계약 일반
교회에 말로만 건물을 증여하고 예배당으로 쓰게 했다면 등기 전에 증여를 해제할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 증여 의사를 서면으로 표시하지 않았고 아직 소유권이전등기를 넘기지 않았다면 건물을 예배 장소로 쓰도록 인도했더라도 증여를 해제할 수 있습니다. 민법 제555조는 서면에 의하지 않은 증여를 각 당사자가 해제할 수 있게 하고, 대법원은 부동산 증여의 이행은 인도만으로 부족하고 등기까지 마쳐야 한다고 보았습니다. 지금은 증여 의사를 적은 문서가 있는지와 등기부상 소유자가 여전히 본인인지부터 확인해 두십시오.
교회 측이 「이미 받은 건물」이라며 등기 이전을 요구해 온다면, 증여를 약속하며 어떤 문서에도 서명하지 않았는지 확인하고 해제 의사를 내용증명으로 보내십시오. 등기가 넘어가지 않았다면 소유권은 아직 본인에게 있고, 해제는 소송 중 준비서면으로 해도 상대방에게 도달하면 효력이 있습니다.
건물을 넘겨주고 오래 쓰게 했으니 이제 되돌릴 수 없다고 생각하기 쉽지만, 등기가 넘어가지 않았다면 증여는 아직 이행된 것이 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
2023년 봄 A씨는 다니던 교회에 자기 소유 2층 건물을 기부하겠다고 말로만 약속하고, 문서는 따로 쓰지 않았습니다. 교회는 그해 여름부터 그 건물을 예배 장소로 써 왔지만 소유권이전등기는 A씨 명의 그대로였습니다. 2025년 교회와 갈등이 생기자 A씨는 증여를 없던 일로 하고 싶다고 상담했습니다. 서면 없는 증여이고 등기가 넘어가지 않았으므로 A씨는 증여를 해제할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
말로만 한 증여는 해제할 수 있나요?
있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우 각 당사자가 증여를 해제할 수 있다고 정합니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결은 이 규정이 증여자가 경솔하게 증여하는 것을 막고 증여 의사를 명확히 해 분쟁을 피하려는 것이라고 보았습니다. 서면은 이름이 증여계약서가 아니어도 되고 증여 뒤에 작성된 것이어도 되지만, 증여자가 재산을 준다는 뜻이 문서로 확실히 드러나고 수증자에게 표시되어야 합니다.
건물을 인도해 예배당으로 쓰게 했으면 이행이 끝난 것 아닌가요?
아닙니다. 해제는 이미 이행한 부분에 영향을 미치지 않지만, 대법원 1977. 12. 27. 선고 77다834 판결은 물권변동에 형식주의를 채택한 민법에서 부동산 증여의 이행은 인도만으로 부족하고 소유권이전등기까지 마친 것을 뜻한다고 보았습니다. 건물을 예배 장소로 쓰게 했어도 등기가 넘어가지 않았다면 이행이 끝나지 않았으므로 해제할 수 있습니다.
| 상태 | 해제 가능 여부 |
|---|---|
| 약속만 한 상태 | 가능 |
| 건물 인도·사용 중, 등기 전 | 가능 |
| 증여자 뜻에 따라 등기 완료 | 해제해도 효력 없음 |
| 서류 위조 등 원인무효 등기 | 해제에 대항 못함 |
| 증여 의사를 서면으로 표시 | 해제 불가 |
- 약속만 한 상태
- 해제 가능 여부: 가능
- 건물 인도·사용 중, 등기 전
- 해제 가능 여부: 가능
- 증여자 뜻에 따라 등기 완료
- 해제 가능 여부: 해제해도 효력 없음
- 서류 위조 등 원인무효 등기
- 해제 가능 여부: 해제에 대항 못함
- 증여 의사를 서면으로 표시
- 해제 가능 여부: 해제 불가
출처 - 민법 제555조·제558조, 대법원 77다834·2009다37831 판결
부동산 소유권은 법률행위로 인한 물권변동이어서 등기해야 효력이 생깁니다. 등기부상 소유자가 여전히 증여자라면 교회는 소유권을 취득하지 못한 상태입니다. 교회가 오래 점유했다는 사정만으로 소유권이 넘어가지 않으며, 증여가 해제되면 교회는 건물을 돌려줄 의무를 집니다.
오래전에 한 증여도 지금 해제할 수 있나요?
원칙적으로 할 수 있습니다. 위 2009다37831 판결은 민법 제555조의 해제가 본래 의미의 해제와 달리 형성권의 제척기간이 적용되지 않는 특수한 철회여서 10년이 지난 뒤 이루어져도 원칙적으로 적법하다고 보았습니다. 이 판결도 교회 부지로 쓰도록 토지를 증여하겠다고 한 사안이었습니다. 다만 교회가 증여자의 뜻에 따라 등기를 마쳤다면 그 뒤의 해제로는 등기의 효력을 되돌릴 수 없고, 반대로 증여자의 뜻과 무관하게 서류를 꾸며 마친 등기라면 해제에 대항하지 못합니다.
구두 부동산 증여 해제 대응 순서
- 서면 유무 확인 - 증여 약정서, 헌금 약정서, 교회 회의록에 서명한 문서가 있는지 봅니다. 서면이 있으면 해제할 수 없습니다.
- 등기부 확인 - 등기사항증명서로 소유자가 여전히 본인인지 확인합니다. 등기가 넘어갔다면 이행이 끝난 것입니다.
- 해제 통지 - 해제 의사를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 해제 시점입니다.
- 건물 반환 요구 - 해제 뒤 교회에 건물 인도를 요구합니다. 응하지 않으면 인도 소송을 검토합니다.
- 분쟁 대비 - 교회가 서면이 있었다거나 등기를 넘기려 하면 처분금지가처분과 소송으로 대응합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 교회가 건물을 고치는 데 큰 비용을 들였거나 해제가 신의칙에 반한다고 볼 사정이 있다면 비용 상환과 권리남용 여부를 증여 경위와 함께 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 증여 해제와 소유권·인도 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
증여자들은 교회가 이미 몇 년째 건물을 쓰고 있으니 이제 와서 되돌리면 안 된다고 여기고, 교회 측도 인도받은 순간 자기 것이 되었다고 믿습니다. 실제로 부동산 증여는 등기가 넘어가야 이행이 끝나고, 서면이 없으면 그 전까지 해제할 수 있습니다. 오래된 약속이라도 원칙적으로 기간 제한이 없습니다.
다툼은 서면이 있었는지에서 생깁니다. 헌금 약정서, 교회 당회 회의록, 건축 헌금 명단, 증여를 언급한 편지나 문자처럼 증여 의사가 문서로 드러나 수증자에게 전달된 것이 있으면 해제가 막힙니다. 어떤 문서에 서명했는지를 먼저 정리하고 등기부를 확인해 두어야 합니다.
이 기록은 교회가 소유권이전등기를 청구하거나 증여자가 건물 인도를 청구하는 소송에서 결론을 가르는 자료가 됩니다. 교회가 건물 수리에 들인 비용은 해제 뒤 정산 문제로 이어질 수 있으므로 수리 내역과 시기도 함께 파악해 두는 편이 좋습니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 증여 해제와 소유권·인도 분쟁을 수행해 왔으며, 서면 존재 여부와 등기 상태를 먼저 확인한 뒤 해제 통지와 인도 청구를 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가사·상속 사건
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기사항증명서·증여와 관련해 서명한 문서·교회와 주고받은 문자나 편지를 준비해 주시면, 서면에 의한 증여인지·해제 가능 여부·건물 반환과 비용 정산 문제를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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