매매 계약

잔금이 든 통장 사본만 보여 주고 매도인과의 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 잔금이 든 통장 사본을 제시한 것은 잔금 준비에 불과해 적법한 이행 제공이 아니므로 그것만으로 한 해제는 효력이 없습니다. 매도인이 미리 수령을 거절했다면 준비 완료를 통지하고 수령하라고 최고를 해야 하고, 매도인의 이행거절이 명백하다면 이행 제공 없이도 해제할 수 있습니다. 지금은 매도인의 계약 파기 발언을 기록으로 남기십시오.

잔금 전액을 현금으로 들고 매도인을 찾아가야만 해제할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 매도인이 미리 수령을 거절하면 준비 완료를 통지하고 수령을 최고하는 방법으로도 이행 제공이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 B씨의 상가를 9억원에 사기로 하고 계약 당일 계약금 1억원과 중도금 3억원을 냈습니다. 잔금 5억원은 2025년 8월 29일에 치르기로 했는데, B씨는 시세가 올랐다며 계약을 깨겠다는 말을 여러 번 했습니다. A씨는 5억원을 자기 통장에 넣어 두고 그 통장 사본과 필요한 서류를 공인중개사 사무실에 맡긴 뒤, B씨에게 한 달 안에 소유권이전등기를 해 주지 않으면 해제하겠다고 통지했습니다. 기간이 지나 A씨가 해제를 통보하자 B씨는 잔금을 제공받은 적이 없다며 해제가 무효라고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금이 든 통장 사본을 보여 주면 이행 제공이 되나요?

아니요, 잔금이 든 통장의 사본을 제시한 것은 잔금의 준비에 불과해 적법한 이행 제공이 아닙니다. 대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결은 매수인이 중도금과 잔금 액수를 넘는 돈이 예치된 예금통장 사본을 제시하며 이행을 최고한 사안에서, 이는 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행 제공이 아니라고 판단했습니다. 동시이행 관계에 있는 채권자가 상대방에게 채무불이행 책임을 묻거나 해제하려면 스스로 채무의 변제제공을 해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제544조는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 해제할 수 있다고 정하지만, 그 전제는 해제하려는 쪽이 자기 채무의 이행을 제공해 상대방을 이행지체에 빠뜨리는 것입니다.

매도인이 미리 거절하면 어떻게 이행을 제공하나요?

채권자가 미리 변제받기를 거절하면 변제준비의 완료를 통지하고 수령을 최고하는 구두의 제공으로 충분합니다. 민법 제460조 단서가 정한 방법입니다. 매수인은 잔금을 언제든 현실로 지급할 수 있도록 준비를 마친 상태에서 그 뜻을 매도인에게 알리고 등기 서류와 교환해 잔금을 받으라고 최고를 해야 합니다. 단순히 이행 준비 태세를 갖추고 있는 것만으로는 부족합니다.

실무에서는 잔금일에 수표나 계좌이체를 할 수 있는 상태로 약속 장소에 나가 기다리고 그 사실을 기록하거나, 매도인이 수령을 거절하면 잔금을 공탁하는 방법을 씁니다.

매도인이 계약을 깨겠다고 했다면 이행 제공 없이 해제할 수 있나요?

매도인이 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했다면 매수인은 자기 채무의 이행 제공이나 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결은 쌍무계약에서 일방이 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우 상대방은 이행제공이나 최고를 거치지 않고 계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다. 민법 제544조 단서도 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시하면 최고를 요하지 않는다고 정합니다.

다만 이행거절 의사가 명백한지는 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적 사정을 종합해 판단합니다. 「계약을 깨겠다」는 말을 몇 번 했다는 것만으로 인정되지 않을 수 있으므로, 거절이 명백하다는 자료가 부족하면 적법한 이행 제공을 함께 해 두어야 해제가 무효로 다투어지지 않습니다.

매수인 계약 해제 대응 순서

• 거절 의사 기록 - 매도인의 계약 파기 발언을 날짜별로 문자·녹취로 남깁니다.
• 잔금 준비 - 잔금을 즉시 지급할 수 있도록 자금을 확보하고, 대출이 있다면 실행 확인서를 받아 둡니다.
• 이행 제공 - 잔금일에 지급 장소에 나가거나, 준비 완료를 통지하고 등기 서류와 교환해 잔금을 받으라고 최고를 합니다.
• 해제 통지 - 상당한 기간이 지나도 매도인이 응하지 않으면 해제를 통지합니다. 명백한 이행거절 자료가 있으면 그 사정도 함께 적습니다.
• 원상회복·손해배상 청구 - 해제 뒤 계약금·중도금 반환과 약정 위약금 또는 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 계약금 배액을 상환하며 해제를 주장하거나 중도금 지급 전후가 다투어지면 계약서와 지급 일자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·중도금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통장 사본 제시는 왜 이행 제공이 아닌가요?
  잔금의 준비에 불과하기 때문입니다. 대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결은 매수인이 잔금을 넘는 돈이 예치된 예금통장 사본을 제시한 것은 중도금과 잔금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행 제공이라고 할 수 없다고 판단했습니다. 해제하려면 스스로 변제제공을 해야 합니다.
• 적법한 이행 제공은 어떻게 하나요?
  현실로 제공하거나, 채권자가 미리 거절하면 준비 완료를 통지하고 수령을 최고를 합니다. 민법 제460조는 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 하되, 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채권자의 행위가 필요하면 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다고 정합니다.
• 매도인이 계약을 깨겠다고 하면요?
  명백한 이행거절이면 이행 제공이나 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결은 일방이 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하면 상대방은 자기 채무의 이행제공이나 최고를 거치지 않고 해제할 수 있다고 보았고, 민법 제544조 단서도 같은 취지입니다.
• 몇 번 말했으면 명백한 거절인가요?
  횟수로 정해지지 않습니다. 이행거절이 명백한지는 채무 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적 사정을 종합해 판단합니다. 말뿐 아니라 제3자에게 다시 팔려는 움직임, 서류 교부 거부 등을 함께 기록해야 민법 제544조 단서의 적용을 주장하기 쉽습니다.
• 해제가 무효가 되면 어떻게 되나요?
  계약이 그대로 유지됩니다. 해제의 요건을 갖추지 못하면 매매계약은 효력을 유지하고, 양쪽은 여전히 잔금 지급과 등기 이전 의무를 부담합니다. 민법 제536조 제1항의 동시이행 관계에 따라 다시 이행을 제공하고 최고하는 절차를 밟아야 합니다.
• 최고서에 적을 기간은 얼마인가요?
  상당한 기간이면 됩니다. 민법 제544조는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하도록 정하고 구체적 일수를 정하지 않습니다. 부동산 매매에서는 등기 서류 준비에 필요한 기간을 고려해 정하고, 최고서에 기한과 해제 예고를 함께 적습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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