계약 일반

농지법 위반으로 무효인 밭을 빌려 썼는데 땅 주인이 사용료를 배상하라고 하면 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 농지 임대차가 농지법 위반으로 무효여도 임차인은 땅을 쓴 기간의 사용료 상당액을 원칙적으로 배상해야 합니다. 대법원은 무효인 농지 임대차라도 반사회성이 현저한 특별한 사정이 없으면 임차인이 불법원인급여를 내세워 반환을 거부할 수 없다고 봅니다. 지금은 땅 주인이 농지를 취득한 경위와 임대 목적부터 확인하십시오.

계약이 무효라는 사실만으로 그동안 쓴 땅값을 전부 안 내도 된다고 기대할 필요는 없습니다. 반대로 약정 차임을 그대로 내야 하는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 4월 이웃 주민 소유의 과수원 3천㎡를 1년에 600만원을 미리 주고 빌려 농사를 지었습니다. 계약 기간이 끝난 2024년 4월 이후에도 수확을 이유로 10개월 더 과수원을 썼는데, 땅 주인이 그 기간의 사용료를 배상하라며 소송을 냈습니다. C씨는 땅 주인이 농사를 짓지 않는 사람이라 애초에 농지법 위반으로 무효인 계약이니 불법원인급여로 낼 필요가 없다고 주장할 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농지법을 위반한 농지 임대차는 무효인가요?

농지법이 허용한 예외에 해당하지 않는 농지 임대차는 무효입니다. 농지법은 질병·징집·취학 등으로 일시적으로 농사를 짓지 못하는 사람, 60세 이상으로 5년 넘게 직접 농사지은 사람의 농지 등 법에 열거된 경우에만 임대를 허용합니다. 대법원은 이 규정을 강행규정으로 보아, 이를 어긴 임대차계약의 효력을 부정합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「농지법」은 원안 판결이 다룬 구 농지법(2015. 1. 20. 개정 전)보다 임대 허용 사유를 넓혔습니다. 주말·체험영농, 한국농어촌공사 위탁 임대 등이 추가됐으므로 지금 계약이 무효인지는 현행 조문의 각 호에 해당하는지로 판단합니다. 무단 임대를 한 소유자는 2천만원 이하의 벌금 대상입니다.

무효인 계약이면 불법원인급여라서 안 갚아도 되나요?

아닙니다. 불법원인급여가 되려면 급부의 원인이 반사회성·반윤리성이 현저하거나, 반환을 명하는 것이 오히려 규범 목적에 어긋나야 합니다. 대법원은 오늘날 통상의 농지 임대차가 그 자체로 반사회성이 현저하다고 단정할 수 없다고 보았습니다.

그래서 땅 주인은 약정 차임을 계약에 근거해 청구하지는 못하지만, 임차인이 땅을 쓰며 얻은 토지사용료 상당의 이익은 부당이득반환이나 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 임차인이 사실상 무상으로 땅을 쓰는 반사이익을 누리게 하는 것이 농지법의 목적은 아니라는 이유입니다.

사용료 반환을 거부할 수 있는 예외는 무엇인가요?

임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도였거나, 땅 주인이 농사지을 생각 없이 투기 목적으로 산 농지를 임대한 경우처럼 반사회성이 현저한 특별한 사정이 있으면 반환을 거부할 여지가 있습니다. 헌법은 농업생산성 제고와 농지의 합리적 이용을 위한 경우에만 농지 임대차를 인정하므로, 그 목적과 전혀 관련 없는 임대는 보호받지 못합니다.

예를 들어 농지를 자재 적치장이나 주차장으로 쓰게 하려고 빌려준 경우, 외지 법인이 시세 차익을 노려 사들인 농지를 임대한 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 이 사정은 반환을 거부하는 임차인이 주장하고 증명해야 합니다.

배상액은 얼마로 정해지나요?

배상액은 약정 차임이 아니라 그 기간의 토지 사용료 상당액입니다. 보통 감정으로 인근 농지의 임료를 산정하고, 임차인이 이미 낸 차임은 공제합니다. 약정 차임이 시세보다 높았다면 그 차액을 돌려 달라고 할 수 있고, 낮았다면 시세 기준으로 더 낼 수 있습니다.

