행정처분 대응

잔여 건물 가격감소 재결만 받았는데 소송에서 보수비를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 잔여 건축물 보수비는 가격감소 보상과 다른 보상항목이므로 보수비에 관한 재결을 따로 거치지 않고 소송 중에 청구를 추가하면 각하됩니다. 대법원은 재결을 거쳤는지는 보상항목별로 따져야 한다며 원심이 인정한 보수비 부분을 파기하고 그 부분 소를 각하했습니다. 지금은 재결서에 보수비가 보상항목으로 적혀 있는지부터 확인해 보십시오.

건물 일부가 수용돼 손해를 봤다면 가격 감소와 보수비를 한 번에 묶어 청구하면 된다고 생각할 필요는 없습니다. 둘은 서로 다른 보상항목이어서 따로 재결을 받아 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨 부부가 가진 상가건물은 2023년 도로 확장 사업에 일부가 편입됐습니다. 남은 건물의 가격이 떨어졌다며 손실보상을 구했지만 토지수용위원회는 가격감소 보상만 판단했고, 이의재결도 기각됐습니다. 부부는 사업시행자인 국가를 상대로 보상금 증액 소송을 내면서, 재판 도중 잘린 벽면을 다시 막는 공사비가 더 크다며 청구를 잔여 건축물 보수비로 바꿨습니다. 원심은 보수비 일부를 인정했지만, 사업시행자는 보수비에 관한 재결을 거치지 않았다며 상고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가격감소 재결만 받았는데 소송에서 보수비를 청구할 수 있나요?

아니요, 잔여 건축물 보수비를 받으려면 보수비에 관한 재결을 따로 거쳐야 하고, 가격감소 재결만 받은 상태에서 소송 중에 보수비 청구를 추가하면 부적법해 각하됩니다. 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023두49172 판결은 원심이 인정한 보수비 부분을 파기하고 그 부분 소를 직접 각하했습니다.

잔여 건축물 손실보상은 사업시행자와 협의하고, 협의가 안 되면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청한 뒤 그 재결에 불복하는 순서로만 다툴 수 있습니다. 재결 없이 곧바로 사업시행자에게 손실보상을 청구하는 소송은 허용되지 않고, 수용 대상 토지에 대해 재결을 거쳤더라도 마찬가지입니다.

가격감소 보상과 보수비 보상은 왜 다른 항목인가요?

법적 근거, 요건, 보상 대상과 평가 방법이 서로 다르기 때문입니다. 대법원은 재결을 거쳤는지는 보상항목별로 따져야 한다고 하면서, 두 보상을 다음과 같이 구별했습니다.

• 가격감소 보상 - 편입 전 잔여 건축물 가격에서 편입 후 가격을 뺀 금액입니다. 줄어든 재산 가치라는 소극적 손실을 보상합니다.
• 보수비 보상 - 남은 부분을 종래 목적대로 쓰도록 유용성을 유지하는 데 통상 필요한 공사비입니다. 실제로 들여야 할 돈이라는 적극적 손실을 보상하고, 건축법 등이 요구하는 시설 개선 비용은 빠집니다.

보수비 재결은 어떻게 받나요?

사업시행자와 보수비 보상을 협의하고, 협의가 성립하지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 처음 재결을 신청할 때부터 가격감소와 보수비를 각각 보상항목으로 적어 두어야 나중에 소송에서 두 항목을 모두 다툴 수 있습니다.

재결에 불복하면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다. 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다.

보상금을 더 받으려는 소송은 누구를 상대로 내나요?

보상금 증액을 구하는 토지소유자나 관계인은 사업시행자를 피고로 합니다. 토지수용위원회가 아니라 국가, 지방자치단체, 공공기관 등 그 사업을 시행한 자가 상대방입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

보상금증감소송에서 다툴 수 있는 것은 재결을 거친 보상항목 안에서의 금액입니다. 재결에 없던 보상항목을 소송 도중 추가하거나 바꾸면 위 판결처럼 그 부분은 각하되므로, 소장을 내기 전에 재결서의 보상항목을 확인해야 합니다.

잔여 건축물 보수비 청구 대응 순서

• 보상항목 정리 - 가격감소, 보수비, 매수청구 가운데 무엇을 청구할지 정합니다. 보수 견적서를 미리 받아 둡니다.
• 협의 단계 기록 - 사업시행자 협의 때 각 항목을 따로 적어 요구하고, 회신을 보관합니다.
• 재결 신청 - 협의가 안 되면 관할 토지수용위원회에 항목별로 재결을 신청합니다. 사업완료일부터 1년이 지나기 전이어야 합니다.
• 이의신청·소송 선택 - 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안 이의신청, 또는 90일 안 행정소송을 선택합니다.
• 소송 범위 점검 - 소장의 청구가 재결서에 있는 보상항목 안에 있는지 확인합니다. 빠진 항목은 별도 재결부터 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔여 건축물을 종래 목적대로 쓰기 현저히 곤란해 매수청구나 수용청구를 검토해야 한다면 건물 구조와 사업완료 시점을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지수용 재결 이의신청과 보상금증감소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재결 없이 바로 손실보상 소송을 낼 수 있나요?
  낼 수 없습니다. 잔여 건축물 손실보상은 토지수용위원회의 재결을 거친 뒤 그 재결에 불복하는 방식으로만 다툴 수 있습니다. 수용 대상 토지에 대해 재결을 거쳤더라도 잔여 건축물 보상항목에 대한 재결이 없으면 마찬가지라고 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023두49172 판결이 정리했습니다.
• 가격감소와 보수비를 둘 다 받을 수 있나요?
  요건을 갖추면 둘 다 보상항목이 될 수 있습니다. 다만 두 금액을 합한 금액이 잔여 건축물 가격보다 크면 사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있습니다. 어느 방식이 유리한지는 건물 가격과 보수 견적을 함께 놓고 계산해야 합니다.
• 보수비에는 어떤 공사비가 들어가나요?
  남은 부분을 종래 목적대로 쓸 수 있도록 유용성을 같게 유지하는 데 통상 필요한 공사비입니다. 잘린 벽체 마감, 출입구 재설치처럼 원래 기능을 되살리는 공사가 대상이고, 건축법 등 관계 법령이 요구하는 시설 개선 비용은 들어가지 않습니다.
• 남은 건물을 아예 쓸 수 없게 됐다면요?
  잔여 건축물을 종래 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하면 사업시행자에게 매수를 청구할 수 있습니다. 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있는데, 매수 협의가 성립하지 않은 경우에만 사업완료일까지 해야 합니다.
• 이의신청을 꼭 거쳐야 하나요?
  꼭 거칠 필요는 없습니다. 재결서를 받은 날부터 90일 안에 바로 행정소송을 낼 수 있고, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 냅니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 해야 합니다.
• 이미 소송 중인데 보수비가 빠진 걸 알았다면요?
  현재 소송에서 보수비를 추가하면 각하될 위험이 큽니다. 보수비에 관해 따로 협의하고 재결을 신청하는 절차를 밟아야 합니다. 이때 사업완료일부터 1년이 지나면 청구할 수 없으므로 사업완료일을 먼저 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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