이웃 분쟁

집 남쪽에 5층 오피스텔이 들어서 해가 안 드는데 손해배상 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

일조방해가 사회통념상 참을 수 있는 한도(수인한도)를 넘으면 건축주에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2006다35865 전원합의체 판결은 일조방해의 정도, 건물 용도, 지역성, 토지이용의 선후, 공법 규제 위반 여부 등을 모두 따져 수인한도를 판단합니다. 지금은 신축 전후 같은 날짜·시각에 찍은 집 안 사진과 준공일 자료부터 모아 두십시오.

옆 건물이 건축허가를 받았다고 해서 배상 청구가 막히는 것은 아닙니다. 공법 규제를 지켰는지는 여러 판단 요소 중 하나일 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 1층 단독주택에 살고 있었는데, 2024년 봄부터 집 남쪽에 맞닿은 땅에 5층 오피스텔 공사가 시작됐습니다. 2025년 6월 오피스텔이 준공되자 하루 종일 해가 들던 거실과 마당에 겨울에는 햇빛이 거의 들지 않게 됐습니다. C씨는 건축주에게 보상을 요청했지만, 허가받은 건물이라며 거절당했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일조권 침해로 손해배상을 받으려면 무엇이 필요한가요?

종전부터 누리던 햇빛이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있고, 새 건물로 생긴 일조방해가 수인한도를 넘어야 합니다. 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결은 이 경우 건축행위가 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 위법한 가해행위가 된다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 불법행위 규정이 그대로 적용됩니다.

수인한도는 일조방해의 정도, 피해 건물이 주거용인지, 가해 건물의 용도, 주거지역인지 상업지역인지, 어느 건물이 먼저 들어섰는지, 층수를 낮추는 등 피해를 줄일 방법이 있었는지, 공법 규제를 어겼는지, 건축주와의 협의 경과를 모두 고려해 판단합니다. 단독주택처럼 일상생활이 이루어지는 주거 공간은 일조 보호 필요성이 크게 평가됩니다.

수인한도는 몇 시간을 기준으로 보나요?

하급심 실무는 동짓날을 기준으로 오전 8시부터 오후 4시 사이에 햇빛이 모두 합쳐 4시간 이상 들거나, 오전 9시부터 오후 3시 사이에 연속 2시간 이상 들면 일단 수인한도 안으로 봅니다. 둘 다 충족하지 못하면 일단 수인한도를 넘는 것으로 봅니다.

이 시간 기준은 법률에 적힌 숫자가 아니라 법원이 사건마다 참고하는 기준입니다. 그래서 소송에서는 감정인이 신축 전후 일조시간을 시뮬레이션으로 측정하고, 법원은 그 결과와 앞의 여러 사정을 함께 봅니다. 남향 창문이 오래 유지되어 왔다는 사정은 피해자에게 유리한 요소입니다.

건축법 높이 제한을 지켰으면 책임이 없나요?

지켰더라도 책임이 생길 수 있습니다. 건축법은 전용주거지역과 일반주거지역에서 일조 확보를 위해 정북방향 인접 대지경계선과의 거리에 따라 건축물 높이를 제한하지만, 이는 최소한의 공법 기준입니다.

이 사안처럼 가해 건물이 피해 주택의 남쪽에 있으면 정북방향 높이 제한이 피해 주택을 보호하지 못하는 구조입니다. 판례도 공법 규제 위반 여부를 여러 판단 요소 중 하나로 볼 뿐이므로, 허가를 받은 건물이라도 수인한도를 넘는 일조방해에는 배상책임이 따릅니다.

배상액은 어떻게 정하나요?

재산상 손해는 일조방해로 떨어진 주택 시가 하락분을 감정해 정하는 것이 실무입니다. 여기에 햇빛을 잃은 생활의 고통에 대한 위자료가 더해집니다. 재산 이외의 손해도 배상 대상입니다.

시가 하락분은 감정평가 결과에 따라 달라지므로, 신축 전 주택의 상태와 채광을 보여 주는 자료가 많을수록 유리합니다. 건축주가 보상 협의에 응하지 않았다는 교섭 경과도 수인한도 판단에 반영됩니다.

일조권 침해 대응 순서

• 신축 전후 기록 - 같은 날짜와 시각에 거실·안방 채광 사진을 찍어 둡니다. 감정 전 피해 정도를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 건축 정보 확인 - 건축허가서, 층수, 용도지역을 건축물대장과 토지이용계획으로 확인합니다. 지역성과 공법 규제 판단에 씁니다.
• 협의 요청 기록 - 건축주에게 보낸 내용증명과 답변을 보관합니다. 교섭 경과가 수인한도 판단에 들어갑니다.
• 일조 감정 신청 - 소송에서 일조시간 감정과 시가 하락 감정을 신청합니다. 배상액의 기준이 여기서 나옵니다.
• 시효 관리 - 준공일이나 외부골조 완료일을 확인하고 3년 안에 소를 제기합니다. 기산점이 앞당겨질 수 있으니 여유를 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사 중지나 층수 조정을 원하거나 피해 건물이 상업지역에 있다면 가처분 가능성과 지역성을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조방해 등 생활방해로 인한 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가받은 건물이면 배상 책임이 없나요?
  아닙니다. 대법원 2006다35865 전원합의체 판결은 공법적 규제 위반 여부를 수인한도 판단 요소 중 하나로 볼 뿐입니다. 건축법 제61조의 높이 제한을 지킨 건물이라도 일조방해의 정도가 크고 주거 피해가 뚜렷하면 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다.
• 동지 기준 몇 시간이 기준인가요?
  하급심 실무는 동짓날 오전 8시부터 오후 4시 사이 총 4시간 이상, 또는 오전 9시부터 오후 3시 사이 연속 2시간 이상 햇빛이 들면 일단 수인한도 안으로 봅니다. 법률 규정이 아니므로 감정 결과와 지역성, 건물 용도 등을 함께 보고 민법 제750조의 위법성을 판단합니다.
• 상업지역이면 청구가 어렵나요?
  어려워질 수 있습니다. 판례는 지역성을 수인한도 판단 요소로 보므로, 고층 건물이 들어서는 것이 예정된 상업지역에서는 주거지역보다 수인한도가 높게 평가됩니다. 다만 피해 건물이 주거용이고 일조가 거의 사라졌다면 다툴 여지가 남습니다.
• 집값 하락분만 받을 수 있나요?
  시가 하락분에 더해 위자료도 청구할 수 있습니다. 민법 제751조 제1항은 재산 이외의 손해도 배상하도록 정합니다. 햇빛을 잃어 생긴 생활의 불편과 정신적 고통은 위자료로, 주택 가치가 떨어진 부분은 감정한 시가 하락분으로 청구합니다.
• 언제까지 소송을 내야 하나요?
  원칙적으로 가해 건물 준공이나 외부골조공사 완료 때부터 3년 안입니다. 대법원 2006다35865 전원합의체 판결은 그때 피해자가 손해를 예견할 수 있다고 보아 민법 제766조 제1항의 시효가 진행한다고 했습니다. 철거의무가 있는 예외적 사안은 시효가 따로 진행합니다.
• 세입자도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 판례가 보호하는 일조이익은 토지 소유자 등이 누리던 생활이익이므로, 실제로 거주하며 피해를 입은 임차인도 위자료를 청구할 수 있습니다. 다만 주택 시가 하락분은 소유자의 재산 손해이므로 소유자가 청구합니다.

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