행정처분 대응

토지신탁으로 아파트를 지은 신탁회사가 개발부담금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지를 신탁받아 사업시행자 지위까지 승계한 신탁회사는 개발부담금 납부의무자입니다. 대법원은 수탁자가 토지소유자인 사업시행자로서 개발이익을 얻는다고 보아 위탁자 납부 단서를 적용하지 않았습니다. 지금은 신탁계약서에서 부담금 비용 부담 조항부터 확인하십시오.

신탁회사가 「사업을 위탁받아 시행했다」고 해서 개발부담금이 자동으로 위탁자에게 넘어가지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

시행사 B는 2022년 시장에게서 아파트 건설 사업계획승인을 받은 뒤, 2023년 부동산신탁회사 A와 토지신탁 약정을 맺고 사업부지 소유권을 A에게 넘겼습니다. A는 사업주체를 자기 명의로 변경한 뒤 2025년 공사를 마쳤습니다. 시장은 2026년 A에게 개발부담금 12억원을 부과했습니다. A는 자신은 위탁받아 사업을 대신한 것일 뿐이니 위탁자인 B가 내야 하는 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지신탁으로 개발사업을 한 신탁회사가 개발부담금을 내야 하나요?

네, 토지 소유권을 넘겨받고 사업시행자 지위까지 승계한 수탁자는 개발부담금 납부의무자입니다. 신탁등기로 토지 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 개발로 오른 땅값은 수탁자에게 귀속되는 신탁재산이 되기 때문입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「개발이익 환수에 관한 법률」은 개발사업의 사업시행자를 개발부담금 납부의무자로 정합니다. 대법원 2014. 8. 28. 선고 2013두14696 판결은 이 사업시행자를 특별한 사정이 없는 한 개발로 불로소득적 이익을 얻는 토지소유자인 사업시행자로 보았고, 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자 지위를 승계해 개발한 경우 그 수탁자가 납부의무자라고 판단했습니다.

신탁재산의 관리·처분·운용·개발로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속합니다. 그래서 개발이익은 토지소유자이자 사업시행자인 수탁자에게 실질적으로 귀속된다고 봅니다.

「위탁한 자가 낸다」는 단서가 적용되지 않나요?

적용되지 않습니다. 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우 그 위탁자가 납부한다는 단서는 토지소유자가 사업을 남에게 맡겨 대신 시행하게 한 경우를 위한 규정입니다. 토지 소유권을 신탁받아 자기 이름으로 개발한 수탁자는 단순히 사업을 위탁받은 사람이 아닙니다.

다른 단서도 비교해 볼 수 있습니다. 남의 땅을 빌려 개발한 경우에는 토지 소유자가, 사업 완료 전에 사업시행자 지위를 승계한 경우에는 승계인이 납부합니다. 사례의 A는 소유자이자 승계인이므로 어느 쪽으로 보아도 납부의무를 벗어나기 어렵습니다.

신탁회사가 낸 개발부담금은 위탁자에게 청구할 수 있나요?

행정상 납부의무와 신탁 당사자 사이의 비용 부담은 따로 봅니다. 신탁회사가 부담금을 먼저 낸 뒤 신탁계약의 비용 부담 조항, 신탁재산에서 비용을 지출할 수 있는지, 위탁자·수익자에게 구상할 수 있는지를 계약서로 따지게 됩니다. 개발부담금 연대 납부 의무나 제2차 납부 의무에 관한 지방세기본법 준용 규정도 함께 검토합니다.

개발부담금 부과 대응 순서

• 신탁등기와 사업주체 변경 확인 - 소유권이 언제 수탁자에게 넘어갔고, 사업주체 변경 승인이 언제 났는지 확인합니다. 납부의무자 판단의 기준입니다.
• 신탁계약 비용 조항 검토 - 공과금과 부담금을 누가 부담하는지 약정한 조항을 찾습니다. 부과 뒤 정산의 근거가 됩니다.
• 부과 산정 내역 확인 - 개시시점·종료시점 지가, 개발비용 공제 내역을 받아 봅니다. 금액 다툼은 여기서 시작됩니다.
• 불복 기한 관리 - 부과처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 소송을 낼지 정합니다. 위탁자와의 협의와 별도로 진행합니다.
• 위탁자 정산 절차 - 납부 후 신탁재산 정산이나 구상 청구 방법을 정합니다. 수익권 배분 전에 처리해야 다툼이 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리형 토지신탁처럼 위탁자가 사업시행자로 남는 구조이거나 사업주체 변경이 사업 완료 뒤에 이루어졌다면 신탁계약서와 인허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발부담금 등 부담금 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개발부담금은 원칙적으로 누가 내나요?
  개발사업의 사업시행자가 냅니다. 개발이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항 본문이 정한 원칙이며, 대법원 2014. 8. 28. 선고 2013두14696 판결은 이 사업시행자를 개발로 불로소득적 개발이익을 얻는 토지소유자인 사업시행자로 보았습니다.
• 사업을 남에게 맡기면 누가 내나요?
  개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 위탁이나 도급을 한 자가 냅니다. 개발이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항 제1호의 규정입니다. 다만 토지를 신탁받아 소유자가 된 신탁회사는 이 단서의 「위탁받은 자」로 보지 않는다는 것이 판례입니다.
• 남의 땅을 빌려 개발하면 누가 내나요?
  토지 소유자가 냅니다. 개발이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항 제2호는 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우 그 토지의 소유자를 납부의무자로 정합니다. 땅값 상승 이익이 소유자에게 돌아가기 때문입니다.
• 사업 도중 시행자가 바뀌면 누가 내나요?
  지위를 승계한 사람이 냅니다. 개발이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항 제3호는 개발사업 완료 전에 사업시행자나 위탁자·토지소유자의 지위를 승계한 경우 승계인을 납부의무자로 정합니다. 토지신탁에서 사업주체를 신탁회사로 변경한 경우가 여기에 들어갑니다.
• 개발로 생긴 이익은 왜 수탁자 것으로 보나요?
  신탁법 제27조는 신탁재산의 관리·처분·운용·개발 등으로 수탁자가 얻은 재산을 신탁재산에 속한다고 정합니다. 신탁등기로 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되므로, 개발로 오른 토지가액도 수탁자에게 귀속된다고 봅니다.
• 부과처분에 불복하는 기한은 언제까지인가요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다. 행정소송법 제20조 제1항이 정한 기간이며, 행정심판을 거치면 재결서 정본을 받은 날부터 셉니다. 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 원칙적으로 소를 낼 수 없습니다.

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