이웃 분쟁

바로 옆에 7층 오피스텔이 들어서 전망이 막히고 집 안이 들여다보이면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대부분 어렵습니다, 조망이나 사생활 침해로 배상을 받으려면 그 조망이 사회통념상 독자의 이익으로 인정될 만큼 특별하거나 침해가 참을 수 있는 정도를 넘어야 하는데 도심 주택가에서 건축법을 지킨 건물이면 이 기준을 넘기 어렵습니다. 대법원은 보통의 조망이익은 법적 보호 대상이 아니고, 폐쇄감·압박감도 이격거리·지역성·공법 규제 준수 등을 종합해 판단한다고 봅니다. 지금은 신축 전후 같은 창에서 찍은 사진과 두 건물 사이 거리부터 기록하십시오.

모든 전망 손실에 대해 배상을 받아야 한다고 생각하며 감정 비용부터 들일 필요는 없습니다. 조망이익이 법적으로 보호되는 경우는 좁아서, 먼저 보호 대상이 되는지부터 따져 보는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 5층 단독주택에 살고 있는데, 2024년 바로 옆 땅에 있던 낡은 2층 건물이 헐리고 2025년 7층 오피스텔이 들어섰습니다. 거실에서 보이던 먼 산 풍경이 막히고 창밖이 벽으로 가득 차 답답해졌으며, 오피스텔 창에서 J씨 집 안이 들여다보이게 되었습니다. 두 건물 사이 거리는 약 8.6미터였고 오피스텔은 건축허가와 사용승인을 정상적으로 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조망권 침해는 언제 법적으로 보호되나요?

그 장소가 외부를 조망하는 데 특별한 가치가 있고 조망 향유를 중요한 목적으로 건물이 지어진 경우처럼, 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 인정될 정도로 중요할 때에만 보호됩니다. 그 정도에 이르지 못하는 조망이익은 특별한 사정이 없는 한 법적 보호 대상이 아닙니다.

보호 대상이 되더라도 침해가 사회통념상 참을 수 있는 정도, 곧 수인한도를 넘어야 위법합니다. 또 이웃 땅에 건물이 없거나 낮아서 누리던 조망은 그 땅 주인이 법규를 지켜 건물을 지으면 줄어들 수밖에 없는 이익이어서, 이를 이유로 이웃의 건축을 함부로 막을 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 아래에서도 이 판례 기준은 그대로 적용됩니다.

창밖이 벽으로 막혀 답답한 것도 배상 사유가 되나요?

시야 차단으로 인한 폐쇄감·압박감은 수인한도를 넘을 때만 위법하고, 그 판단은 여러 사정을 종합합니다. 창에서 하늘이 보이는 비율(천공률)과 가해 건물이 시야를 막는 비율(조망침해율), 두 건물의 이격거리와 높이 및 그 비율, 창과 거실의 위치·크기·방향, 건축법령상 이격거리 규제 위반 여부, 지역성, 건축 경위와 공공성, 가해자의 방지 조치, 해의 여부, 토지 이용의 선후관계를 함께 봅니다.

대법원은 조망침해율이 늘었다는 사정만으로 수인한도 초과를 인정한 원심을 파기했습니다. 두 건물의 배치가 그 지역에서 이례적이지 않다면 폐쇄감을 이유로 한 배상은 어렵습니다.

옆 건물에서 집 안이 들여다보이면 사생활 침해로 배상받나요?

도심에서 어느 정도의 사생활 노출은 함께 살면서 감수해야 할 부분으로 보기 때문에, 침해가 현저해 수인한도를 넘을 때만 배상 대상이 됩니다. 기존 건물에서도 이미 집 안이 보였는지, 주변이 다른 건물로 둘러싸여 있는지, 신축 건물이 이격거리 등 건축 법규를 지켰는지가 판단 요소입니다. 대법원은 일조·사생활·조망처럼 생활이익마다 따로 수인한도를 판단하는 것이 원칙이라고 보았습니다.

