계약 일반
관리회사가 전기요금 변경 안내를 보고하지 않아 손해가 났다면 배상받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 아파트 관리회사가 공용설비 전기요금 산정방식을 바꿀 수 있다는 통보를 받고도 입주자대표회의에 보고하지 않아 불리한 계약이 갱신됐다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 입주자대표회의와 관리회사의 관계는 위임과 같아 관리회사는 선량한 관리자의 주의로 관리 업무를 처리해야 합니다. 지금은 통보문 발송일과 기존 계약 갱신일, 회의록부터 확보하십시오.
관리회사가 요금 조건 변경 통보를 보고하지 않았다는 사실을 알았다면, 한전 등 공급자가 보낸 통보문의 발송일과 기존 계약의 갱신일, 입주자대표회의 회의록을 먼저 확보하십시오. 관리회사의 책임은 통보를 받은 날과 갱신일 사이에 무엇을 했는지로 판단합니다.
요금 방식의 최종 결정권이 입주자대표회의에 있었다고 해서 관리회사의 책임이 없어지는 것은 아닙니다. 선택할 기회를 알리지 않은 것 자체가 문제입니다.
이런 상담이 많습니다
M아파트 입주자대표회의는 2023년부터 위탁관리회사와 관리계약을 맺고 단지 관리를 맡겨 왔습니다. 2024년 전력 공급자가 공용설비 전기요금 산정방식을 바꿀 수 있다는 안내를 관리사무소에 보냈지만, 관리회사는 이를 입주자대표회의에 보고하지 않았습니다. 기존 계약은 2025년 1월 같은 조건으로 자동 갱신됐고, 다른 방식을 택했다면 1년에 약 2,400만원을 아낄 수 있었다는 분석이 나왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
관리회사가 요금 변경 통보를 보고하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 관계는 민법상 위임과 같아서, 관리회사는 선량한 관리자의 주의로 관리 업무를 처리해야 합니다. 요금 방식을 다시 고를 수 있다는 사실을 알고도 알리지 않아 불리한 계약이 그대로 갱신됐다면 이 주의의무를 어긴 것이 되어 손해배상 책임을 집니다.
통보 도착
공급자가 요금 방식 선택 안내
보고 누락
관리회사가 대표회의에 알리지 않음
계약 만기
기존 조건으로 자동 갱신
갱신 이후
요금 차액 손해 발생
대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결은 관리회사가 공용설비 전기요금 산정방식을 수요자 선택에 따라 변경할 수 있다는 통보를 받고도 입주자대표회의에 보고하지 않고 기존 계약 만기까지 방치해 불리한 계약이 자동 갱신된 사안에서, 최종 결정은 입주자대표회의 몫이더라도 어떤 방식이 유리한지 검토해 알려 합리적으로 선택할 수 있게 할 의무가 있다고 보아 관리회사의 손해배상책임을 인정했습니다.
관리회사의 관리 업무 범위는 어디까지인가요?
2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」은 관리주체의 업무로 공용부분의 유지·보수와 안전관리, 관리비와 사용료의 징수, 공과금 등의 납부대행, 입주자대표회의가 의결한 사항의 집행 등을 정합니다. 공용설비 전기요금은 관리비와 공과금 납부대행 업무에 직접 걸리므로, 요금 조건이 바뀌는 통보를 받으면 검토해 보고하는 것까지 관리 업무에 포함된다고 볼 수 있습니다.
