이웃 분쟁

제 땅을 이웃 건물 대지로 몰래 신고했으면 건물을 철거하라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물이 내 땅을 실제로 침범하지 않았다면 대지로 신고된 사정만으로는 소유권에 기한 방해배제청구로 건물 철거를 구할 수 없습니다. 방해배제청구는 지금 계속되는 방해의 원인을 장래를 향해 없애는 권리이고, 아직 생기지 않은 방해를 막는 수단이 아니기 때문입니다. 지금은 건물이 경계를 넘었는지 측량으로 확인하고, 대지 신고를 바로잡을 다른 방법을 찾으십시오.

대지로 신고됐다는 이유만으로 곧바로 철거 소송부터 낼 필요는 없습니다. 건물이 경계 안에 있다면 철거 대신 신고 내용을 바로잡는 쪽으로 방향을 잡는 편이 빠릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 자기 땅 가운데 이웃과 맞닿은 일부를 이웃에게 팔았습니다. 이웃은 2024년 두 필지에 걸쳐 2층 건물을 지으면서, A씨가 팔지 않은 부분까지 포함한 면적으로 토지사용승낙서를 고쳐 관할 관청에 대지로 신고했습니다. 2025년 A씨가 이를 알고 철거를 요구했지만, 측량해 보니 건물은 산 부분 안에만 지어져 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지로 신고만 된 경우에도 건물 철거를 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 소유권에 기한 방해배제청구는 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것이어서, 방해자에게 그 방해행위를 장래를 향해 무력화하라고 요구하는 방식으로 행사해야 합니다. 건물이 내 땅을 점유하지 않았다면 건물이 방해의 원인이 아니므로 철거 대상이 되지 않습니다.

대법원은 이웃이 땅 일부만 사서 그 위에 건물을 짓고, 사지 않은 부분까지 건물 대지로 신고한 사안에서 건물이 매수 부분 안에만 지어져 있으면 철거를 구할 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 방해배제청구 조문도 같은 구조입니다.

소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게는 방해의 예방이나 손해배상 담보를 청구할 수 있습니다. 대지 신고로 장래 건축에 지장이 생길 염려가 있다면 철거가 아니라 이 예방청구나 신고 정정 쪽을 검토합니다.

건물이 경계를 넘은 경우는 어떻게 다른가요?

건물 일부라도 내 땅 위에 서 있다면 그 부분은 현재 계속되는 방해이므로 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 측량으로 침범 면적과 위치를 도면에 특정해야 판결과 집행이 가능합니다.

침범이 확인되면 철거 청구와 함께 그동안 내 땅을 쓴 대가를 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 부당이득이나 손해배상 같은 금전청구는 이미 생긴 방해의 결과를 청산하는 것으로, 방해배제청구와는 별개의 청구입니다.

대지 신고를 바로잡으려면 어떻게 하나요?

대지 신고는 건축 관련 행정 서류의 문제이므로, 권한 없이 작성된 토지사용승낙서가 제출됐다면 그 사실을 관할 관청에 알리고 정정을 요청하는 방법이 먼저입니다. 승낙서가 위조되었다면 형사 고소도 검토 대상입니다.

건축물대장에 내 땅 지번이 건물 대지로 잘못 올라가 있고 건물 소유자가 정정신청을 거부한다면, 건물 소유자를 상대로 지번 정정을 신청하라는 의사진술을 구하는 소를 낼 수 있다는 판례가 있습니다. 대지 신고 때문에 내 땅에 새 건물을 짓지 못하는 불이익은 소유권에 대한 방해로 평가되기 때문입니다.

대지 무단 신고 대응 순서

• 경계복원측량 - 한국국토정보공사에 측량을 신청해 건물이 경계를 넘었는지 확인합니다. 침범 여부에 따라 철거 청구가 가능한지 갈립니다.
• 신고 서류 확인 - 건축허가 서류와 토지사용승낙서 사본을 관할 관청에서 확인합니다. 승낙 면적이 바뀌었으면 누가 바꿨는지가 드러납니다.
• 정정 요청 - 권한 없는 승낙서임을 관할 관청에 알리고 대지 정정을 요청합니다. 요청일과 회신은 서면으로 남깁니다.
• 정정신청 요구 - 건물 소유자에게 건축물대장 지번 정정을 신청하라고 내용증명으로 요구합니다. 거부하면 의사진술을 구하는 소의 근거가 됩니다.
• 소송 선택 - 침범이 있으면 철거·인도와 부당이득을, 침범이 없으면 지번 정정 의사진술 청구를 제기합니다. 청구를 섞지 않고 사실에 맞게 고릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 범위가 계약서와 다르게 기록되어 있거나 승낙서 위조가 의심되면 계약서와 측량도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계 침범에 따른 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물이 제 땅을 침범하지 않았는데 철거가 되나요?
  되지 않습니다. 소유권에 기한 방해배제청구는 현재 계속되는 방해의 원인을 제거하는 권리이므로, 건물이 내 땅을 점유하지 않으면 철거 대상이 아닙니다. 대법원도 매수하지 않은 부분을 대지로 신고했을 뿐 건물이 침범하지 않은 사안에서 철거 청구를 받아들이지 않았습니다.
• 방해배제와 방해예방은 무엇이 다른가요?
  방해배제는 지금 계속되는 방해를 없애 달라는 청구이고, 방해예방은 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방이나 손해배상 담보를 요구하는 청구입니다. 대지 신고로 장래 건축에 지장이 생길 염려가 있다면 예방청구를 검토할 수 있습니다.
• 건물이 조금이라도 넘어왔다면요?
  넘어온 부분은 현재 계속되는 방해이므로 그 부분 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 경계복원측량으로 침범 위치와 면적을 도면에 특정해야 판결이 가능하고 집행도 할 수 있습니다. 침범 기간 동안의 사용 대가는 부당이득으로 따로 청구합니다.
• 그동안 쓴 땅값은 받을 수 있나요?
  실제로 내 땅을 점유해 쓴 부분이 있다면 그 사용 이익을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 대지 신고만 있고 실제 사용이 없으면 이 청구는 어렵습니다.
• 건축물대장에 제 땅 지번이 올라갔다면요?
  건물 소유자에게 지번 정정신청을 요구하고, 거부하면 정정을 신청하라는 의사진술을 구하는 소를 낼 수 있습니다. 대법원은 잘못 기재된 지번 때문에 토지 소유자가 새 건물을 짓지 못하는 불이익을 소유권 방해로 보아 이 소의 이익을 인정했습니다.
• 토지사용승낙서를 제가 쓴 적이 없다면요?
  권한 없이 작성되거나 면적이 바뀐 승낙서라면 관할 관청에 그 사실을 알리고 대지 정정을 요청합니다. 위조가 의심되면 형사 고소도 검토합니다. 원본 서류와 작성 경위를 먼저 확보해야 행정 절차와 민사 청구 모두 진행할 수 있습니다.

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