이웃 분쟁

이웃 땅 0.5㎡를 침범한 2층 주택 일부를 헐라는 청구, 권리남용 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

작은 면적이라는 사정만으로 자동으로 권리남용이 되지는 않고, 철거 경위와 침범 토지의 효용, 철거로 잃는 건물 효용, 경계 확인의 부주의를 비교해 판단합니다. 대법원은 0.3㎡ 침범 건물의 철거 청구에서 이런 사정을 심리하지 않고 권리남용 항변을 배척한 원심을 파기했습니다. 지금은 집이 들어선 뒤 20년이 지났는지부터 확인해 보십시오.

측량 결과가 나왔다고 해서 곧바로 집 일부를 잘라 낼 준비를 할 필요는 없습니다. 0.5㎡처럼 작은 침범은 철거 청구가 권리남용인지, 시효취득이 되는지 따져 볼 여지가 큽니다.

이런 상담이 많습니다

CC씨는 2012년에 지어진 2층 단독주택을 2018년에 사서 살고 있습니다. 2025년 옆집 주인이 새 집을 지으려고 경계 측량을 하더니, CC씨 집 벽체가 자기 땅 0.5㎡를 차지하고 있다며 2026년 그 부분 철거와 토지 인도를 청구했습니다. 벽 일부를 헐면 2층 구조가 불안해지고 공사비도 수천만원이 든다는 말을 들은 CC씨는 이 청구가 권리남용이 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경계를 조금 넘은 집의 철거 청구는 권리남용인가요?

자동으로 권리남용이 되지는 않고, 개별 사정을 따져 판단합니다. 권리남용이 되려면 주관적으로 오직 상대방에게 고통과 손해를 주려는 목적만 있고 행사하는 사람에게 이익이 없으며, 객관적으로 사회질서에 반해야 합니다. 다만 고통을 주려는 목적은 권리자의 정당한 이익이 없는 권리행사로 보이는 객관적 사정에서 추인할 수 있습니다.

대법원은 이웃 2층 건물이 0.3㎡를 침범한 사건에서, 철거를 구하게 된 경위, 그 땅이 전체 토지 효용에 꼭 필요한지와 가격, 철거로 잃는 건물 효용, 경계 확인에 대한 양쪽의 부주의를 구체적으로 심리하지 않고 권리남용 항변을 배척한 원심을 파기했습니다. 작은 면적 자체보다 이 사정들이 판단 요소입니다.

법원은 어떤 사정을 비교하나요?

철거로 토지 소유자가 얻는 이익과 건물주가 잃는 손해, 그리고 철거를 구하는 목적을 비교합니다. 다음 사정이 있으면 권리남용 주장이 힘을 얻습니다.

• 침범 면적의 쓰임 - 0.5㎡가 이웃 토지 전체의 이용에 거의 영향이 없는지
• 철거의 피해 - 일부만 잘라도 2층 주택 전체의 구조 안전과 효용이 크게 떨어지는지
• 청구 목적 - 땅을 쓰려는 것이 아니라 집을 헐값에 사들이거나 고액 보상을 받으려는 것인지
• 대안 제시 - 건물주가 침범 부분을 시가로 사거나 사용료를 내겠다고 제안했는지

오래 살았다면 그 땅을 내 것으로 할 수 있나요?

20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유했다면 등기를 청구해 그 땅의 소유권을 얻을 수 있습니다. 집이 들어선 뒤 20년이 지났다면 침범 부분에 대해 점유취득시효를 주장할 수 있고, 이 경우 철거 청구 자체가 받아들여지지 않습니다.

점유 기간은 전 주인의 점유를 이어서 계산할 수 있으므로 집을 산 지 20년이 안 되어도 전 주인 때부터의 기간을 합산해 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 권리남용 금지와 취득시효 조문은 원안 당시와 내용이 같습니다.

철거를 피해도 돈은 내야 하나요?

권리남용으로 철거 청구가 기각되더라도, 침범 부분을 권원 없이 쓰는 데 따른 사용료 상당 부당이득은 낼 수 있습니다. 권리남용은 철거라는 특정한 권리행사를 막을 뿐 소유권 자체를 없애지 않기 때문입니다.

