행정처분 대응

수용된 땅과 남은 땅의 용도가 다르면 잔여지 손실은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

수용된 땅과 남은 땅의 이용상황이나 용도지역이 달라 가치가 분명히 다르면, 잔여지 손실은 전체 평균 단가가 아니라 전체 가격에서 편입토지 가격을 빼는 방식 등으로 계산합니다. 대법원은 2024두44754 판결에서 평균 단가에 잔여지 면적을 곱하는 방식을 잘못이라고 보았습니다. 지금은 감정평가서가 편입 전 잔여지 가격을 어떤 방식으로 냈는지 확인해 두십시오.

남은 땅을 반드시 사업시행자에게 사 달라고 해야 손실을 보상받는 것은 아닙니다. 잔여지를 그대로 가지면서 가격이 떨어진 만큼만 보상을 청구할 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H사는 한 필지 임야를 다른 사람들과 지분으로 공유하고 있었습니다. 2024년 이 땅이 둘로 분할되면서 도로에 붙은 밭과 개발제한구역 밖 임야가 섞인 쪽은 도시자연공원 조성사업에 수용됐고, 개발제한구역 안 임야만 잔여지로 남았습니다. 보상 소송에서 H사는 전체 토지 평균 단가에 잔여지 면적을 곱해 편입 전 잔여지 가격을 잡았고, 사업시행자인 구청은 그렇게 하면 비싼 수용토지 값이 잔여지에 섞인다고 다퉜습니다. H사는 잔여지 손실을 어떤 방식으로 계산해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔여지 가격이 떨어지면 손실보상을 받을 수 있나요?

네, 같은 소유자의 일단의 토지 일부가 공익사업에 취득돼 남은 땅의 가격이 떨어지면 사업시행자는 그 손실을 보상해야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정입니다. 가격 감소분과 공사비를 합한 금액이 잔여지 가격보다 크면 사업시행자가 잔여지를 매수할 수 있습니다.

손실액은 「공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격」에서 「편입된 후의 잔여지 가격」을 뺀 금액입니다. 남은 땅을 종래 목적으로 쓰기가 현저히 곤란하다면 매수나 수용을 청구하는 길도 따로 있습니다.

편입 전 잔여지 가격은 어떻게 정하나요?

일단의 토지 전부가 공익사업에 편입된다고 가정했을 때 잔여지 부분의 평가액이 편입 전 잔여지 가격입니다. 이때 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 단일한 가격으로 평가하는 것이 원칙입니다.

다만 일단의 토지가 현실적 이용상황이나 용도지역 같은 공법상 제한이 달라 가치가 분명히 구분되는 부분으로 이뤄져 있다면, 부분별로 나눠 평가해야 합니다. 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두44754 판결은 이 기준을 확인했습니다. 밭과 임야, 개발제한구역 안과 밖처럼 단가가 확연히 다르면 하나의 단가로 묶을 수 없다는 것입니다.

전체 평균 단가에 잔여지 면적을 곱하면 안 되나요?

편입된 땅과 잔여지의 가치가 분명히 다르면 그 방식은 쓸 수 없습니다. 평균 단가에는 잔여지와 가치가 다른 편입토지 값이 섞이기 때문입니다. 대법원은 이 경우 「일단의 토지 전체 가격에서 편입토지 가격을 빼는 방식」 등으로 산정해야 한다고 했습니다.

예를 들어 전체 토지가 26억원이고 그중 비싼 편입토지가 20억원, 싼 잔여지가 6억원 상당이라고 해 보겠습니다. 면적 비율로 평균을 내면 편입 전 잔여지 가격이 15.6억원으로 부풀려지고, 편입 후 잔여지 가격이 5억원이면 손실이 10.6억원으로 계산됩니다. 차감 방식으로는 편입 전 가격이 6억원이라 손실은 1억원입니다. 반대로 잔여지가 더 비싼 땅이라면 평균 방식이 소유자에게 불리하게 작용합니다. 이 사건은 원심이 평균 방식을 썼다는 이유로 해당 부분이 파기돼 서울고등법원에서 다시 계산됩니다.

잔여지 손실보상 증액 대응 순서

• 일단의 토지 범위 확정 - 같은 소유자의 토지로서 함께 쓰이던 범위를 지적도와 이용 현황으로 정리합니다. 분할 전 필지도 확인합니다.
• 부분별 이용상황 확인 - 편입토지와 잔여지의 지목, 실제 이용, 용도지역, 개발제한구역 여부를 나눠 봅니다. 가치가 구분되면 평가 방식이 달라집니다.
• 감정평가서 검토 - 편입 전 잔여지 가격을 평균 단가로 냈는지 차감 방식으로 냈는지 확인합니다.
• 재결과 이의신청 - 수용재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 하거나, 90일 안에 행정소송을 냅니다. 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안입니다.
• 보상금증감소송과 법원 감정 - 사업시행자를 피고로 보상금 증액을 청구하고, 감정 방식에 대한 의견을 구체적으로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유지분 토지이거나 잔여지에 공사비 보상이 함께 문제 되면 지분 비율과 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용 보상금 증액과 잔여지 보상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔여지 손실보상은 언제까지 청구하나요?
  잔여지 가격 감소나 공사비에 대한 손실보상은 관계 법률에 따라 사업이 완료된 날 또는 사업완료 고시가 있는 날부터 1년이 지나면 청구할 수 없습니다. 사업이 끝나기 전이라도 보상 협의나 재결 과정에서 함께 청구할 수 있으므로 일찍 준비하는 편이 낫습니다.
• 잔여지 손실은 어떤 공식으로 계산하나요?
  공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가격에서 편입된 후의 잔여지 가격을 뺀 금액입니다. 편입 때문에 잔여지 가격이 이미 변했다면 변동되기 전 가격을 씁니다. 다툼은 주로 편입 전 잔여지 가격을 어떻게 정하느냐에서 생깁니다.
• 편입 전 잔여지 가격은 평균 단가로 내나요?
  원칙은 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 단일 가격으로 평가합니다. 하지만 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두44754 판결은 편입토지와 잔여지의 이용상황이나 공법상 제한이 달라 가치가 분명히 다르면 평균 단가에 잔여지 면적을 곱하는 방식을 쓸 수 없다고 했습니다.
• 남은 땅을 사업시행자에게 사 달라고 할 수 있나요?
  일단의 토지 일부가 매수되거나 수용돼 잔여지를 종래 목적으로 쓰기가 현저히 곤란하면 매수를 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 수용 청구는 매수 협의가 성립하지 않은 경우에만, 사업완료일까지 해야 합니다.
• 수용재결에 불복하려면 기한이 어떻게 되나요?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 안에, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 제기해야 합니다. 기간을 넘기면 금액을 다툴 수 없게 됩니다.
• 보상금 증액 소송은 누구를 상대로 하나요?
  토지소유자나 관계인이 보상금 증액을 구하는 소송은 사업시행자를 피고로 합니다. 토지수용위원회를 피고로 하는 것이 아닙니다. 사업시행자가 감액을 구할 때는 반대로 토지소유자나 관계인이 피고가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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