일상 사고

불이 옆 건물로 번졌다면 화재 원인을 몰라도 건물주가 배상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

발화 원인이 밝혀지지 않아도 건물의 설치·보존상 하자로 불이 옆 건물로 번졌다면 공작물책임을 질 수 있습니다. 대법원 2013다61602 판결의 판단과 보험사 구상, 중대한 과실이 아닐 때의 배상액 경감, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 불이 난 원인이 밝혀지지 않았더라도 건물의 설치·보존상 하자 때문에 불이 옆 건물로 번졌다면 건물 점유자나 소유자가 공작물책임을 질 수 있습니다. 대법원은 하자가 화재사고의 공동원인 중 하나이기만 하면 손해가 그 하자로 생긴 것이라고 보았습니다. 다만 중대한 과실이 아니면 배상액을 줄여 달라고 법원에 청구할 수 있고, 이 사건에서는 손해의 50%로 줄었습니다. 발화 원인을 스스로 밝혀야만 책임을 면하는 구조는 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2층짜리 상가 건물을 소유하며 1층에서 직접 음식점을 운영했습니다. 2025. 11. 22. 새벽 1층 창고 쪽에서 불이 나 옆 건물 의류매장까지 번졌고, 소방서 조사에서는 발화 원인이 밝혀지지 않았습니다. 옆 건물 화재보험사는 2026. 8. 보험금 1억 8천만 원을 지급했다며 A씨에게 구상금을 청구했습니다. 보험사는 A씨 건물 외벽이 불에 약한 샌드위치 패널이고 소화설비도 없었다는 점을 들고 있습니다. A씨는 원인도 모르는데 전부 물어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 화재 원인을 모를 때 공작물책임을 어떻게 보았나요?

이 사건은 한 건물에서 난 불이 인접 건물로 번져, 피해자에게 보험금을 지급한 보험회사가 불이 난 건물 측에 구상금을 청구한 사안입니다. 원심은 건물 외벽 등이 내화구조가 아니고 자동소화장치 같은 확산 방지 시설도 없어 설치·보존상 하자가 있고, 그 때문에 불이 옆 건물로 번졌다고 보았습니다.

대법원은 이 판단을 유지했습니다. 공작물책임은 하자만이 손해의 원인인 경우에 한정되지 않는다고 하면서, 화재 원인이 하자가 아니거나 밝혀지지 않은 경우에도 “공작물의 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 화재가 확산되어 손해가 발생하였다면 공작물의 설치 또는 보존상의 하자는 화재사고의 공동원인의 하나가 되었다고 볼 수 있다”고 했습니다. 하자는 공작물이 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태이고, 위험성에 비례해 사회통념상 요구되는 방호조치를 다했는지로 판단합니다. 그래서 발화 원인을 두고 다투기보다, 그 건물이 불이 번지지 않도록 통상 갖출 구조와 설비를 갖췄는지를 다투는 것이 실제 쟁점이 됩니다. 건물 용도와 규모가 클수록 요구되는 방호조치 수준도 높아진다고 볼 수 있습니다.

누가 배상하고, 보험사는 어떻게 구상하나요?

공작물책임은 먼저 점유자가 집니다. 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다면 소유자가 책임지는데, 소유자에게는 이런 면책 규정이 없습니다. 건물을 세놓은 경우 세입자와 건물주 중 누가 책임지는지가 여기서 갈립니다. 배상한 점유자나 소유자는 손해 원인에 책임 있는 사람에게 다시 구상할 수 있습니다.

피해자에게 보험금을 준 보험회사는 지급한 금액 한도에서 피해자의 손해배상청구권을 넘겨받습니다. 그래서 구상금 소송의 쟁점은 피해자가 직접 청구했을 때와 같고, 하자 여부와 배상 범위, 경감 사유를 그대로 다툴 수 있습니다. 보험사가 손해 일부만 보상했다면 피해자의 남은 손해 청구가 우선합니다. 보험사가 구상할 때 건물 손해를 어떻게 따로 계산하는지는 「옆 호실 화재로 보험사가 구상금을 청구하는데 건물 손해는 따로 계산하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

화재 배상액을 줄일 수 있는 경우는 언제인가요?

