계약 일반

지자체 토지 입찰 계약서의 계약보증금 몰수 조항도 약관인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 지자체가 여러 매수인과 계약하려고 미리 마련한 매매계약서는 약관이고 약관법이 적용됩니다. 다만 대법원은 계약보증금 10% 귀속 조항을 곧바로 무효로 보지 않았고, 부당히 과다하면 민법 제398조 제2항으로 감액을 구할 수 있습니다. 지금은 계약서의 귀속 조항이 위약벌로 적혀 있는지부터 확인하십시오.

지자체가 공익 목적으로 파는 땅이라 약관 규제가 적용되지 않는다고 미리 포기할 필요는 없습니다. 약관법은 비영리사업 분야를 대통령령으로 정해 제외하도록 했지만, 시행령에는 그런 분야를 정한 조문이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 10월 시가 일반입찰로 공급하는 단독주택 용지를 6억원에 낙찰받아 매매계약을 맺고 계약보증금 6,000만원을 냈습니다. 계약서에는 매수인 귀책으로 계약이 해제되면 계약보증금 10%가 시에 귀속된다는 조항이 인쇄돼 있었습니다. 2025년 9월 A씨가 잔금 대출을 받지 못하게 되자, A씨는 계약보증금을 전부 잃게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지자체가 미리 만든 매매계약서도 약관인가요?

네. 지자체가 여러 매수인과 계약하려고 일정한 형식으로 미리 마련한 매매계약서라면 명칭과 관계없이 약관에 해당하고 약관법이 적용됩니다. 매도인이 지방자치단체라는 이유만으로 적용이 빠지지 않습니다.

약관법 제30조 제1항은 상법 제3편, 근로기준법, 그 밖에 대통령령으로 정하는 비영리사업 분야의 계약에는 약관법을 적용하지 않는다고 정합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률 시행령」에는 이 비영리사업 분야를 정한 조문이 없으므로, 지자체의 일반입찰 토지 매매계약서도 약관법의 적용을 받는다고 보는 것이 원안의 판단과 같습니다.

계약보증금 10% 귀속 조항은 무효가 되나요?

곧바로 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 지자체 공업단지 입주 포기 때 부담금의 10%를 지자체에 귀속시키는 위약금 조항을, 당사자의 지위·계약 목적·예정액 비율·예상 손해 등을 따져 부당하게 과중하거나 공정성을 잃은 조항이 아니라고 보았습니다.

약관법 제8조는 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우는 약관 조항을 무효로 하지만, 10%라는 비율만으로 과중하다고 판단하지 않습니다. 현행 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제15조 제3항도 계약상대자가 계약상 의무를 이행하지 않으면 계약보증금을 지자체에 귀속시키도록 정하고 있어, 귀속 조항 자체를 다투기보다는 금액 감액을 다투는 쪽이 현실적입니다.

계약보증금이 과다하면 줄여 달라고 할 수 있나요?

계약보증금 귀속 약정이 손해배상액의 예정이라면, 법원은 예정액이 부당히 과다할 때 적당히 줄일 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 매수인은 감액을 청구할 여지가 있습니다.

대법원 2004. 12. 10. 선고 2002다73852 판결은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률에 따른 계약보증금의 성질을 가진 계약금이라도 당연히 위약벌이 되는 것은 아니라고 보고, 부당히 과다한지는 사실심 변론종결 당시를 기준으로 모든 사정을 따져 판단한다고 했습니다. 감액된 부분은 처음부터 무효가 되어 그만큼 돌려받을 수 있습니다.

지자체 토지 계약보증금 반환 대응 순서

• 계약서 조항 확인 - 계약보증금 비율, 귀속 사유, 해제 조항을 확인합니다. 인쇄된 조항인지 협의한 조항인지 구분합니다.
• 해제 사유 점검 - 매수인 귀책으로 해제된 것인지 확인합니다. 지자체 쪽 사정이 섞였다면 귀속 자체를 다툽니다.
• 손해 규모 비교 - 지자체가 다시 매각해 얻은 금액과 실제 손해를 확인합니다. 예정액과 실제 손해의 차이를 계산합니다.
• 감액 청구 준비 - 계약보증금이 손해배상액 예정이라는 점과 과다하다는 사정을 정리합니다. 거래 관행 자료도 모읍니다.
• 반환 소송 제기 - 지자체에 감액분 반환을 청구하는 소를 냅니다. 사실심 변론종결 때까지 사정을 보강합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 위약벌이라고 명시돼 있거나 입찰공고에서 따로 귀속 조건을 정한 경우라면 공고문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공공기관·지방자치단체와 맺은 매매·공급계약의 위약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비영리 목적 계약은 약관법이 적용되지 않나요?
  현재로서는 적용됩니다. 약관의 규제에 관한 법률 제30조 제1항은 대통령령으로 정하는 비영리사업 분야를 적용 제외로 정하지만, 현행 시행령에는 그 분야를 정한 조문이 없습니다. 따라서 공익 목적의 지자체 토지 매각 계약서도 약관이면 약관법 심사 대상이 됩니다.
• 계약서 조항을 협의해서 넣었다면요?
  개별적으로 교섭해 정한 조항은 약관이 아니어서 약관법으로 무효를 다투기 어렵습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호는 한쪽 당사자가 여러 상대방과 계약하려고 미리 마련한 계약 내용을 약관으로 정의합니다. 이때도 민법 제398조 제2항의 감액 청구는 할 수 있습니다.
• 10%를 몰수하는 조항은 무효인가요?
  비율만으로 무효가 되지는 않습니다. 대법원 1997. 7. 22. 선고 97다13306 판결은 지자체 공업단지 입주 포기 때 부담금의 10%를 귀속시키는 조항이 부당하게 과중하거나 공정성을 잃은 약관 조항이 아니라고 보았습니다. 사안마다 계약 목적과 예상 손해를 따로 따집니다.
• 계약보증금은 위약벌 아닌가요?
  당연히 위약벌이 되는 것은 아닙니다. 대법원 2004. 12. 10. 선고 2002다73852 판결은 국가계약법상 계약보증금의 성질을 가진 계약금도 당연히 위약벌은 아니라고 보았고, 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 손해배상액 예정이면 감액 대상입니다.
• 감액되면 얼마를 돌려받나요?
  법원이 과다하다고 본 부분만큼 돌려받습니다. 대법원 2004. 12. 10. 선고 2002다73852 판결은 감액된 부분의 약정은 처음부터 무효라고 보았습니다. 감액 비율은 계약 목적, 예정액 비율, 실제 손해, 거래 관행을 종합해 법원이 정하므로 미리 단정할 수 없습니다.
• 지자체는 계약보증금을 꼭 받아야 하나요?
  네, 현행법은 원칙적으로 받도록 합니다. 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제15조 제1항은 계약을 맺으려는 자에게 계약보증금을 내게 하도록 하고, 같은 조 제3항은 의무를 이행하지 않으면 지자체에 귀속시키도록 정합니다. 그래서 귀속보다 금액을 다투게 됩니다.

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