건물을 대부받으면 기간은 몇 년인가요?
  원칙은 1년 이내입니다. 국유재산법 제46조 제1항 제4호가 토지와 정착물 외 재산을 1년으로 정하기 때문입니다. 다만 대부받은 사람 비용으로 보수하는 건물 중 준공 후 20년이 지났거나 안전등급 C등급 이하이거나 재해로 파손된 건물은 시행령 제50조 제1항에 따라 10년 이내로 정할 수 있습니다.
• 국유지 대부 갱신은 몇 번까지 되나요?
  수의계약으로 대부할 수 있는 경우가 아니면 1회만 갱신됩니다. 국유재산법 제46조 제2항 단서는 2026. 2. 19. 개정으로 들어왔고, 부칙에 따라 공포한 날부터 시행됐습니다. 수의계약 대상이라면 법정 대부기간 안에서 여러 번 갱신할 수 있습니다.
• 갱신 신청은 언제까지 해야 하나요?
  대부기간이 끝나기 1개월 전까지 재산관리기관에 신청해야 합니다. 국유재산법 제46조 제3항이 정한 기한이며, 이를 넘기면 갱신 대신 새 대부 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 신청서를 낸 날은 접수증으로 남겨 두는 것이 좋습니다.
• 갱신이 거절될 수 있는 경우는 언제인가요?
  국가나 지방자치단체가 그 재산을 공용·공공용으로 써야 할 때, 사용허가 취소 사유에 해당할 때, 대부계약 조건을 어겼을 때입니다. 국유재산법 시행령 제50조 제2항이 이 세 가지를 갱신 제외 사유로 정합니다. 대부료 연체나 무단 전대는 계약 조건 위반으로 다뤄질 수 있습니다.
• 대부기간이 끝났는데 계속 쓰면 어떻게 되나요?
  변상금이 부과될 수 있습니다. 국유재산법 제2조 제9호는 대부계약 기간이 끝난 뒤 다시 계약 없이 국유재산을 계속 사용하거나 점유한 사람을 무단점유자로 보고 변상금 부과 대상으로 정합니다. 변상금은 대부료보다 무겁게 산정되므로 만료 전에 갱신이나 반환을 정리해야 합니다.
• 개발된 국유 건물은 대부기간이 더 긴가요?
  그렇습니다. 국유재산법 제46조 제4항은 신탁개발이나 민간참여개발로 개발된 일반재산의 대부기간을 30년 이내로 할 수 있게 하고, 20년 범위에서 한 차례만 연장할 수 있게 합니다. 일반 건물의 1년 상한과는 별도로 적용됩니다.

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