계약 일반

주택사업이 무산돼 분양대행계약을 해지했는데 그동안 쓴 홍보비·인건비를 시행사에 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 책임분양률을 사실상 채울 수 없어 분양대행 수수료를 받을 가능성이 없었다면 해지 전까지 쓴 홍보비와 인건비도 배상받기 어렵습니다. 대법원은 바로 이런 분양대행계약 사건에서 이행이익이 인정되지 않으면 지출비용 배상도 청구할 수 없다고 판단했습니다. 지금은 해지 당시 모집 실적과 계약서의 수수료 지급 조건을 대조해 보십시오.

시행사가 부지를 확보하지 못해 사업이 무산됐다고 해서 분양대행사가 쓴 비용을 자동으로 돌려받는 것은 아닙니다. 해지 사유와 배상 범위는 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

G사는 2023년 11월 지역주택조합 방식으로 400세대 아파트를 짓겠다는 시행대행사와 조합원 모집 대행계약을 맺었습니다. 계약상 책임분양률은 최소 80%였고 수수료는 모집 실적에 따라 지급받기로 했습니다. 그런데 시행대행사가 사업 부지의 소유권이나 사용권을 확보하지 못해 2025년 6월 사업이 무산되었고, G사는 계약 해지를 통보했습니다. 그때까지 G사는 인건비와 홍보비로 4억 3,000만원을 썼지만 정식 조합원은 열다섯 세대만 모집한 상태였습니다. G사는 이 비용을 배상받을 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시행사 잘못으로 계약이 끝났는데 왜 비용을 못 받나요?

손해배상은 계약이 이행되었다면 있었을 상태를 기준으로 하기 때문입니다. 채무불이행으로 계약을 해지하고 손해배상을 청구하면 원칙적으로 이행이익, 즉 계약이 이행되었다면 얻었을 이익을 배상받습니다. 분양대행계약에서 이행이익은 받았을 수수료에서 들었을 비용을 뺀 금액입니다.

그런데 해지 당시 400세대 중 열다섯 세대만 모집했다면, 사업이 그대로 진행됐더라도 최소 80%인 320세대를 채울 가능성은 거의 없었습니다. 책임분양률을 채우지 못하면 수수료를 받지 못하는 구조였다면 이행이익이 인정되지 않고, 배상해야 할 손해도 없다고 봅니다.

지출비용 배상이 인정되는 분양대행 사건은 어떤 경우인가요?

모집 실적이 좋아 사업이 계속됐다면 수수료를 받았을 것이라는 점이 보일 때입니다. 이때는 받았을 수수료를 정확히 계산하기 어렵더라도 대신 계약을 믿고 쓴 홍보비·인건비를 배상받을 수 있습니다. 다만 그 금액은 이행이익을 넘을 수 없습니다.

예를 들어 해지 당시 모집률이 70%이고 남은 기간 안에 80%를 채울 수 있었다는 자료가 있다면 이행이익이 인정될 여지가 있습니다. 반대로 모집률이 한 자릿수라면 지출비용 청구는 받아들여지기 어렵습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 손해배상 범위와 해지 조문은 원안 판결 당시와 같습니다.

계약서에 해지 시 비용 정산 조항이 있으면요?

그 조항이 우선합니다. 분양대행계약서에 「시행사 귀책으로 사업이 중단되면 실제 지출한 홍보비를 정산한다」 같은 약정이 있다면, 이행이익 유무와 상관없이 그 약정에 따라 청구할 수 있습니다. 이는 손해배상이 아니라 약정 이행 청구이므로 판단 기준이 다릅니다.

정산 조항이 없더라도 시행사가 모집 실적과 상관없이 운영비를 지원하기로 따로 합의했다면 그 합의서가 근거가 됩니다. 계약서 외에 이메일이나 회의록에 남은 비용 분담 약속도 확인해야 합니다.

분양대행계약 해지 후 비용 청구 순서

• 계약 조항 확인 - 수수료 지급 조건, 책임분양률, 해지 시 정산 조항을 확인합니다. 정산 조항이 있으면 그에 따라 청구합니다.
• 모집 실적 정리 - 해지 당시 모집 세대수와 모집률, 월별 추이를 정리합니다. 이행이익 판단의 핵심 자료입니다.
• 지출 내역 확정 - 인건비·홍보비 등 계약 이행을 위해 쓴 비용을 세금계산서와 급여대장으로 확정합니다.
• 해지 통지 - 시행사의 부지 미확보 등 채무불이행 사유를 적어 해지를 서면으로 통지합니다.
• 청구·소송 - 이행이익이 인정될 자료가 있을 때 지출비용 배상을 청구하고, 없으면 정산 약정이나 다른 합의에 근거한 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연대보증인이 있거나 계약서에 손해배상액 예정 조항이 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대행·용역계약 해지에 따른 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 책임분양률을 못 채우면 수수료는 전혀 없나요?
  계약서의 수수료 지급 조건에 따라 다릅니다. 모집 세대마다 수수료를 주기로 했다면 모집한 세대 몫은 받을 수 있고, 책임분양률 달성을 조건으로 했다면 달성 전에는 받기 어렵습니다. 이 조건이 이행이익 판단의 출발점이 되므로 해당 조항을 먼저 확인하십시오.
• 모집률이 어느 정도면 이행이익이 인정되나요?
  정해진 기준은 없습니다. 해지 당시 모집률, 남은 모집 기간, 월별 모집 추세, 비슷한 사업장의 실적을 종합해 사업이 계속됐다면 책임분양률을 채울 수 있었는지를 봅니다. 모집률이 목표에 가깝고 추세가 좋다는 자료가 많을수록 인정 가능성이 높아집니다.
• 대표이사가 연대보증했으면 대표에게도 청구하나요?
  시행사에 손해배상 채무가 인정되면 그 채무를 연대보증한 대표이사에게도 청구할 수 있습니다. 다만 보증 범위가 수수료 지급채무로 한정되어 있다면 손해배상 채무까지 미치는지 따로 따져야 합니다. 원안 판결 사안에서도 대표이사의 연대보증이 쟁점이 되었습니다.
• 해지하지 않고 계약을 유지하면 유리한가요?
  사업이 되살아날 가능성이 있다면 유지하는 편이 수수료 청구에 유리할 수 있습니다. 그러나 부지 확보가 불가능해 사업 자체가 끝났다면 유지해도 비용만 늘어납니다. 해지 여부와 관계없이 손해배상 청구는 할 수 있으므로 사업 재개 가능성을 먼저 확인하십시오.
• 해지 통지는 어떻게 해야 효력이 있나요?
  상대방에 대한 의사표시로 합니다. 계약서에 해지 절차가 있으면 그에 따르고, 없으면 채무불이행 사유와 해지 의사를 적어 내용증명으로 보내면 됩니다. 이미 이행이 불가능한 경우라면 따로 이행을 요구하는 기간을 두지 않아도 됩니다.
• 사업 무산 조짐을 알고도 홍보를 계속했다면요?
  그 이후 지출은 배상액에서 깎일 수 있습니다. 채권자가 손해를 늘리는 데 과실이 있으면 법원은 배상 책임과 금액을 정할 때 참작합니다. 부지 확보 실패를 통보받은 뒤에도 광고비를 늘렸다면 그 부분은 청구하기 어렵다고 보는 편이 안전합니다.

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