구역 지정이 안 됐어도 5% 상한이 있나요?

있습니다. 상가건물 임대차보호법은 계약 기간 중 차임이나 보증금 증액을 청구 당시 금액의 5% 이내로 제한합니다. 지역상생구역 특례는 이보다 낮은 비율을 상생협약으로 정할 수 있게 하는 추가 장치입니다.

자율상권구역에도 임대료 특례가 있나요?

있습니다. 증액 제한 특례는 활성화구역 안 상가건물에 적용되고, 활성화구역에는 지역상생구역과 자율상권구역이 모두 들어갑니다. 두 구역 모두 상생협약으로 정한 비율을 넘겨 증액을 청구할 수 없습니다.

임대료가 얼마나 올라야 지정 요건이 되나요?

구역이나 행정동의 평균 상가임대료가 상가건물 임대차보호법 증액 상한 비율 이상으로서 조례로 정한 비율을 넘어 최근 2년간 계속 올라야 합니다. 비율은 시·군·구 조례마다 다를 수 있습니다.

상생협약은 몇 명이 동의해야 하나요?

예비구역 안 상인과 임대인 등 각각 3분의 2 이상이 동의해야 체결할 수 있고, 체결 뒤 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 합니다. 승인 여부는 제출일부터 30일 안에 통지됩니다.

건물주가 1년도 안 돼 또 올리자고 하면요?

거절할 수 있습니다. 증액 청구는 임대차계약이나 약정한 차임 증액이 있은 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다. 구역 지정 여부와 상관없이 적용되므로, 마지막 증액일을 계좌 기록으로 확인해 두십시오.

상생협약에 반드시 들어가는 내용은요?

임대료 안정화, 임대차기간 조정, 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보장에 관한 사항이 들어가야 합니다. 이 밖에 활성화구역 발전을 위해 임차인과 임대인이 필요하다고 보는 사항을 더할 수 있습니다.

행정·복지 가이드 목록

규제·허가 기준

핫플레이스 상권의 가파른 임대료 인상, 지역상생구역으로 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 지역상생구역이나 자율상권구역으로 지정된 상권에서는 건물주가 차임·보증금을 올릴 때 5% 이내에서 상생협약으로 정한 비율을 넘을 수 없습니다. 지역상권법 제27조가 이 특례를 정하고, 상가건물 임대차보호법의 5% 상한보다 낮은 비율을 협약으로 정할 수 있습니다. 지금은 우리 상권의 최근 2년 임대료 상승 자료와 상생협약 체결 가능성부터 확인하십시오.

기한

구역 안에서도 증액 청구는 직전 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다. 건물주가 1년이 지나기 전에 인상을 요구하면 그 요구 자체를 거절할 수 있습니다.

구역 지정을 기다리는 동안에도 계약 기간 중 증액은 상가건물 임대차보호법상 5% 상한이 적용되므로, 건물주가 부르는 인상액을 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 방송 뒤 손님이 몰린 골목 상권에서 음식점을 하는 A씨는 건물주가 월세 300만원을 내년부터 450만원으로 올리겠다고 해 걱정이 컸습니다. 주변 가게들도 비슷한 통보를 받아 폐업을 고민하고 있었습니다. 상권이 지역상생구역으로 지정되고 상생협약에서 증액 비율을 정하면, 건물주는 5% 이내에서 협약으로 정한 비율을 넘겨 증액을 청구할 수 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지역상생구역에서는 임대료를 얼마까지 올릴 수 있나요?

활성화구역 안 상가건물의 임대인은 장래의 차임이나 보증금 증액을 청구할 때, 상가건물 임대차보호법의 증액 상한 비율 이내에서 상생협약으로 정한 비율을 넘길 수 없습니다. 활성화구역에는 지역상생구역과 자율상권구역이 모두 들어갑니다.