| 호 | 업무 |
|---|---|
| 제1호 | 공용부분 유지·보수·안전관리 |
| 제2호 | 경비·청소·소독·쓰레기 수거 |
| 제3호 | 관리비·사용료 징수, 공과금 납부대행 |
| 제4호 | 장기수선충당금 징수·적립·관리 |
| 제5호 | 관리규약으로 정한 사항 집행 |
| 제6호 | 입주자대표회의 의결 사항 집행 |
- 제1호
- 업무: 공용부분 유지·보수·안전관리
- 제2호
- 업무: 경비·청소·소독·쓰레기 수거
- 제3호
- 업무: 관리비·사용료 징수, 공과금 납부대행
- 제4호
- 업무: 장기수선충당금 징수·적립·관리
- 제5호
- 업무: 관리규약으로 정한 사항 집행
- 제6호
- 업무: 입주자대표회의 의결 사항 집행
출처 - 공동주택관리법 제63조 제1항
위임계약에서 수임인은 위임인이 청구하면 처리 상황을 보고해야 하고, 위임이 끝나면 지체 없이 그 전말을 보고해야 합니다. 관리계약서에 정기 보고 의무가 적혀 있으면 그 조항도 책임 근거가 됩니다.
보험 갱신을 놓쳐 입주민이 보상을 못 받은 경우도 책임이 있나요?
있습니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다18073 판결은 입주자대표회의와 관리주체가 아파트 전체에 일괄 가입하던 화재보험의 기간이 끝난 뒤 새 계약을 맺지 않은 사이 화재가 나 개별 입주자가 보험 혜택을 받지 못한 사안에서, 입주자대표회의와 관리주체의 손해배상 책임을 인정했습니다. 공용 계약의 갱신과 해지를 챙기는 일은 관리 업무의 기본입니다.
아파트 관리회사 손해배상 청구 순서
- 통보 경위 확인 - 공급자나 보험사가 보낸 통보문과 관리사무소 접수 기록을 확보합니다. 관리회사가 언제 알았는지를 정하는 자료입니다.
- 보고 여부 확인 - 입주자대표회의 회의록과 관리사무소 보고 문서에 해당 안건이 있었는지 봅니다. 보고가 없으면 주의의무 위반의 근거가 됩니다.
- 손해 산정 - 다른 방식을 택했을 때의 요금과 실제 요금을 비교해 차액을 계산합니다. 전력 공급자의 요금 명세와 전문가 분석이 필요합니다.
- 입주자대표회의 의결 - 소송 제기와 비용 지출을 입주자대표회의에서 의결합니다. 절차를 거치지 않으면 소송 요건을 다투는 빌미가 됩니다.
- 배상 청구 - 관리회사에 내용증명으로 배상을 요구하고, 응하지 않으면 손해배상 청구소송을 냅니다. 관리계약의 책임 제한 조항도 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 관리계약서에 책임 제한 조항이 있거나 입주자대표회의도 통보를 받았던 경우에는 계약서와 회의록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 관리 분쟁과 위임계약에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
관리회사와 분쟁이 생기면 「최종 결정은 입주자대표회의가 하니 관리회사는 책임이 없다」는 말이 먼저 나옵니다. 법원은 결정권과 보고 의무를 따로 봅니다. 결정은 입주자대표회의가 하더라도, 결정할 기회를 알려 주지 않았다면 관리회사가 선관의무를 어긴 것입니다.
그래서 통보와 보고의 날짜가 핵심 자료가 됩니다. 공급자 통보문이 관리사무소에 도착한 날, 기존 계약의 갱신일, 그 사이 입주자대표회의가 열린 날과 회의록 안건이 모두 문서로 남아야 합니다. 관리사무소 접수 대장과 이메일 수신 기록도 관리회사가 알았던 시점을 보여 줍니다.
이 자료는 손해배상 소송에서 책임과 금액을 함께 정합니다. 보고 의무를 어긴 사실은 회의록과 접수 기록으로, 손해액은 다른 요금 방식과의 차액 분석으로 증명합니다. 입주자대표회의도 통보를 받았다는 사정이 있으면 과실상계가 문제되므로, 대표회의 쪽 수신 기록도 함께 확인해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공동주택 관리 분쟁과 위임계약에 따른 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 통보 접수와 보고 경위를 날짜별로 먼저 정리한 뒤 선관의무 위반과 손해액을 함께 입증하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
위탁관리계약서·공급자 통보문·입주자대표회의 회의록·요금 명세서를 준비해 주시면, 선관의무 위반 여부·손해액 산정·책임 제한 조항 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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