무효 농지 임대차 배상 대응 순서

• 계약 효력 확인 - 땅 주인의 농지 취득 경위와 임대 사유가 농지법 제23조 제1항 각 호에 해당하는지 봅니다. 예외에 해당하면 계약은 유효하고 약정 차임이 기준이 됩니다.
• 점유 기간 정리 - 땅을 쓰기 시작한 날과 반환한 날, 계약 기간 뒤 점유가 있었는지 정리합니다. 배상 기간이 여기서 정해집니다.
• 낸 돈 정리 - 선불 차임과 입금 내역을 모읍니다. 사용료 상당액에서 공제할 금액이 됩니다.
• 특별한 사정 검토 - 투기 목적 취득이나 비농업 용도 임대 정황을 찾습니다. 인정되면 반환 거부 주장이 가능합니다.
• 임료 감정 대응 - 땅 주인이 주장하는 임료가 인근 시세와 맞는지 확인합니다. 감정 신청으로 금액을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 농지에 비닐하우스·창고 같은 시설을 설치했거나 계약서에 원상회복 특약이 있으면 계약서와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 사용료 반환을 둘러싼 부동산 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무효인 농지 임대차에서 약정 차임을 내야 하나요?
  약정 차임을 계약에 근거해 낼 의무는 없습니다. 대법원 2013다79887 판결은 농지법 제23조를 강행규정으로 보고, 계약 내용의 적극적 실현인 약정 차임 청구는 허용되지 않는다고 했습니다. 다만 실제로 쓴 기간의 토지 사용료 상당액은 부당이득이나 손해배상으로 물어야 합니다.
• 이미 선불로 낸 차임을 돌려받을 수 있나요?
  사용료 상당액을 넘는 부분만 돌려받을 수 있습니다. 무효 계약에 따라 낸 돈은 법률상 원인이 없으므로 민법 제741조에 따라 반환 대상이지만, 임차인도 땅을 쓴 이익을 반환해야 해 서로 정산합니다. 선불 차임이 시세 임료와 비슷하면 돌려받을 금액은 거의 없습니다.
• 땅 주인이 농사를 안 짓는 사람이면 거부할 수 있나요?
  그것만으로는 부족합니다. 비농업인이 임대했다는 사정은 계약을 무효로 만드는 사정에 그치고, 반환 거부까지 하려면 자경 의사 없이 오로지 투기 목적으로 취득해 투하자본 회수로 임대했다는 등 반사회성이 현저한 특별한 사정이 필요합니다. 이 사정은 임차인이 증명해야 합니다.
• 땅을 주차장으로 쓰려고 빌렸다면 어떻게 되나요?
  반환 거부가 인정될 여지가 있습니다. 대법원은 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도로서 농지 기능을 잃게 하는 경우를 특별한 사정의 예로 들었습니다. 다만 그런 목적의 임대에 가담한 임차인도 농지법상 전용 규제 위반 문제가 생길 수 있어 따로 검토가 필요합니다.
• 현행 농지법에서는 어떤 경우 임대가 허용되나요?
  농지법 제23조 제1항이 정한 경우에만 허용됩니다. 질병·징집·취학 등 일시적 사유, 60세 이상으로 5년 넘게 직접 경작한 농지, 3년 이상 소유한 농지의 주말·체험영농 임대나 한국농어촌공사 위탁 임대, 이모작을 위한 8개월 이내 임대 등이 해당합니다.
• 계약 기간이 끝난 뒤 점유한 부분도 배상하나요?
  배상해야 합니다. 계약이 유효했든 무효였든 기간이 끝난 뒤 땅을 돌려주지 않고 쓴 기간은 권원 없는 점유가 되어, 민법 제750조나 제741조에 따라 그 기간의 사용료 상당액을 물어야 합니다. 원안 사건도 계약 기간 뒤 점유가 쟁점이었습니다.
• 불법 임대를 한 땅 주인은 처벌받나요?
  처벌 대상입니다. 농지법 제61조 제2호는 제23조 제1항을 위반해 소유 농지를 임대하거나 무상사용하게 한 자를 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 원안 판결 당시 구법은 1천만원 이하였으나 현행법에서 상향됐습니다. 형사처벌과 별개로 사용료 청구는 가능합니다.

비슷한 상황

• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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