계약 일반

잔금을 못 마련한 매수인이 매도인의 이행제공이 없었다고 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

매수인이 잔금 준비가 안 되어 등기서류를 받을 준비를 하지 않았다면 매도인은 그에 상응한 이행 준비만 하면 충분하다는 것이 대법원 판단입니다. 2015다11984 판결의 사실관계와 이행 준비의 정도, 이행 거절과 석명의무를 정리했습니다.

다투기 어렵습니다. 매수인이 잔금 준비가 안 되어 등기서류를 받을 준비를 하지 않았다면 매도인은 그에 상응한 이행 준비만 하면 충분하다는 것이 대법원 판단입니다. 매도인이 서류를 들고 찾아가 현실로 내밀지 않았다는 사정만으로 매수인이 지체 책임을 벗지는 못합니다. 매도인도 그 정도 이상의 형식적 절차를 다시 밟을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 상가 건물을 팔면서 매수인과 잔금 30억원을 2026. 2. 27.까지 받기로 하고, 그때까지 못 내면 계약금을 몰취하고 해제하기로 정했습니다. 매수인은 잔금일 사흘 전 은행 대출이 막혔다며 기한을 미뤄 달라고 했지만 A씨는 거절했습니다. A씨는 잔금일에 근저당 은행의 말소 승낙을 받아 두었으나 등기서류를 들고 매수인을 찾아가지는 않았습니다. 잔금이 들어오지 않자 해제를 통보했더니, 매수인은 A씨가 이행제공을 하지 않았으니 해제가 무효라고 합니다. A씨는 해제가 유효한지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 매도인 쪽 이행제공이 없었다며 매수인 쪽 손을 들어 준 원심을 파기환송했습니다. 사안에서 원고는 2011. 3. 10. 피고와 토지대금 90억원을 2011. 4. 29. 16:00까지 내면 토지를 넘겨받고, 못 내면 짓던 건물에 관한 권리를 넘기기로 약정했습니다. 원고가 기한까지 돈을 내지 못하자 피고는 같은 날 16:41경 건물 건축주를 자기로 바꾸는 신고를 했습니다. 원심은 대금과 등기의무가 동시이행 관계인데 피고의 이행제공 증명이 없다며 원고가 지체 책임을 지지 않는다고 보았습니다.

대법원은 원고가 기일 전인 2011. 4. 27. 대출이 어렵다며 연기를 요청했다가 거절당했다고 스스로 주장한 점을 들었습니다. 원고는 대금 준비가 되지 않아 등기서류를 받을 준비를 하지 않은 경우에 해당한다고 볼 수 있다는 것입니다. 그리고 “매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 않아 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 충분하다.”라는 법리에 따라 피고의 준비 정도를 심리하라고 했습니다.

매도인의 '상응한 이행 준비'는 어느 정도인가요?

등기서류를 언제든 넘길 수 있는 상태를 갖추었다는 정도면 충분할 수 있습니다. 판결에서 피고는 근저당권자인 은행에게서 대출금을 갚으면 언제든 말소하고 이전등기에 협조하겠다는 승낙을 받아 두었다고 주장했습니다. 대금이 준비되었다는 연락을 받으면 바로 매도용 인감증명서를 뗄 수 있는 상황이었다는 주장도 했습니다. 대법원은 이런 사정이 있으면 이행제공을 한 것으로 볼 여지가 있다고 보았습니다.

쌍무계약에서 이행제공을 지나치게 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대방에게 구실을 준다는 것이 이 법리의 이유입니다. 그래서 제공의 정도는 시기와 구체적 상황에 따라 신의성실의 원칙에 맞게 정합니다. 매수인이 대금을 준비해 두었다면 매도인은 등기서류를 현실로 제공해야 하는 등 기준이 더 엄격해집니다.

기한 전에 못 내겠다고 하면 최고 없이 해제할 수 있나요?

매수인이 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했다면 이행기 전이라도 최고 없이 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 단순히 기한을 미뤄 달라는 요청만으로 이행 거절이 명백하다고 보기는 어렵습니다. 명백한지는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후 사정을 종합해 판단합니다. 대법원도 피고의 주장이 이행 거절을 이유로 최고나 이행제공 없이 이행을 구할 수 있다는 취지인지 밝히게 했어야 한다고 보았습니다. 매수인이 잔금일을 피하는 경우의 해제 절차는 「매수인이 집을 안 사겠다며 잔금일을 피하면 매도인은 어떻게 계약을 해제하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

재판에서 쟁점이 아니었던 이유로 지면 어떻게 하나요?