불이 중대한 과실로 난 것이 아니면 배상의무자는 법원에 배상액 경감을 청구할 수 있습니다. 실화책임에 관한 법률은 실화로 불이 번진 부분의 손해배상에 적용되고, 법원은 화재 원인과 규모, 피해 정도, 연소와 피해 확대 원인, 실화자의 노력, 양쪽의 경제상태를 고려합니다.

대법원은 중대한 과실을 약간의 주의만 해도 손쉽게 결과를 예견할 수 있는데도 이를 간과한, 거의 고의에 가까운 현저한 주의 결여라고 보았습니다. 이 사건에서는 중대한 과실이 없다고 보아 피해자 두 사람의 손해 각 50%로 배상 책임을 줄인 원심을 유지했습니다. 경감 비율은 형평에 비추어 현저히 불합리하지 않으면 사실심 판단에 맡겨집니다. 생계에 중대한 영향이 있으면 민법상 배상액 경감청구도 함께 검토할 수 있습니다.

화재 구상금 청구 대응 순서

• 화재 조사 자료 확보 - 소방서 화재현장 조사서와 경찰 감식 결과를 받아 발화 지점과 원인 판단을 확인합니다.
• 하자 쟁점 정리 - 외벽 자재, 방화구획, 소화설비, 전기설비 점검 기록으로 통상 갖출 안전성을 갖췄는지 따집니다.
• 책임 주체 확인 - 점유자와 소유자가 다르면 임대차계약서로 관리 책임과 내부 구상 관계를 정리합니다.
• 경감 사유 주장 - 중대한 과실이 아니라는 사정과 피해 확대 원인, 경제상태를 들어 경감을 청구합니다.
• 보험 처리 확인 - 내가 든 화재배상책임보험이나 시설소유자배상책임보험으로 처리할 수 있는지 보험사에 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 통상 갖출 안전성을 갖추었는지와 과실이 중대한지에 따라 배상 책임과 경감 비율이 달라집니다. 법무법인 윤성은 화재 손해배상과 보험사 구상금 소송에서 하자·경감 쟁점을 다룹니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세 준 건물에서 불이 났으면 건물주와 세입자 중 누가 배상하나요?
  공작물책임은 먼저 점유자인 세입자가 집니다. 세입자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자인 건물주가 책임지고, 소유자는 과실이 없어도 면책되지 않습니다.
• 발화 원인이 미상이면 책임이 없는 것 아닌가요?
  그렇지 않을 수 있습니다. 대법원은 원인이 밝혀지지 않았어도 하자로 불이 번져 손해가 났다면 하자가 공동원인이 된다고 보았습니다. 하자가 없었다는 점을 다투는 것이 중요합니다.
• 실화책임법상 중대한 과실은 어떤 경우인가요?
  약간의 주의만 해도 손쉽게 결과를 예견할 수 있었는데 이를 간과한, 거의 고의에 가까운 현저한 주의 결여를 말합니다. 이 경우 실화책임법상 경감을 청구할 수 없습니다.
• 보험사가 구상금을 청구하면 피해자보다 불리하게 다툴 수밖에 없나요?
  아닙니다. 보험사는 피해자의 손해배상청구권을 넘겨받은 것이어서, 피해자에게 주장할 수 있었던 하자 부존재, 과실상계, 경감 사유를 그대로 주장할 수 있습니다.
• 구상금 청구는 언제까지 할 수 있나요?
  보험사가 넘겨받은 손해배상청구권은 피해자가 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 화재일부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 기산점은 피해자를 기준으로 봅니다.
• 배상한 건물주는 화재 원인 제공자에게 다시 청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 공작물책임을 진 점유자나 소유자는 손해의 원인에 책임 있는 사람, 예를 들어 부실 시공업자나 관리업체에 구상권을 행사할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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