규제·허가 기준

상수원보호구역 안 국유지를 대부받아 쓰는데 매수할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 상수원보호구역 안 국유 일반재산은 원칙적으로 매각 대상이 아니어서 오래 대부받아 써 왔어도 매수하기 어렵습니다. 국유재산법 제48조 제1항은 처분기준상 처분제한 대상이나 다른 법률로 처분이 제한된 일반재산의 매각을 막습니다. 지금은 토지이용계획확인서로 그 땅이 상수원 관련 지역에 들어가는지부터 확인하십시오.

오래 경작해 왔다는 사정만으로 매수 우선권이 생기는 것은 아니므로, 점유 기간을 늘리려고 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 상수원보호구역 경계 안쪽의 국유 잡종지 800제곱미터를 대부받아 텃밭으로 써 왔습니다. 2025년 봄 대부 갱신 시기에 매수를 신청했지만, 재산관리기관은 상수원 수질 보전이 필요한 지역이라며 매각할 수 없다고 답했습니다. A씨는 5년 넘게 대부료를 성실히 냈는데도 살 수 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상수원보호구역 안 국유지는 왜 팔지 않나요?

상수원보호구역 안에 있는 국유 일반재산은 원칙적으로 매각 대상에서 빠집니다. 국유재산법은 일반재산을 원칙적으로 매각할 수 있게 하면서도, 총괄청이 국유재산종합계획에 담는 처분기준에서 처분제한 대상으로 정한 재산은 팔 수 없게 합니다. 상수원 수질 개선과 오염 방지를 위해 국가가 계속 관리해야 하는 땅이 이 처분제한 대상에 들어갑니다.

처분기준은 매년 국유재산종합계획의 일부로 확정되므로, 매수 신청 당시 적용되는 연도의 기준을 재산관리기관에 확인해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국유재산법」도 처분기준에 따른 제한을 매각 금지 사유로 그대로 두고 있습니다.

국유 일반재산을 팔 수 없는 경우는 무엇이 더 있나요?

상수원 지역이 아니더라도 매각이 막히는 경우가 법에 네 가지로 정해져 있습니다. 중앙관서의 장이 행정목적으로 쓰려고 사용 승인이나 관리전환을 신청한 경우, 다른 법률이 처분을 제한하는 경우, 처분기준상 처분제한 대상인 경우, 국가가 관리할 필요가 있다고 지정한 경우입니다.

마지막 지정 사유는 시행령이 구체적으로 정합니다. 개발이 필요한 재산, 장래 행정수요에 대비해 비축할 재산, 사실상 또는 소송상 분쟁이 진행 중이거나 예상되는 재산이 여기에 해당합니다. 경계 분쟁이나 점유 다툼이 걸린 땅은 매각이 보류될 수 있다는 뜻입니다.

시·군 소유 공유지도 상수원 지역이면 매각이 제한되나요?

제한될 수 있습니다. 행정안전부 「지방자치단체 공유재산 운영기준」은 상수원보호구역·수변구역·특별대책지역이나 4대강 수계관리기금으로 토지를 매수할 수 있는 지역의 공유지를, 수질 개선과 오염 방지에 필요하면 매각을 제한할 수 있는 재산으로 정합니다. 다만 도시지역이거나 환경부 매각제한 기준상 매각이 불가피하다고 인정되면 예외적으로 팔 수 있습니다.

매수가 막히면 대부로 계속 쓸 수 있나요?

매각이 제한된 재산이라도 대부계약으로 사용하는 길은 남아 있습니다. 대부계약은 일반재산을 국가 외의 자가 일정 기간 유상이나 무상으로 사용·수익하게 하는 계약이고, 텃밭 같은 토지는 5년 이내, 조림 목적 토지는 20년 이내로 대부기간이 정해집니다. 갱신하려면 대부기간이 끝나기 1개월 전에 신청해야 합니다.