예상하지 못한 법률적 관점으로 판단했다면 석명의무 위반으로 다툴 수 있습니다. 이 사건 원심까지 당사자들은 약정의 불공정 여부, 기한 연장 합의, 해제와 신의칙만 다투었고, 피고의 이행제공 여부는 쟁점이 아니었습니다. 원심은 의견을 물어보지도 않고 그 점을 이유로 피고를 패소시켰습니다. 대법원은 이를 예상 밖의 재판으로 뜻밖의 불이익을 준 것이라고 보았습니다. 법원은 당사자가 간과한 것이 분명한 법률상 사항에 대해 의견을 진술할 기회를 주어야 합니다.

잔금 지체 매수인과의 해제 대응 순서

• 잔금일 전 연락 기록 - 매수인의 연기 요청이나 지급 불가 통보를 서면으로 남깁니다.
• 등기서류 준비 - 근저당 말소 승낙, 인감증명 발급 준비 등 이행 준비 자료를 갖춥니다.
• 준비 완료 통지 - 잔금일에 서류가 준비되었으니 대금을 내라고 통지합니다.
• 최고와 해제 - 이행 거절이 명백하지 않으면 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 해제를 통지합니다.
• 소송 쟁점 관리 - 소송에서는 이행제공 여부를 미리 주장하고 증거를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 잔금 준비를 했는지와 매도인이 갖춘 이행 준비의 정도, 이행 거절 의사가 명백했는지에 따라 해제의 효력이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 손해배상, 위약금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인은 잔금일에 등기서류를 들고 매수인을 찾아가야 하나요?
  매수인이 대금을 준비해 두었다면 등기서류를 현실로 제공해야 하는 경우가 많습니다. 매수인이 대금 준비가 안 되어 있었다면 서류를 언제든 넘길 수 있는 준비와 그 통지 정도로 충분할 수 있습니다.
• 매수인이 잔금일을 미뤄 달라고 한 것도 이행 거절인가요?
  연기 요청만으로 이행하지 않을 의사가 명백하다고 보기는 어렵습니다. 다만 대금 준비가 안 되었다는 정황은 되므로, 매도인의 이행제공 정도를 낮추는 사정으로 쓰일 수 있습니다.
• 잔금일까지 못 내면 자동으로 해제된다는 특약이 있으면 이행제공이 필요 없나요?
  잔금과 등기서류가 동시이행 관계라면 특약이 있어도 매도인이 이행제공을 해 매수인을 지체에 빠뜨려야 자동해제 효과가 생긴다고 보는 경우가 많습니다. 특약 문구와 기한 경과 사정을 함께 보아야 합니다.
• 매수인이 미리 해제하겠다고 통보하면 매도인은 바로 손해배상을 청구할 수 있나요?
  매수인이 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했다면 이행기 전이라도 최고 없이 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 명백한지는 당사자의 행동과 전후 사정을 종합해 판단합니다.
• 항소심이 우리가 다투지 않은 이유로 판결했다면 상고할 수 있나요?
  당사자가 예상하지 못한 법률적 관점으로 판단하면서 의견 진술 기회를 주지 않았다면 석명의무 위반으로 상고이유가 될 수 있습니다. 이 판결도 그 이유로 원심을 파기했습니다.
• 해제하면 이미 받은 계약금과 중도금은 어떻게 되나요?
  해제되면 서로 받은 것을 돌려주는 원상회복 의무가 생기고, 돈을 돌려줄 때는 받은 날부터 이자를 붙입니다. 계약금 몰취나 위약금 약정이 있으면 그 범위에서 정산합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 매수인이 집을 안 사겠다며 잔금일을 피하면 매도인은 어떻게 계약을 해제하나요?
• 매수인이 중도금만 내고 잔금을 기다려 달라고만 하면 매도인은 어떻게 하나요?
• 잔금을 일주일 늦게 줬더니 자동해제 특약으로 계약이 끝났다고 하는데 맞나요?
• 잔금이 든 통장 사본만 보여 주고 매도인과의 계약을 해제할 수 있나요?
• 매도인이 계약을 안 지키겠다는데 위약금 소장만 보내도 계약이 해제되나요?

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