그래서 실무에서는 침범 부분을 시가로 사들이거나 분할해 매수하는 합의로 끝내는 경우가 많습니다. 합의가 되면 측량 후 분필 등기를 거쳐 소유권을 넘겨받습니다.

경계 침범 철거 청구 대응 순서

• 측량 결과 확인 - 이웃이 한 측량의 방식과 기준점을 확인하고 필요하면 한국국토정보공사에 경계 복원 측량을 따로 신청합니다. 면적이 달라지기도 합니다.
• 점유 기간 계산 - 건축물대장의 사용승인일과 등기부로 점유 기간을 계산합니다. 20년이 넘었다면 취득시효를 먼저 주장합니다.
• 철거 영향 확인 - 건축사나 구조기술자에게 일부 철거 시 구조 안전을 확인받습니다. 권리남용 판단의 핵심 자료입니다.
• 매수·사용료 제안 - 침범 부분을 시가로 사거나 사용료를 내겠다고 서면으로 제안합니다. 거절 경위는 권리남용 판단 자료가 됩니다.
• 답변서 제출 - 취득시효, 권리남용을 순서대로 적어 답변서를 냅니다. 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집을 지을 때 경계를 넘는다는 사실을 알았거나 이웃과 경계 합의서를 쓴 적이 있다면 당시 설계도면과 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경계 침범 건물 철거·토지 인도 소송과 점유취득시효 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 침범 면적이 작으면 무조건 권리남용인가요?
  아닙니다. 대법원 1993. 5. 14. 선고 93다4366 판결은 0.3㎡ 침범 사건에서도 철거소송에 이른 경위, 침범 토지의 효용과 가격, 철거로 잃는 건물 효용, 경계 확인의 부주의를 구체적으로 심리해 판단해야 한다고 보았습니다. 작은 면적은 권리남용 쪽으로 기우는 사정 가운데 하나일 뿐입니다.
• 이웃이 오직 괴롭히려는 목적이라는 걸 어떻게 증명하나요?
  객관적 사정으로 추인할 수 있습니다. 93다4366 판결은 권리행사가 상대방에게 고통이나 손해를 주려는 것이라는 주관적 요건은 권리자에게 정당한 이익이 없는 권리행사로 보이는 객관적 사정으로 추인할 수 있다고 보았습니다. 이웃이 땅을 쓸 계획 없이 고액 보상만 요구한 기록이 그런 사정이 됩니다.
• 집을 산 지 20년이 안 되면 시효취득은 안 되나요?
  전 주인의 점유 기간을 합칠 수 있습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정하고, 점유를 승계한 사람은 전 점유자의 점유 기간을 함께 주장할 수 있습니다. 건축물대장의 사용승인일부터 계산해 보십시오.
• 철거가 기각되면 아무것도 안 내도 되나요?
  사용료는 낼 수 있습니다. 권리남용은 철거라는 권리행사를 막을 뿐 소유권 자체를 없애지 않으므로, 침범 부분을 권원 없이 쓰는 데 따른 이익은 민법 제741조의 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 금액은 보통 해당 면적의 임료 상당액으로 계산합니다.
• 이웃 측량 결과를 그대로 믿어야 하나요?
  그대로 믿을 필요는 없습니다. 측량 기준점이나 방식에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 한국국토정보공사에 경계 복원 측량을 따로 신청해 비교해 보는 편이 좋습니다. 소송에서는 법원이 감정인을 지정해 다시 측량하는 경우가 많고, 그 결과로 침범 면적이 확정됩니다.
• 침범 부분을 사들이려면 어떻게 하나요?
  이웃과 매매 합의를 한 뒤 그 부분을 분할해 등기를 넘겨받습니다. 먼저 측량으로 침범 부분을 특정하고 분할 측량을 거쳐 분필 등기를 한 뒤 소유권이전등기를 합니다. 이웃이 제안을 거절하면 그 경위는 민법 제2조 제2항의 권리남용 판단에서 건물주에게 유리한 자료가 됩니다.

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