규제·허가 기준

사용승인 때 유흥주점 안 하겠다고 쓴 각서 때문에 증축허가가 거부될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 사용승인을 받으려고 구청 요구로 쓴 각서만을 이유로 증축허가를 거부하면 위법할 가능성이 높습니다. 건축허가·사용승인은 법령 요건을 갖추면 해야 하는 처분이어서 법률 근거 없는 부관을 붙일 수 없고, 강요된 각서도 효력을 인정받기 어렵기 때문입니다. 지금은 증축하려는 위치가 교육환경 보호구역 등 다른 법령상 제한에 걸리는지부터 확인하십시오.

각서를 썼다는 이유로 증축 신청 자체를 포기할 필요는 없습니다. 거부 사유가 각서뿐이라면 다툴 여지가 큽니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2023년 호텔을 신축하면서 지하 1층 유흥주점이 포함된 건축허가를 받았지만, 주민 민원이 이어지자 구청은 사용승인을 미루며 유흥주점을 하지 않겠다는 각서를 요구했습니다. N씨는 개관을 더 늦출 수 없어 각서를 내고 2024년 사용승인을 받았습니다. 2026년 N씨가 지하를 증축해 유흥주점을 열려고 하자 구청은 각서를 이유로 허가가 어렵다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축허가에 조건을 붙일 수 있나요?

재량이 없는 처분에는 법률에 근거가 있을 때만 부관을 붙일 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「행정기본법」은 재량이 있는 처분에는 부관을 붙일 수 있지만, 재량이 없는 처분은 법률 근거가 있어야 한다고 정합니다.

건축허가는 건축법 등 관계 법령이 정한 제한에 걸리지 않으면 허가해야 하는 처분입니다. 법원도 요건을 갖춘 신청을 관계 법령이 정한 제한 사유 외의 사유로 거부할 수 없다고 봅니다.

구청 요구로 쓴 각서는 효력이 있나요?

행정청의 부당한 요구로 쓴 각서는 효력을 인정받기 어렵습니다. 사용승인은 요건을 갖추면 해 주어야 하는 처분인데, 법률 근거 없이 「유흥주점을 하지 않겠다」는 약속을 받아 낸 것은 부관을 붙일 수 없는 처분에 사실상 조건을 붙인 것이 되기 때문입니다.

행정기본법은 처분 뒤에 당사자의 동의로 부관을 새로 붙이는 것도 부관을 붙일 수 있는 처분에 한해 허용합니다. 또 부관은 처분 목적에 맞고 실질적 관련이 있으며 필요한 최소한이어야 합니다.

증축허가를 거부할 수 있는 경우는 언제인가요?

관계 법령상 제한 사유가 있거나, 허가를 거부할 중대한 공익상 필요가 있는 예외적인 경우에만 거부할 수 있습니다. 유흥주점이라는 용도 자체가 교육환경 보호구역, 용도지역 등 다른 법령의 제한에 걸리면 그 법령을 근거로 거부할 수 있습니다.

반대로 주민 민원이 있다거나, 교통이 혼잡해질 우려가 있다거나, 행정의 신뢰성에 어긋난다는 정도의 사유는 중대한 공익상 필요로 보지 않은 판례가 있습니다. 각서 위반을 이유로 들더라도 결국 이런 사유와 다르지 않다면 거부는 위법합니다.

거부 사유를 바꾸어 다시 거부하면요?

행정심판에서 위법하다고 판단된 사유와 기본적 사실관계가 같은 사유를 내세워 같은 거부처분을 다시 하는 것은 허용되지 않습니다. 구청이 각서를 「공익」으로 이름만 바꾸어 다시 거부하면 재결의 기속력 위반으로 다툴 수 있습니다.

증축허가 거부 대응 순서

• 거부 사유 확인 - 거부처분서에 적힌 사유가 각서인지 다른 법령인지 봅니다. 다툴 방향이 정해집니다.
• 법령상 제한 점검 - 용도지역과 교육환경 보호구역 등 제한을 확인합니다. 제한이 있으면 각서와 별개로 거부될 수 있습니다.
• 각서 작성 경위 정리 - 구청의 요구 문서, 사용승인 지연 기간, 면담 기록을 모읍니다. 강요 여부를 보여 줍니다.
• 행정심판·소송 선택 - 거부처분을 안 날부터 90일 안에 청구합니다. 재결의 기속력을 활용할 수 있습니다.
• 재신청 준비 - 인용되면 같은 내용으로 다시 신청합니다. 구청은 같은 사유로 거부할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증축 부분이 다른 법령의 제한에 걸리는지와 각서가 어떤 경위로 작성됐는지는 토지이용계획확인서와 사용승인 당시 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가·증축허가 거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 각서를 썼으니 약속을 지켜야 하나요?
  요건을 갖추면 해 주어야 하는 사용승인에 법률 근거 없이 조건을 단 것이라면 그 각서는 효력을 인정받기 어렵습니다. 행정기본법은 재량 없는 처분에는 법률 근거가 있을 때만 부관을 붙일 수 있다고 정합니다.
• 건축허가는 무조건 해 줘야 하나요?
  건축허가권자는 신청이 건축법 등 관계 법령의 제한에 걸리지 않으면 허가해야 하고, 중대한 공익상 필요가 없는데도 법령이 정하지 않은 사유로 거부할 수 없습니다. 다만 다른 법령의 제한에 걸리면 거부될 수 있습니다.
• 주민 민원이 있으면 거부할 수 있나요?
  주민 민원이 있다는 사정만으로는 부족합니다. 판례는 민원, 교통 혼잡 우려, 행정의 신뢰성 같은 사유를 건축허가 거부 사유로 보지 않았습니다. 구체적인 법령상 제한이나 현저한 공익상 필요가 있어야 합니다.
• 처분 뒤에 동의하면 부관이 되나요?
  행정기본법은 당사자의 동의가 있으면 처분 뒤에도 부관을 새로 붙일 수 있게 하지만, 이는 부관을 붙일 수 있는 처분에 한정됩니다. 재량 없는 처분이라면 동의를 받아도 법률 근거 없는 부관은 허용되지 않는다고 보는 것이 일반적입니다.
• 유흥주점은 어디서나 할 수 있나요?
  아닙니다. 용도지역, 교육환경 보호구역 등 다른 법령이 유흥주점을 제한하는 곳이라면 그 법령을 근거로 증축허가나 영업신고가 거부될 수 있습니다. 각서와 별개로 토지이용계획확인서와 관계 법령을 확인하십시오.
• 거부처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  증축허가 거부처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 하고, 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 원칙적으로 낼 수 없습니다. 행정심판을 거쳤다면 재결서를 받은 날부터 90일 안입니다.

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