행정처분 대응

도로에 땅 일부가 들어가 남은 땅값이 떨어졌는데 바로 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 잔여지 가격 하락에 대한 손실보상은 토지수용위원회의 재결을 먼저 거쳐야 하고 사업시행자를 상대로 곧바로 소송할 수 없습니다. 대법원은 재결절차 없이 한 손실보상 청구를 허용하지 않습니다. 지금은 사업완료일을 확인해 1년 안에 협의와 재결신청을 진행하십시오.

잔여지 손실보상을 받으려고 처음부터 법원에 소송을 낼 필요는 없습니다. 오히려 순서가 정해져 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 과수원 3,000㎡ 가운데 1,100㎡가 2023년 국도 확장사업에 수용되었습니다. 남은 땅은 도로에 막혀 모양이 길쭉해졌고, 농기계 진입로도 끊겨 땅값이 크게 떨어졌습니다. 도로 공사는 2025년 11월 끝났고, A씨는 사업시행자에게 잔여지 가격 하락분 약 6,000만원을 보상하라며 곧바로 민사소송을 내려고 합니다. 수용 당시 잔여지 손실에 대해서는 재결을 따로 받지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔여지 가격 하락 보상을 사업시행자에게 바로 소송으로 청구할 수 있나요?

아니요, 곧바로 소송할 수 없습니다. 잔여지나 잔여 건축물의 가격 감소 등에 대한 손실보상은 먼저 토지수용위원회의 재결을 거친 뒤, 그 재결에 불복할 때 비로소 행정소송으로 다툴 수 있습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)은 일단의 토지 일부가 취득되어 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있으면 사업시행자가 그 손실을 보상하도록 정합니다. 이 보상은 사업시행자와 협의하고, 협의가 되지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하는 절차를 준용합니다.

대법원 2014. 9. 25. 선고 2012두24092 판결은 토지소유자가 잔여지 또는 잔여 건축물 가격감소 등으로 인한 손실보상을 받으려면 재결절차를 거친 다음 그 재결에 불복할 때 토지보상법 제83조부터 제85조까지에 따라 권리구제를 받을 수 있을 뿐이라고 보았습니다. 재결 없이 사업시행자를 상대로 바로 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않고, 잔여지 수용청구에 대한 재결을 거쳤더라도 마찬가지라고 했습니다.

재결은 어떻게 받나요?

먼저 사업시행자에게 잔여지 손실보상을 청구해 협의하고, 협의가 성립하지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 재결에 불만이 있으면 이의신청이나 보상금 증감 소송으로 넘어갑니다.

토지수용위원회는 신청한 범위에서 재결하지만, 손실보상은 신청 금액보다 늘려 재결할 수 있습니다. 재결신청서에는 잔여지 면적과 형상 변화, 진입로 단절 같은 손실 사유를 구체적으로 적어야 합니다.

잔여 건축물이나 공사비도 같은 절차인가요?

네, 같습니다. 건물 일부가 편입되어 남은 건물의 가격이 떨어지거나 보수가 필요한 경우의 손실보상도 재결절차를 거쳐야 합니다. 잔여지에 통로·도랑·담장 같은 공사가 필요한 경우의 공사비 보상도 같은 조문에 들어 있습니다. 가격 감소분과 공사비를 합한 금액이 잔여지 가격보다 크면 사업시행자가 잔여지를 매수할 수 있습니다.

잔여지 손실보상 대응 순서

• 사업완료일 확인 - 준공 고시나 사업완료 고시 날짜를 확인합니다. 1년 청구기간이 이 날부터 진행됩니다.
• 손실 자료 정리 - 편입 전후 지적도, 진입로 단절 사진, 인근 거래 사례를 모읍니다. 가격 감소를 보여 주는 자료입니다.
• 보상 청구와 협의 - 사업시행자에게 서면으로 잔여지 손실보상을 청구하고 협의합니다. 청구 일자를 남겨 두어야 합니다.
• 재결신청 - 협의가 안 되면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청합니다. 사업완료일부터 1년 안에 해야 합니다.
• 재결 불복 - 재결 금액이 부족하면 30일 안에 이의신청하거나 90일 안에 사업시행자를 피고로 보상금 증액 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 남은 땅을 종래 목적대로 쓰기가 현저히 곤란해 잔여지 매수나 수용을 청구할지 함께 따져야 한다면 토지 이용 현황과 감정 자료를 보고 따로 판단해야 합니다. 법무법인 윤성은 잔여지 보상과 수용 보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔여지 손실보상은 어떤 경우에 받나요?
  한 소유자의 일단의 토지 일부가 취득되거나 사용되어 남은 땅의 가격이 떨어지거나 그 밖의 손실이 생긴 경우입니다. 토지보상법 제73조 제1항은 잔여지에 통로·도랑·담장 등 공사가 필요할 때의 공사비도 보상하도록 정합니다.
• 잔여지 손실보상은 언제까지 청구하나요?
  사업이 완료된 날 또는 사업완료 고시가 있는 날부터 1년 안에 청구해야 합니다. 토지보상법 제73조 제2항이 정한 기간으로, 이 기간이 지나면 청구할 수 없습니다. 재결신청까지 이 기간 안에 진행하는 것이 안전합니다.
• 재결 없이 민사소송을 내면 어떻게 되나요?
  부적법한 청구가 됩니다. 대법원 2014. 9. 25. 선고 2012두24092 판결은 잔여지·잔여 건축물 가격감소 손실보상은 재결절차를 거친 다음 그 재결에 불복하는 방법으로만 다툴 수 있고, 곧바로 사업시행자에게 손실보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.
• 협의가 안 되면 누구에게 재결을 신청하나요?
  관할 토지수용위원회에 신청합니다. 토지보상법 제73조 제4항이 준용하는 제9조 제7항은 손실보상 협의가 성립하지 않으면 사업시행자나 손실을 입은 사람이 대통령령에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다고 정합니다.
• 남은 건물이 망가진 경우도 같은가요?
  같습니다. 토지보상법 제75조의2 제1항은 일단의 건축물 일부가 취득되어 잔여 건축물의 가격이 감소하거나 손실이 있으면 사업시행자가 보상하도록 정하고, 이 보상도 같은 조 제3항에 따라 협의와 재결 절차를 거칩니다. 보수비가 과다하면 사업시행자가 매수할 수 있습니다.
• 재결 금액이 적으면 어떻게 다투나요?
  재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청하거나 90일 안에 보상금 증액 소송을 냅니다. 토지보상법 제85조 제2항에 따라 토지소유자가 원고이면 사업시행자가 피고입니다. 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 냅니다.

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