규제·허가 기준

정해지지 않은 발전계획을 이유로 정비공장 증축 변경허가를 거부하면 위법인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 아직 수립되지 않은 발전계획의 실현이 어렵다는 이유만으로 한 건축허가 변경 거부는 위법할 여지가 큽니다. 건축허가 변경허가는 개발행위허가 변경이 의제되므로 행정청은 국토계획법 제58조의 개발행위허가기준에 근거해서만 거부할 수 있습니다. 지금은 거부 통지서의 사유가 법령상 기준에 해당하는지 확인하십시오.

같은 내용으로 변경허가를 다시 신청해 시간을 보낼 필요는 없습니다. 거부 사유가 법령상 기준에 해당하는지부터 봅니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 도시지역 자연녹지지역에 제2종 근린생활시설인 자동차 수리점 건축허가를 받아 영업해 왔습니다. 2025년 수리점을 정비공장 규모로 넓히려고 건축허가사항 변경허가를 신청했는데, 시청은 「이 일대 종합발전 정비방안이 아직 결정되지 않아 개별 정비공장을 허가하면 계획적 관리가 어렵다」는 이유로 거부했습니다. I씨는 거부 통지서를 받은 지 한 달이 지났습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아직 정해지지 않은 발전계획을 이유로 건축 변경허가를 거부할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 아직 수립되지도 않은 종합발전계획의 실현이 어렵다는 사정은 법령이 정한 개발행위허가기준과 배치되는 사유로 보기 어렵습니다. 건축허가권자는 신청이 관계 법령의 제한에 배치되지 않으면 허가해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데도 법령에 없는 사유로 거부할 수는 없습니다.

이 판결은 건축허가사항 변경허가(설계변경) 불허가처분이 문제 된 사건으로, 대법원은 변경허가신청이 국토계획법령의 개발행위허가기준에 부합하지 않으면 거부할 수 있지만 그렇지 않은 사유로 한 거부는 위법하다는 원심 결론을 유지했습니다. 결국 다툼은 거부 사유가 법령상 기준인지로 모입니다.

건축허가 변경인데 왜 개발행위허가 기준까지 따지나요?

건축허가를 받으면 국토계획법상 개발행위허가를 받은 것으로 보기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「건축법」은 건축허가를 받으면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다.

허가권자는 건축허가를 할 때 국토계획법 제56조부터 제62조까지의 규정에 맞는지 확인해야 하고, 건축허가사항의 변경허가에도 이 의제 규정이 준용됩니다. 그래서 변경허가 신청도 개발행위허가기준을 충족해야 하고, 거꾸로 행정청도 그 기준에 근거해서만 거부할 수 있습니다.

행정청이 거부할 수 있는 개발행위허가 기준은 무엇인가요?

개발행위의 규모가 용도지역별 기준에 맞는지, 도시·군관리계획과 성장관리계획에 어긋나지 않는지, 도시·군계획사업 시행에 지장이 없는지, 주변 환경이나 경관과 조화를 이루는지, 기반시설 확보계획이 적절한지가 기준입니다. 행정청은 이 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 해야 합니다.

「이미 결정·고시된 도시·군관리계획에 어긋난다」는 거부는 이 기준에 해당할 수 있지만, 「앞으로 만들 계획에 방해가 된다」는 것은 기준에 없는 사유입니다. 자연녹지지역처럼 도시계획위원회 심의로 기준을 강화할 수 있는 지역이라도, 강화된 기준이 실제로 마련돼 있는지를 확인해야 합니다.

건축 변경허가 거부 대응 순서

• 거부 사유 특정 - 거부 통지서에 적힌 사유와 근거 조문을 옮겨 적습니다. 조문이 없거나 장래 계획만 있으면 다툴 여지가 큽니다.
• 계획 고시 확인 - 해당 지역의 도시·군관리계획과 성장관리계획 고시 여부를 확인합니다. 고시되지 않은 계획은 거부 근거가 되기 어렵습니다.
• 허가기준 대조 - 규모·경관·기반시설 등 개발행위허가기준별로 신청 내용이 맞는지 정리합니다. 부족한 부분은 보완 설계를 준비합니다.
• 취소소송 제기 - 처분을 안 날부터 90일 안에 거부처분 취소소송을 냅니다. 필요하면 행정심판을 먼저 거칩니다.
• 재처분 관리 - 승소하면 행정청은 판결 취지에 따라 다시 처분해야 합니다. 같은 사유로 다시 거부하는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신청지 주변에 이미 고시된 지구단위계획이나 개발행위허가 제한지역 지정이 있다면 고시문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축·개발행위 관련 거부처분 취소 등 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가를 받으면 개발행위허가도 받은 건가요?
  그렇습니다. 건축법 제11조 제5항 제3호는 건축허가를 받으면 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 봅니다. 건축허가사항을 변경하는 변경허가에도 같은 의제 규정이 준용되므로, 변경허가를 받으면 개발행위허가의 변경도 받은 것으로 됩니다.
• 변경허가를 거부할 수 있는 경우는 언제인가요?
  변경허가 신청이 국토계획법령의 개발행위허가기준에 부합하지 않을 때 거부할 수 있습니다. 대법원 2016. 8. 24. 선고 2016두35762 판결은 이 기준을 확인하면서, 기준에 배치되지 않는 사유로 한 거부는 위법하다는 원심을 유지했습니다.
• 개발행위허가기준에는 무엇이 있나요?
  용도지역별 개발 규모 적합성, 도시·군관리계획 및 성장관리계획과의 부합, 도시·군계획사업 시행 지장 여부, 주변 환경·경관과의 조화, 기반시설 설치·용지 확보계획의 적절성입니다. 국토계획법 제58조 제1항은 이 기준에 맞는 경우에만 허가하도록 정합니다.
• 아직 결정 안 된 계획도 거부 사유가 되나요?
  원칙적으로 되기 어렵습니다. 개발행위허가기준은 도시·군관리계획처럼 이미 결정·고시된 계획을 기준으로 삼습니다. 앞으로 수립할 종합발전계획의 실현이 어렵다는 사정은 기준에 없는 사유여서, 중대한 공익상 필요가 따로 인정되지 않는 한 거부의 근거가 되기 어렵습니다.
• 건축허가권자는 무엇을 확인해야 하나요?
  건축법 제12조 제1항은 허가권자가 건축하려는 대지에 그 건축물을 짓는 것이 국토계획법 제54조, 제56조부터 제62조까지 등 관계 법령에 맞는지 확인하도록 정합니다. 그래서 건축허가 심사에서 개발행위허가기준이 함께 검토됩니다.
• 거부처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 제기해야 합니다. 행정심판을 먼저 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일입니다. 처분이 있은 날부터 1년이 지나도 원칙적으로 제기할 수 없으므로 통지서 수령일을 기록해 둡니다.

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