이웃 분쟁

옆 건물이 제 땅 경계를 넘었다는 건 소송에서 어떻게 증명하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

토지 경계 침범은 재판부에 측량감정을 신청해 법원이 지정한 감정인의 측량 결과로 증명하는 것이 일반적입니다. 민사소송규칙 제101조는 감정을 신청할 때 감정을 구하는 사항을 적은 서면을 함께 내도록 하고, 법원은 이를 토대로 감정사항을 정합니다. 지금은 지적도와 토지대장을 떼어 침범이 의심되는 구간을 표시해 두십시오.

사설 측량 도면을 미리 받아 두지 않았다고 소송을 시작하지 못하는 것은 아닙니다. 소송 안에서 법원 감정으로 측량할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024. 봄 옆 땅 주인이 창고를 새로 지으면서 K씨 땅을 약 12제곱미터 침범했다고 보고, 2025. 9. 건물 일부 철거와 토지 인도 소송을 냈습니다. 상대방은 「예전부터 담장이 경계였다」며 침범을 부인했습니다. K씨는 사설 측량업체에서 받은 도면만으로 충분한지 물었습니다. 법원이 지정하는 감정인의 측량감정을 신청해 그 결과로 침범 면적과 위치를 증명하는 편이 안전합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경계 침범은 왜 감정으로 증명해야 하나요?

경계 침범은 측량이라는 전문 지식이 있어야 판단할 수 있으므로, 법원이 지정한 감정인의 측량감정이 가장 무게 있는 증거가 됩니다. 토지의 경계는 지적도 같은 지적공부에 등록된 경계를 기준으로 하고, 현장의 담장이나 오래된 점유선이 그대로 경계가 되는 것은 아닙니다. 그래서 지적공부의 경계를 현장에 복원하는 측량이 필요합니다.

당사자가 사설로 받은 측량 도면도 서증으로 낼 수 있지만, 상대방이 다투면 신빙성이 떨어집니다. 법원 감정인은 양쪽 당사자에게 측량 일시를 알리고 현장에서 측량하므로 결과를 다투기 어렵습니다.

감정신청서에는 무엇을 적나요?

감정신청서에는 감정의 목적, 감정 대상 토지, 감정을 구하는 사항을 적고, 감정사항 서면을 함께 내야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송규칙」은 이 서면을 상대방에게 송달하고, 상대방의 의견이 있으면 이를 고려해 법원이 감정사항을 정하도록 합니다. 예를 들어 「지적도상 ○번지와 △번지 경계를 현황에 복원하고, 그 경계를 넘어 설치된 창고의 위치와 면적을 표시할 것」처럼 적습니다.

감정인 신문과 감정 절차에는 증인신문 규정이 대부분 준용됩니다. 감정 결과가 이상하면 감정인에게 보완을 구하거나 법정에서 신문해 다툴 수 있습니다.

측량은 어떤 방법으로 해야 하나요?

경계를 현장에 복원하는 측량은 그 토지를 지적공부에 등록할 당시와 같은 방법으로, 그 당시의 기초점을 기준으로 해야 합니다. 대법원 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 94다58506 판결은 경계복원측량을 분할등록 당시의 측량방법에 따르고 측량 당시의 기초점을 기준으로 해야 한다고 보았습니다. 다른 방법으로 측량한 감정 결과는 증거로 채택되지 않을 수 있습니다.

감정 결과가 나오면 철거까지 이어지나요?

감정으로 침범이 확인되면 토지 소유자는 소유권을 방해하는 건물 부분의 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 판결 주문에는 감정 도면의 점을 연결한 선으로 철거 범위와 면적을 특정하므로, 감정 도면이 그대로 판결과 집행의 기준이 됩니다. 침범 부분이 작고 철거로 인한 손해가 매우 크다면 권리남용 주장이 나올 수 있어, 조정으로 매수나 임료 지급을 함께 검토하기도 합니다.

경계 침범 측량감정 대응 순서

• 지적공부 발급 - 지적도·토지대장·등기사항증명서를 떼어 경계와 면적을 확인합니다. 감정사항 작성의 기초입니다.
• 침범 구간 표시 - 현장 사진과 함께 침범이 의심되는 구간을 도면에 표시합니다. 감정 범위를 좁힐 수 있습니다.
• 감정신청서 제출 - 감정 목적·대상·감정사항 서면을 함께 냅니다. 법원이 정한 감정료를 예납합니다.
• 측량 현장 참여 - 감정인 측량 일시에 현장에 나가 경계점 위치를 확인합니다. 이의는 현장에서 기록해 둡니다.
• 감정 결과 검토 - 결과 도면의 측량 방법과 기초점을 확인합니다. 문제가 있으면 보완감정이나 감정인 신문을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지적도 자체에 오류가 의심되거나 오래전 분할·합병이 반복된 토지는 등록 연혁을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계 침범에 따른 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사설 측량 도면만으로 소송에서 이길 수 있나요?
  상대방이 다투지 않으면 가능하지만, 다투면 증명력이 약합니다. 법원이 지정한 감정인의 측량감정은 민사소송법 제333조에 따라 증인신문에 준하는 절차로 진행되어 신빙성이 높습니다. 사설 도면은 감정사항을 정하는 참고 자료로 활용하는 편이 좋습니다.
• 감정사항 서면은 꼭 내야 하나요?
  내야 합니다. 민사소송규칙 제101조 제1항은 감정을 신청할 때 감정을 구하는 사항을 적은 서면을 함께 내도록 정합니다. 부득이한 사유가 있으면 재판장이 정하는 기한까지 낼 수 있습니다. 이 서면은 상대방에게 송달되어 의견을 들은 뒤 법원이 감정사항을 확정합니다.
• 담장이 오래 있었으면 그게 경계 아닌가요?
  원칙적으로 아닙니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제20호에 따라 경계는 지적공부에 등록된 것이 기준입니다. 다만 오랜 점유가 있으면 점유취득시효 주장이 따로 나올 수 있으므로, 담장 설치 시기와 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 측량 방법이 다르면 결과도 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대법원 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 94다58506 판결은 경계복원측량을 등록 당시와 같은 측량방법으로, 측량 당시의 기초점을 기준으로 해야 한다고 보았습니다. 다른 방법으로 측량한 감정은 판결의 기초로 삼지 않을 수 있습니다.
• 감정 결과에 불만이 있으면 어떻게 하나요?
  보완감정이나 감정인 신문을 신청할 수 있습니다. 민사소송법 제333조가 감정에 증인신문 규정을 준용하므로, 감정인을 법정에 불러 측량 방법과 기초점을 물을 수 있습니다. 필요하면 다른 감정인에 의한 재감정을 신청하기도 합니다.
• 경계를 넘은 건물은 모두 철거되나요?
  침범이 확인되면 민법 제214조에 따라 방해 제거로 철거를 청구할 수 있습니다. 다만 침범 부분이 아주 작고 철거로 상대방이 입는 손해가 매우 큰 경우에는 권리남용 주장이 나올 수 있습니다. 이런 경우 조정으로 토지 매수나 사용료 지급을 합의하기도 합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성