배상과 별개로 가림 시설은 요구할 수 있습니다. 경계로부터 2미터 이내에서 이웃 주택 내부를 볼 수 있는 창을 설치하면 차면시설을 해야 하고, 건물은 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상 떨어져 지어야 합니다.

일조 침해는 따로 따져야 하나요?

따로 따집니다. 일조는 조망과 다른 생활이익이어서 동짓날 일조시간 등을 기준으로 별도로 수인한도를 판단합니다. 전용주거지역과 일반주거지역의 건축물은 일조 확보를 위해 정북방향 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 높이가 제한되고, 이 공법 규제 준수 여부도 판단 자료가 됩니다.

조망·사생활 침해 대응 순서

• 신축 전후 기록 - 같은 창에서 같은 각도로 찍은 사진과 두 건물 사이 거리를 기록합니다. 침해 정도 비교의 기초입니다.
• 건축 서류 확인 - 건축허가서와 설계도를 열람해 이격거리·높이 제한 준수 여부를 봅니다. 공법 위반이 있으면 위법성 판단이 달라집니다.
• 차면시설 요구 - 경계에서 2미터 안의 창이면 가림막 설치를 서면으로 요구합니다. 배상보다 빠른 해결책입니다.
• 생활이익별 검토 - 조망·폐쇄감·사생활·일조를 나누어 각각 수인한도를 따집니다. 합쳐서 주장하면 법원이 받아들이지 않습니다.
• 시효 관리 - 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구합니다. 준공 시점을 기준으로 일정을 잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조망을 주된 목적으로 지은 건물이거나 신축 건물이 이격거리·높이 제한을 어겼다면 건축 도면과 현장 측량을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조·조망 침해 손해배상과 공사금지 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조망권은 법으로 보장되는 권리인가요?
  일부 경우에만 보호됩니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결은 특정 장소의 조망이 특별한 가치를 가지고 조망 향유를 중요한 목적으로 건물이 지어진 경우처럼 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 인정될 정도일 때만 법적 보호 대상이 된다고 보았습니다. 보통의 전망은 보호 대상이 아닙니다.
• 신축 건물이 건축법을 지켰으면 배상책임이 없나요?
  공법 규제 준수는 위법성 판단의 중요한 자료이지만 그것만으로 결론이 나지는 않습니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462 판결은 이격거리 규제 위반 여부와 함께 천공률·조망침해율, 건물 배치, 지역성, 건축 경위, 해의 여부 등을 종합해 수인한도를 판단하도록 합니다.
• 옆 건물 창이 우리 집을 향하면 가림막을 요구할 수 있나요?
  경계로부터 2미터 이내라면 요구할 수 있습니다. 민법 제243조는 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우 적당한 차면시설을 하도록 정합니다. 2미터를 넘으면 이 조항으로는 요구하기 어렵습니다.
• 경계에 너무 붙여 지은 건물은 철거를 요구할 수 있나요?
  건물은 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상 떨어져 지어야 하고, 민법 제242조 제2항은 인접지 소유자가 위반자에게 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있게 합니다. 다만 건축에 착수한 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만 청구할 수 있습니다.
• 조망·일조·사생활 침해를 합쳐서 주장해도 되나요?
  원칙적으로 따로 판단합니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결은 일조방해, 사생활 침해, 조망 침해 등 생활이익별로 침해 정도를 고려해 수인한도 초과 여부를 판단한 뒤 초과한 생활이익에 기초해 손해배상액을 정해야 한다고 보았습니다. 초과하지 않은 침해를 다른 침해의 근거로 쓸 수 없습니다.
• 배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  민법 제766조 제1항에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 조망이나 일조 침해는 보통 건물이 완공되어 침해가 확정된 때 손해를 안 것으로 보므로 준공 시점을 기준으로 일정을 잡는 편이 안전합니다.

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