상수원 국유지 매수 대응 순서

• 지역 지정 확인 - 토지이용계획확인서로 상수원보호구역·수변구역 해당 여부를 봅니다. 지정 구역 안이면 매각보다 대부 유지를 먼저 검토합니다.
• 처분제한 사유 문의 - 재산관리기관에 매각 불가 사유가 처분기준인지, 다른 법률인지 서면으로 묻습니다. 사유마다 다툴 여지가 다릅니다.
• 대부계약 기간 점검 - 현재 대부기간 만료일과 갱신 가능 횟수를 확인합니다. 만료 1개월 전이 갱신 신청 기한입니다.
• 분쟁 여부 정리 - 경계·점유 다툼이 있는지 확인합니다. 분쟁 재산은 매각이 보류될 수 있습니다.
• 거부 통지 보관 - 매각 불가 회신 문서와 날짜를 남깁니다. 이후 사정 변경을 이유로 다시 신청할 때 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도시지역 편입이나 구역 해제가 예정돼 있거나 점유 기간이 20년을 넘은 경우에는 토지이용계획과 대부계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국유재산 대부·변상금 부과를 둘러싼 행정처분 취소소송과 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오래 대부받아 쓴 국유지는 우선 매수할 수 있나요?
  대부 기간이 길다는 사정만으로 매수 우선권이 생기지는 않습니다. 국유재산법 제48조 제1항은 처분기준상 처분제한 대상이나 다른 법률로 처분이 제한된 일반재산은 매각할 수 없다고 정하므로, 먼저 그 땅이 제한 대상인지 확인해야 합니다. 제한 대상이 아니라면 매각 방법과 절차는 재산관리기관과 따로 협의합니다.
• 상수원 지역 국유지 매각 제한은 어디에 정해져 있나요?
  법률 자체가 아니라 총괄청이 국유재산종합계획에 담는 처분기준에서 정합니다. 국유재산법 제9조 제4항 제3호가 종합계획에 국유재산 처분의 기준을 넣게 하고, 제48조 제1항 제3호가 그 기준상 처분제한 대상의 매각을 금지합니다. 기준은 매년 확정되므로 신청 연도의 내용을 재산관리기관에 확인해야 합니다.
• 분쟁 중인 국유지도 매각이 제한되나요?
  제한될 수 있습니다. 국유재산법 시행령 제52조 제1항 제3호는 사실상 또는 소송상 분쟁이 진행 중이거나 예상되는 등의 사유로 매각을 제한할 필요가 있는 재산을 국가가 관리할 필요가 있는 재산으로 지정할 수 있게 합니다. 경계 다툼이나 점유 다툼이 정리되기 전에는 매각이 보류될 수 있습니다.
• 시청 소유 땅도 상수원 지역이면 못 사나요?
  매각이 제한될 수 있습니다. 행정안전부 「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제17조 제1항 제4호는 상수원보호구역·수변구역·특별대책지역 등의 공유지로서 수질 개선과 오염 방지에 필요한 경우 매각을 제한할 수 있게 합니다. 도시지역이거나 환경부 기준상 매각이 불가피하다고 인정되면 예외가 있습니다.
• 매각이 안 되면 대부는 계속 받을 수 있나요?
  대부는 매각과 별개로 가능합니다. 국유재산법 제2조 제8호의 대부계약은 일반재산을 일정 기간 사용·수익하게 하는 계약이고, 제46조 제1항에 따라 조림 목적이 아닌 토지는 5년 이내로 대부기간을 정합니다. 갱신을 원하면 대부기간이 끝나기 1개월 전까지 신청해야 합니다.
• 다른 법률로 처분이 제한되는 경우도 있나요?
  있습니다. 국유재산법 제48조 제1항 제2호는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 다른 법률에 따라 처분이 제한되는 일반재산을 매각할 수 없다고 정합니다. 도시계획시설 부지로 결정된 땅이 대표적이므로, 토지이용계획확인서에서 도시계획시설 결정 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

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