이웃 분쟁

윗집 배관이 새서 천장에 물이 떨어지는데 윗집이 보수를 미루면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 새는 배관이 윗집 전유부분이면 윗집 소유자에게 방해제거를 이유로 보수를 청구할 수 있고, 판결 뒤에도 안 고치면 대체집행으로 제3자가 공사하게 할 수 있습니다. 민법 제214조가 소유권 방해제거청구를, 민사집행법 제260조가 대체집행을 정합니다. 지금은 새는 배관이 세대 전용 배관인지 공용 배관인지부터 관리사무소에 확인하십시오.

윗집이 보수를 미룬다고 해서 아랫집이 먼저 공사비를 들여 전부 고쳐야 하는 것은 아닙니다. 보수 청구와 손해배상 청구는 따로 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년에 산 아파트 안방 천장에서 2025년 11월부터 물이 떨어지기 시작했습니다. 관리사무소 점검 결과 윗집 욕실로 들어가는 급수 지선에서 물이 새는 것으로 보였고, 탐지업체는 수리비를 약 380만원으로 잡았습니다. A씨가 문자와 내용증명으로 여러 차례 보수를 요청했지만 윗집 소유자는 「시공사 하자」라며 넉 달째 공사를 미뤘습니다. A씨는 윗집 동의 없이도 공사를 강제할 수 있는지, 먼저 고치면 비용을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

윗집 배관 누수, 윗집에 보수를 요구할 수 있나요?

네, 새는 배관이 윗집 전유부분에 속하면 아랫집 소유자는 소유권에 기한 방해제거청구로 윗집 소유자에게 보수를 요구할 수 있습니다. 누수로 천장과 벽이 젖는 것은 아랫집 소유권을 방해하는 상태이고, 소유자는 방해하는 사람에게 그 제거를, 방해할 염려가 있는 사람에게 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 원안 당시와 같은 구조입니다.

누수 배관이 공용부분이면 누구에게 청구하나요?

공용부분 배관에서 샌 것이면 윗집이 아니라 관리단(아파트는 관리주체)을 상대로 보수를 요구하고, 비용은 규약에 다른 정함이 없으면 구분소유자들이 지분 비율로 나눠 냅니다. 급수·가스 배관 가운데 여러 세대가 함께 쓰는 수직 간선은 공용부분으로, 한 세대로 갈라져 들어가는 지선은 그 세대의 전유부분으로 보는 것이 일반적입니다.

어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 때의 건물 구조와 객관적 용도로 정합니다. 뒤에 누가 배관을 고쳐 달았다고 성질이 바뀌지 않습니다. 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결은 공용부분을 나중에 개조하거나 전유부분으로 등기해도 공용부분이 전유부분이 되지 않는다고 보았습니다.

판결을 받아도 윗집이 공사를 안 하면 어떻게 하나요?

판결 뒤에도 윗집이 공사를 하지 않으면 대체집행을 신청해 법원이 정한 제3자가 공사하게 하고 그 비용을 윗집 소유자에게 물릴 수 있습니다. 배관 보수는 윗집 본인이 아니어도 할 수 있는 일이어서 채무자의 비용으로 제3자에게 하게 하는 방법이 허용됩니다. 채권자는 공사에 드는 비용을 미리 내라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다.

실무에서는 청구취지를 쓰는 단계가 어렵습니다. 윗집이 문을 열어 주지 않으면 어느 배관 어디가 새는지 특정하기 어렵기 때문입니다. 소송 중 감정 신청으로 누수 지점을 확인하거나, 관리사무소와 누수 탐지업체의 점검 결과를 먼저 확보해 두면 청구취지를 구체적으로 적을 수 있습니다.

먼저 내 돈으로 고쳤다면 공사비를 받을 수 있나요?

받을 수 있지만 금액은 다툼이 됩니다. 공작물의 설치·보존에 흠이 있어 남에게 손해를 입힌 경우 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했으면 소유자가 과실이 없어도 배상해야 하므로, 윗집 배관의 흠이면 윗집 소유자가 책임을 집니다. 다만 아랫집이 혼자 공사를 끝내 버리면 어디까지가 누수로 생긴 손해인지 증명하기 어려워집니다.

