계약 일반

형질변경 허가를 받아 주면 땅 일부를 주기로 한 약정, 전부 지켜야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전부 지켜야 하는 것은 아닙니다, 약정한 보수가 일의 난이도와 들인 노력에 비해 부당하게 과다하면 법원은 상당한 범위의 보수만 인정합니다. 나아가 허가를 얻으려는 로비 자금이 보수에 들어 있다고 볼 특수한 사정이 있으면 그 위임계약은 반사회질서 법률행위로 무효가 됩니다. 지금은 수임인이 실제로 한 업무 내용과 들인 비용을 날짜별로 정리해 두십시오.

약정서에 도장을 찍었다고 해서 약정한 땅을 모두 넘겨야 하는 것은 아닙니다. 보수 약정도 신의칙과 사회질서의 한계 안에서만 효력이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 8월 임야 1만㎡의 형질변경 허가를 받으려고 「인허가를 잘 안다」는 H씨에게 신청 업무를 맡기면서, 허가가 나면 땅 가운데 3,000㎡를 넘겨주기로 약정했습니다. 2025년 봄 허가가 나오자 H씨는 시가 4억원이 넘는 그 땅의 소유권이전등기를 요구했습니다. G씨가 확인해 보니 H씨가 실제로 한 일은 서류 몇 장을 내고 담당 부서를 몇 차례 찾아간 정도였고, 절차에 든 비용도 수백만원이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

약정한 보수가 지나치게 많으면 줄일 수 있나요?

줄일 수 있습니다. 수임인은 특별한 약정이 있어야 보수를 청구할 수 있고, 약정이 있으면 원칙적으로 약정액 전부를 청구합니다. 그러나 대법원 2016. 2. 18. 선고 2015다35560 판결은 위임의 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 들인 노력, 위임인이 얻는 구체적 이익 등을 고려해 약정보수액이 부당하게 과다해 신의칙이나 형평에 반하면 상당한 범위의 보수만 청구할 수 있다고 했습니다. 이 기준은 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결에서 이어진 것입니다.

사례처럼 서류 제출과 몇 차례 방문이 업무의 전부였다면, 허가로 얻는 이익이 크더라도 토지 3,000㎡ 전부를 보수로 인정받기는 어렵습니다. 법원은 실제 업무량과 시장에서 통용되는 대행 보수를 비교해 상당한 금액을 정합니다.

이런 약정이 아예 무효가 되는 경우도 있나요?

있습니다. 같은 판결은 행정청의 허가를 목적으로 한 신청행위를 맡기는 위임계약에서, 신청행위에 전문성이 크게 필요하지 않고 허가에는 공무원의 재량 판단이 필요하며 절차 비용은 크지 않은데 약정보수액은 지나치게 많아, 공무원에게 청탁하며 뇌물 등 로비를 할 자금이 보수에 들어 있다고 볼 특수한 사정이 있으면 반사회질서 법률행위로 무효라고 했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제103조가 근거입니다.

원안은 「보수가 지나치게 많으면 무효」라고만 적었지만, 판결문을 보면 보수가 많다는 사정만으로는 감액 대상이고, 로비 자금이 들어 있다고 볼 특수한 사정까지 있어야 무효입니다. 수임인이 「담당자를 안다」「위에 손을 써 두겠다」고 말한 기록이 있다면 이 특수한 사정의 증거가 됩니다.

무효나 감액이 되면 이미 준 돈은 어떻게 되나요?

감액되면 상당한 보수를 넘는 부분은 지급할 의무가 없고, 이미 넘겨준 부분은 돌려받을 수 있는지 따로 따집니다. 계약이 반사회질서로 무효가 되면 약정한 토지를 넘길 의무가 없어집니다. 다만 불법한 원인으로 이미 준 재산은 돌려 달라고 할 수 없다는 규정이 있어, 이미 이전을 마친 경우에는 반환 청구가 막힐 수 있습니다.

인허가 대행 보수 분쟁 대응 순서

• 약정서 문구 확인 - 보수가 성공 조건부인지, 토지 특정 방법과 이전 시기가 어떻게 적혔는지 확인합니다. 청구 범위의 출발점입니다.
• 업무 내역 수집 - 수임인이 낸 서류, 방문 일자, 들인 비용을 모읍니다. 보수 감액의 기준이 됩니다.
• 이익 규모 산정 - 허가로 오른 토지 가치와 약정 토지의 시가를 비교합니다. 과다 여부 판단 자료입니다.
• 로비 정황 확인 - 청탁이나 금품 제공을 언급한 문자·녹취가 있는지 봅니다. 무효 주장의 근거가 됩니다.
• 이전 보류와 협상 - 소유권 이전을 보류한 채 상당한 금액으로 정산을 제안합니다. 결렬되면 소송에서 감액을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수임인이 행정사·변호사 등 자격을 갖추고 전문 업무를 수행했거나 약정서에 별도의 손해배상 예정 조항이 있으면 계약서와 업무 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 위임·용역 보수 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보수를 따로 정하지 않았으면 줘야 하나요?
  특별한 약정이 없으면 수임인은 보수를 청구하지 못합니다. 민법상 위임은 무상이 원칙이기 때문입니다. 다만 업무 성격상 보수를 주기로 한 묵시적 약정이 있었다고 인정되는 경우도 있어 당시 대화 내용을 확인해야 합니다.
• 보수는 언제 청구할 수 있나요?
  위임사무를 완료한 뒤에 청구할 수 있습니다. 기간으로 보수를 정했다면 그 기간이 지난 뒤 청구합니다. 허가를 조건으로 보수를 정했다면 허가가 나야 청구할 수 있고, 수임인 책임 없이 중간에 위임이 끝나면 처리한 비율만큼 청구합니다.
• 허가로 땅값이 크게 올랐으면 보수도 커지나요?
  위임인이 얻은 이익은 고려 요소 중 하나일 뿐입니다. 대법원 2016. 2. 18. 선고 2015다35560 판결은 이익과 함께 업무의 난이도와 들인 노력을 종합해 상당한 보수를 정하도록 했습니다. 이익이 크더라도 업무가 단순했다면 감액될 수 있습니다.
• 로비 자금이 들어 있었는지는 어떻게 증명하나요?
  수임인이 공무원과의 친분이나 청탁을 언급한 문자, 녹취, 금품 요구 기록이 대표적인 증거입니다. 절차에 꼭 필요한 비용에 비해 약정 보수가 지나치게 많다는 사정도 함께 봅니다. 이런 특수한 사정이 인정되면 계약은 반사회질서로 무효가 됩니다.
• 이미 땅을 넘겼다면 돌려받을 수 있나요?
  계약이 반사회질서로 무효가 된 경우에는 불법원인급여로 반환 청구가 막힐 수 있습니다. 불법한 원인으로 재산을 준 사람은 그 반환을 청구하지 못하는 것이 원칙이고, 불법 원인이 받은 쪽에만 있는 경우에만 예외가 됩니다. 감액만 문제되는 경우는 따로 따집니다.
• 수임인이 등기 이전 소송을 내면 어떻게 대응하나요?
  보수가 부당하게 과다하다는 주장과 계약이 무효라는 주장을 함께 할 수 있습니다. 법원은 감액 여부를 직권으로 살필 수도 있지만, 업무 내역과 비용 자료를 위임인 쪽에서 적극적으로 내야 결과가 달라집니다.

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