월세 300만원일 때 증액 상한 비교

월세 300만원일 때 증액 상한 비교
건물주 요구	450만원
5% 상한 적용	315만원
협약 3% 가정	309만원

단순 예시 계산

상가건물 임대차보호법이 정한 증액 상한은 청구 당시 차임이나 보증금의 5%입니다. 상생협약에서 3%로 정했다면 구역 안 건물주는 3%를 넘겨 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률」과 상가건물 임대차보호법 시행령을 함께 본 결과입니다.

상권이 지역상생구역이 되려면 어떤 요건이 필요한가요?

세 요건을 모두 갖춰야 합니다. 상업지역이 절반 이상 포함되어야 하고, 도매·소매·용역 점포가 100개 이상(인구감소지역은 50개 이상) 밀집해야 하며, 임대료가 급격히 올랐거나 오를 우려가 있어야 합니다.

임대료 요건은 구역이나 해당 행정동의 평균 상가임대료가 상가건물 임대차보호법 증액 상한 비율 이상으로서 조례로 정한 비율을 넘어 최근 2년간 계속 오른 경우입니다. 원안이 안내한 「5% 이상으로 조례로 정하는 비율」과 같은 뜻입니다.

상생협약에는 무엇을 담아야 하나요?

상생협약은 예비구역 안 상인과 임대인 등 각각 3분의 2 이상의 동의로 체결하고, 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 합니다. 승인 여부는 제출일부터 30일 안에 통지되고, 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 승인한 것으로 봅니다.

협약에는 임대료 안정화, 임대차기간 조정, 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보장에 관한 사항이 들어가야 합니다. 증액 상한 비율도 이 협약에서 정하므로, 협약 문구가 실제 인상 폭을 결정합니다.

핫플레이스 임대료 인상 대응 순서

증액 요구 시점 확인 - 계약일이나 마지막 증액일부터 1년이 지났는지 봅니다. 1년이 지나지 않았으면 증액 청구를 거절할 수 있습니다.
인상률 계산 - 요구받은 금액이 현재 차임·보증금의 몇 %인지 계산합니다. 계약 기간 중 증액은 5%를 넘을 수 없습니다.
구역 지정 여부 확인 - 상권이 지역상생구역이나 자율상권구역으로 지정되었는지, 상생협약 비율이 얼마인지 시·군·구에 확인합니다.
상권 자료 모으기 - 지정 전이라면 점포 수와 최근 2년 임대료 상승 자료를 상인들과 함께 모읍니다. 지정 신청의 근거가 됩니다.
답변 기록 남기기 - 건물주의 인상 통보와 거절 의사를 문자나 내용증명으로 남깁니다. 차임 연체나 갱신 거절 다툼에서 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 기간이 끝나 새 계약을 맺는 경우나 환산보증금이 기준을 넘는 경우에는 계약서와 갱신 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임 증액·명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

상인들은 상권이 뜨면 건물주가 부르는 대로 월세가 오르는 것을 막을 수 없다고 생각합니다. 계약 기간 중 증액은 이미 5% 상한이 있고, 지역상생구역이 되면 그보다 낮은 협약 비율이 적용될 수 있습니다.

다툼은 날짜와 금액 기록에서 갈립니다. 계약일, 마지막 증액일, 건물주의 인상 통보가 도착한 날, 새 월세를 처음 낸 날이 문자와 계좌 기록으로 남아야 합니다. 인상에 동의하지 않았다면 그 뜻을 문자로라도 보내 두어야 합니다.

이 기록은 차임 증액 청구 소송에서 증액이 상한을 넘는지 판단하는 자료가 되고, 건물주가 차임 연체를 이유로 해지하거나 갱신을 거절할 때 연체 여부를 가르는 증거가 됩니다. 협약 비율을 넘긴 인상분을 냈다면 반환 청구의 근거도 같은 기록입니다.

— 허진영 변호사 · 행정·복지

이 상황에서 자주 묻는 것

상가 임대차계약서·차임 증액 통보 문자·월세 이체 내역을 준비해 주시면, 증액 상한 위반 여부·구역 특례 적용 가능성·대응 순서를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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