그래서 공사 전에 피해 부위 사진, 견적서 두 곳 이상, 윗집에 보낸 보수 요청 문자나 내용증명을 남겨 두는 편이 안전합니다. 윗집이 시공사의 부실시공 탓이라고 해도 소유자 책임은 그대로이고, 윗집은 배상한 뒤 시공사에 따로 구상하면 됩니다.

윗집 누수 보수 청구 대응 순서

• 누수 기록 남기기 - 날짜가 찍힌 사진·영상과 관리사무소 점검 기록을 모읍니다. 원인 다툼이 생길 때 첫 증거가 됩니다.
• 배관 위치 확인 - 새는 배관이 세대 전용 지선인지 공용 간선인지 관리사무소와 탐지업체에 확인합니다. 청구 상대가 윗집인지 관리단인지 이때 갈립니다.
• 보수 요청 통지 - 문자나 내용증명으로 기한을 정해 보수를 요구합니다. 윗집이 미룬 사실이 기록으로 남습니다.
• 보수 청구·손해배상 소송 - 방해제거로 보수를, 공작물 책임으로 수리비를 청구합니다. 소송 중 감정으로 누수 지점을 특정합니다.
• 대체집행 신청 - 판결 뒤에도 공사를 안 하면 제3자 공사와 비용 선지급을 신청합니다. 공사비는 윗집 소유자 부담이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누수 원인이 윗집 세입자의 사용 잘못이거나 관리규약에 배관 보수 책임을 따로 정해 둔 경우에는 규약과 점검 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 누수로 인한 보수 청구·손해배상 소송과 대체집행 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 윗집 배관 누수는 누가 고쳐야 하나요?
  새는 배관이 윗집 세대로 갈라져 들어가는 지선이면 윗집 소유자가, 여러 세대가 함께 쓰는 간선이면 관리단이 고쳐야 합니다. 어느 쪽인지는 구분소유가 성립할 때의 건물 구조와 용도로 정하므로 관리사무소 도면과 점검 결과로 확인합니다.
• 누수 원인을 모르면 누구 책임으로 보나요?
  원인을 모를 때에는 건물의 설치나 보존의 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 그래서 관리단이 책임을 벗으려면 누수가 특정 세대 전유부분에서 비롯됐다는 점을 밝혀야 하고, 윗집을 상대로 할 때는 아랫집이 원인을 증명할 자료를 준비해야 합니다.
• 윗집이 문을 안 열어 주면 어떻게 하나요?
  소송을 내고 법원에 감정을 신청해 누수 지점을 확인하는 방법이 있습니다. 소송 전이라도 관리사무소와 함께 방문 일정을 잡자고 문자로 요청해 두면, 윗집이 협조를 거부한 사정이 기록으로 남아 뒤에 손해배상 범위를 다툴 때 도움이 됩니다.
• 판결을 받았는데도 윗집이 공사를 안 합니다
  대체집행을 신청하면 법원이 정한 제3자가 공사하고 비용은 윗집 소유자가 부담합니다. 배관 보수는 윗집 본인이 하지 않아도 되는 일이어서 이 방법이 허용되고, 필요한 공사비를 미리 내라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다.
• 먼저 고친 공사비를 윗집에 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 윗집 배관의 흠으로 손해가 났다면 소유자는 과실이 없어도 공작물 책임을 집니다. 다만 혼자 공사를 끝내면 손해 범위를 증명하기 어려우니 공사 전 사진과 견적서를 남겨 두십시오.
• 윗집이 시공사 부실공사 탓이라고 합니다
  그래도 윗집 소유자의 책임은 줄지 않습니다. 공작물 소유자는 설치·보존의 흠으로 생긴 손해를 과실이 없어도 배상해야 하고, 흠을 만든 시공사에 대해서는 배상한 뒤 구상할 수 있을 뿐입니다. 아랫집은 소유자를 상대로 청구하면 됩니다.
• 누수로 받은 정신적 피해도 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 수리비 같은 재산상 손해를 배상받으면 정신적 고통도 회복된 것으로 봅니다. 누수가 오래 이어져 생활이 크게 방해받았고 윗집이 이를 알면서도 방치한 사정이 있을 때 위자료를 따로 인정받을 여지가 있습니다.

비슷한 상황

• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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