행정처분 대응

상가건물 일부가 도로에 수용돼 잘렸는데 보수비 말고 가치 하락도 보상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물 일부가 수용되어 남은 건물의 가격이 떨어졌다면 보수비와 별도로 잔여 건축물의 가치 하락분을 보상받을 수 있습니다. 대법원이 보수비와 감가보상의 성질이 다르다고 본 뒤 현행법은 잔여 건축물 손실보상을 직접 정했습니다. 지금은 수용 전후 건물 상태 자료와 사업완료일부터 1년인 청구 기한을 확인해 두십시오.

보수비를 받았다고 해서 가치 하락분 청구를 포기해야 하는 것은 아닙니다. 두 보상은 성격이 달라 함께 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 두 필지에 걸쳐 지은 3층 상가건물을 소유하고 있습니다. 2025년 그중 한 필지가 도로 확장사업으로 수용되면서 그 위에 있던 건물 일부도 함께 수용되어 잘려 나갔습니다. 사업시행자는 남은 건물의 벽체 보강과 마감 공사비만 보수비로 보상하겠다고 했지만, 건물이 기형적인 모양이 되어 보수를 해도 임대료와 매매가격이 떨어질 상황이었습니다. 보수로 없앨 수 없는 가치 하락이 있다면 A씨는 보수비와 별도로 잔여 건축물의 가격 감소분을 보상받을 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 일부만 수용되면 남은 건물의 가치 하락도 보상받나요?

네, 받을 수 있습니다. 건물의 일부가 수용되어 남은 건물의 가격이 떨어졌다면 사업시행자는 그 손실을 보상해야 하고, 보수비 보상과는 별도로 가치 하락분을 청구할 수 있습니다.

원안 판결 당시에는 잔여 건물의 가치 하락 보상에 관한 명문 규정이 없어서, 대법원이 잔여지 감가보상 규정을 유추해 보상을 인정했습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 잔여 건축물의 가격 감소와 그 밖의 손실을 보상하도록 직접 정하고 있습니다.

보수비와 가치 하락분은 어떻게 계산하나요?

가치 하락분은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물 가격에서 편입된 후의 잔여 건축물 가격을 뺀 금액으로 평가합니다. 보수비는 남은 부분을 종래 목적대로 쓸 수 있도록 유용성을 같게 유지하는 데 통상 필요한 공사비로 평가합니다.

보수비는 보수로 없앨 수 있는 손실을, 가치 하락 보상은 보수를 해도 남는 손실을 메우는 것이어서 성격이 다릅니다. 다만 건축법 등 관계 법령이 요구하는 시설 개선 비용은 보수비에 들어가지 않습니다.

남은 건물을 쓸 수 없게 되면 어떻게 하나요?

사업시행자에게 남은 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 잔여 건축물을 종래 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하면 매수를 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 수용청구는 매수 협의가 되지 않은 경우에 사업완료일까지 해야 합니다.

반대로 가격 감소분과 보수비를 합한 금액이 잔여 건축물 가격보다 크면, 사업시행자가 스스로 그 건물을 매수할 수 있습니다. 보상액이 건물값을 넘는 상황에서는 매수로 정리되는 경우가 많습니다.

잔여 건축물 보상 대응 순서

• 편입 전후 상태 기록 - 수용 전 건물 도면·사진과 수용 후 남은 부분의 모습을 함께 남깁니다. 가치 하락 평가의 기초입니다.
• 보수비 항목 검토 - 사업시행자가 제시한 보수 공사 범위가 종래 용도 유지에 충분한지 봅니다.
• 가치 하락 평가 요청 - 보수 후에도 남는 임대료·매매가 하락을 감정평가에 반영해 달라고 서면으로 요청합니다.
• 매수·수용청구 검토 - 남은 건물을 쓰기 어렵다면 매수청구를 하고, 협의가 안 되면 토지수용위원회에 수용청구를 합니다.
• 재결 불복 - 보상액에 불만이 있으면 재결서를 받은 날부터 90일 안에 보상금 증액 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 여러 임차인이 있거나 구분소유 건물인 경우라면 소유자별·호실별로 손실을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 잔여 건축물 감가보상과 보상금 증액 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보수비를 받으면 가치 하락 보상은 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000두2426 판결은 보수비는 보수로 없앨 수 있는 손실에 대한 보상이고, 감가보상은 보수로 없앨 수 없는 가치 하락에 대한 보상이어서 성질이 다르다고 보았습니다. 보수비를 받았어도 가치 하락분을 따로 청구할 수 있습니다.
• 가치 하락분은 어떻게 평가하나요?
  편입 전 잔여 건축물 가격에서 편입 후 잔여 건축물 가격을 뺀 금액으로 평가합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제35조 제1항이 이렇게 정하고, 편입 때문에 이미 가격이 변동됐다면 변동 전 가격을 기준으로 합니다.
• 소방시설 개선 비용도 보수비에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 같은 시행규칙 제35조 제2항은 보수비를 유용성을 동일하게 유지하는 데 통상 필요한 공사비로 정하면서, 건축법 등 관계 법령이 요구하는 시설 개선 비용은 포함하지 않는다고 정합니다. 법령상 개선 비용은 소유자 부담이 될 수 있습니다.
• 사업시행자가 남은 건물을 사겠다고 하면요?
  가격 감소분과 보수비의 합계가 잔여 건축물 가격보다 크면 사업시행자가 매수할 수 있습니다. 같은 법 제75조의2 제1항 단서가 이렇게 정합니다. 매수 가격이 적정한지는 편입 전 건물 가격을 기준으로 따져 보아야 합니다.
• 잔여 건축물 보상은 언제까지 청구하나요?
  사업완료일부터 1년 안입니다. 같은 법 제75조의2 제4항은 잔여 건축물 손실보상에 제73조 제2항을 준용하고, 제73조 제2항은 사업이 완료된 날 또는 사업완료 고시일부터 1년이 지나면 청구할 수 없다고 정합니다. 매수·수용청구는 사업완료일까지입니다.
• 재결 보상액이 적으면 어떻게 하나요?
  재결서를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 냅니다. 같은 법 제85조 제1항이 기간을 정하고, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다. 보상금 증액 소송의 피고는 사업시행자이며 법원 감정으로 가치 하락을 다시 평가받습니다.

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