일상 사고

빌린 점포에서 불이 나 옆 점포까지 탔으면 건물 전체를 배상해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 빌린 점포 부분과 달리 옆 점포 등 임차하지 않은 부분의 손해는 건물주가 임차인의 관리의무 위반과 그로 인한 손해를 증명해야 배상 책임이 생깁니다. 대법원은 2017년 전원합의체 판결로 구조상 한 건물이면 임차인이 전부 책임진다던 종전 판례를 바꾸었습니다. 지금은 소방서 화재조사 결과와 전기 설비 점검 기록부터 확보해 두십시오.

건물 전체가 구조상 한 몸이라는 이유만으로 옆 점포 손해까지 당연히 떠안을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 5월부터 3층 상가건물 1층의 한 칸을 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 빌려 양복점을 운영했습니다. 2025년 12월 새벽 가게 안에서 불이 나 E씨 점포는 물론 벽을 맞댄 옆 점포와 2층 일부까지 탔습니다. 소방서 화재조사에서는 발화 지점이 E씨 점포 안이라는 것만 확인됐고 정확한 원인은 밝혀지지 않았습니다. 건물주는 E씨에게 건물 전체 수리비 3억원을 배상하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빌린 점포 자체가 탄 손해는 누가 부담하나요?

원칙적으로 임차인이 부담합니다. 화재로 임차 목적물을 돌려줄 수 없게 되면, 임차인은 그 불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 생겼다는 점을 증명하지 못하는 한 손해를 배상해야 합니다. 화재 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지입니다. 임차인은 목적물을 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있기 때문입니다.

다만 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자, 예컨대 건물 공용 배선이나 노후 설비에서 생긴 것으로 추단되면 결론이 달라집니다. 그 하자를 고치는 것은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 임대인의 의무이므로, 임차인이 하자를 미리 알았다는 등의 사정이 없는 한 임대인은 임차인에게 배상을 요구할 수 없습니다.

옆 점포와 2층까지 탄 손해도 임차인이 배상해야 하나요?

건물주가 증명해야 배상 책임이 생깁니다. 임차하지 않은 부분의 손해를 채무불이행으로 구하려면, 건물주가 임차인이 보존·관리의무를 위반해 화재 원인을 제공했다는 점, 그 위반과 손해 사이의 상당인과관계, 그 손해가 배상 범위 안에 있다는 점을 주장·증명해야 합니다. 대법원 2012다86895 전원합의체 판결은 이와 다른 종전 판례를 모두 변경했습니다.

원안이 인용한 대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결은 구조상 불가분 일체인 부분이면 임차인이 다른 부분의 손해도 배상해야 한다고 보았지만, 이 부분은 위 전원합의체 판결로 변경되었습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례로는 사례처럼 화재 원인이 밝혀지지 않았다면 옆 점포와 2층 손해에 대한 배상 책임을 건물주가 증명하기 어렵습니다.

불법행위로 청구하면 배상액을 줄일 수 있나요?

건물주가 임차 외 부분의 손해를 불법행위로 청구하는 경우, 화재가 중대한 과실로 난 것이 아니면 임차인은 법원에 배상액 경감을 청구할 수 있습니다. 법원은 화재 원인과 규모, 피해 확대 원인, 배상의무자와 피해자의 경제 상태 등을 고려해 배상액을 줄일 수 있습니다.

배상 범위가 인정되면 수리비는 얼마까지인가요?

수리가 가능하면 수리비가 통상의 손해입니다. 다만 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서 수리비가 건물의 교환가치를 넘으면 손해액은 교환가치 범위로 제한되고, 수리로 교환가치가 훼손 전보다 늘어나면 그 증가분을 수리비에서 뺍니다. 이 기준은 전원합의체 판결로 변경되지 않은 부분입니다.

임차 점포 화재 손해배상 대응 순서

• 화재조사 결과 확보 - 소방서 화재증명원과 화재조사 결과를 받습니다. 발화 지점과 원인이 책임 범위의 출발점입니다.
• 관리 영역 구분 - 발화 원인이 점포 내부 설비인지, 건물 공용 배선이나 노후 설비인지 가립니다. 임대인 관리 영역이면 임차인 책임이 부정될 수 있습니다.
• 손해 항목 분리 - 임차 점포 손해와 옆 점포·다른 층 손해를 나눕니다. 증명 책임을 지는 쪽이 서로 다릅니다.
• 보험 확인 - 화재보험이나 영업배상책임보험 가입 여부와 보상 한도를 확인합니다. 보험사가 직접 배상하는 범위가 정해집니다.
• 수리비 검토 - 건물주가 낸 견적이 건물 교환가치를 넘는지, 수리로 가치가 늘었는지 봅니다. 손해액을 줄이는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 화재 책임 특약이 있거나 보험사가 이미 대위 청구를 해 왔다면 계약서와 보험증권을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 손해배상·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 불이 난 원인을 모르면 임차인이 전부 책임지나요?
  임차 점포 부분은 원칙적으로 책임지지만 다른 부분은 아닙니다. 대법원 2012다86895 전원합의체 판결에 따르면 임차 점포는 임차인이 귀책사유 없음을 증명해야 하고, 원인 불명이어도 마찬가지입니다. 반면 옆 점포 등 임차 외 부분은 건물주가 임차인의 의무 위반과 인과관계를 증명해야 합니다.
• 건물 전기 배선이 원인이면 누구 책임인가요?
  건물 공용 배선처럼 임대인이 관리하는 영역의 하자로 불이 났다고 추단되면 임대인 책임입니다. 민법 제623조에 따라 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 임대인에게 있기 때문입니다. 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 있으면 달라질 수 있습니다.
• 건물주가 보증금에서 화재 손해를 빼겠다고 하면요?
  임차인이 배상 책임을 지는 범위에서만 공제할 수 있습니다. 보증금은 임대차에서 생긴 임차인의 채무를 담보하므로, 임차 점포 부분의 손해처럼 책임이 인정되는 손해는 공제 대상이 됩니다. 반면 증명되지 않은 임차 외 부분 손해를 일방적으로 공제하면 보증금 반환을 청구해 다툴 수 있습니다.
• 옆 점포 주인이 직접 배상을 청구하면요?
  옆 점포 주인은 임대차 당사자가 아니므로 불법행위를 이유로 청구하게 됩니다. 이때는 민법 제750조에 따라 피해자가 임차인의 고의나 과실을 증명해야 하고, 중대한 과실이 아니면 임차인은 실화책임에 관한 법률 제3조에 따라 배상액 경감을 청구할 수 있습니다.
• 수리비가 건물값보다 많으면 전부 물어야 하나요?
  아닙니다. 대법원 2002다39456 판결에 따르면 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서 수리비가 교환가치를 넘으면 손해액은 교환가치 범위로 제한되고, 수리로 가치가 늘어난 부분은 공제합니다. 건물주의 견적서만으로 손해액이 정해지지는 않습니다.
• 배상하면 생계가 어려운데 줄일 방법이 있나요?
  고의나 중대한 과실이 아니고 배상으로 생계에 중대한 영향이 생기면 법원에 배상액 경감을 청구할 수 있습니다. 민법 제765조가 정한 제도로, 법원은 양쪽의 경제 상태와 손해 원인을 참작해 배상액을 줄일 수 있습니다. 불법행위 책임에 적용되는 제도입니다.

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