일상 사고

건물 주차장 화재로 임차 사무실이 탔는데 관리업체 말고 건물주가 배상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 건물주 측 지시를 받아 시설을 관리한 업체는 점유보조자일 뿐이라 건물 화재의 공작물 점유자 책임은 관리를 지시한 운용사와 건물 소유자가 집니다. 대법원 2019다208724 판결은 주차장 천장 화재로 임차 사무실이 입은 손해에 대해 이들의 배상 책임을 인정하고 실화책임법에 따른 경감도 허용하지 않았습니다. 지금은 건물 소유 구조와 관리위탁 관계, 영업 손실 자료부터 확인해 두십시오.

관리업체 직원이 매일 건물을 돌았다고 해서 관리업체에만 소송을 내야 하는 것은 아닙니다. 건물주 쪽에 공작물 점유자 책임을 물을 수 있는지부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

설계회사 A사는 2024년 업무용 빌딩의 여러 층을 빌려 사무실로 쓰고 있었습니다. 그해 겨울 저녁 지하 주차장 천장에서 불이 나 화염이 A사 사무실까지 번졌고, 서버와 설계 장비가 타 넉 달 가까이 업무에 차질이 생겼습니다. 건물은 부동산펀드 자산으로 운용사가 관리를 맡기고 있었고 실제 시설 관리는 외부 관리업체가 했습니다. A사는 운용사·수탁은행·관리업체 가운데 누구에게 손해배상을 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 관리업체도 공작물 점유자로 배상 책임을 지나요?

아니요, 건물주 측의 지시를 받아 건물을 관리한 관리업체는 점유보조자에 불과해 공작물 점유자 책임을 지지 않습니다. 대법원 2019다208724 판결은 자산관리 위탁계약에 따라 건물을 관리한 업체가 운용사의 점유를 돕기 위해 건물을 사실상 지배한 것이라고 본 원심 결론을 유지했습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」도 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 때에는 그 타인만을 점유자로 봅니다.

관리업체에 직접 과실이 있으면 일반 불법행위 책임은 따로 물을 수 있습니다. 다만 이 사건에서는 유지·관리 업무를 소홀히 했다거나 전기·시설 안전조치를 하지 않은 과실이 증명되지 않아 관리업체에 대한 청구가 배척됐습니다.

그러면 건물주 쪽 누가 화재 손해를 배상하나요?

공작물을 사실상 지배하면서 하자로 생길 사고를 막기 위해 보수·관리할 권한과 책임이 있는 자가 공작물 점유자로서 배상합니다. 판결은 관리업체에 업무를 지시하고 보고를 받으며 관리 예산을 정한 펀드 운용사와 건물 소유자인 수탁은행이 함께 주차장 천장을 직접 점유했다고 보아 이들에게 배상 책임을 인정했습니다.

점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 그다음 순서로 소유자가 책임집니다. 배상한 점유자나 소유자는 화재 원인에 책임 있는 자에게 구상할 수 있습니다.

펀드 자산인 건물이라도 공작물 점유자 책임은 투자신탁재산 한도로 줄어들지 않습니다. 판결은 이 책임이 투자대상자산의 취득·처분과 관련한 이행 책임이 아니라는 이유로 운용사와 수탁은행이 고유재산으로도 배상해야 한다고 보았고, 유한책임신탁 등기가 없으면 신탁재산만으로 책임지는 효력도 없다고 했습니다.

실화책임법으로 배상액이 줄어들 수 있나요?

불이 처음 난 곳과 한 덩어리로 타 버린 직접 화재 손해에는 실화책임법이 적용되지 않으므로 배상액 경감을 주장할 수 없습니다. 실화책임법은 연소로 번진 부분의 손해배상청구에만 적용되는데, 이 판결은 주차장 천장에서 난 불이 임차 사무실로 확대된 손해를 직접 화재로 본 원심 판단을 수긍했습니다.

연소 부분이라면 중대한 과실이 아닌 실화의 배상의무자는 화재의 원인과 규모, 피해 확대의 원인, 당사자의 경제상태 등을 들어 경감을 청구할 수 있습니다. 인접 검색어인 「실화책임법 경감 청구」는 이 연소 부분에 관한 이야기입니다.

화재로 영업을 못 한 손해는 어떻게 계산하나요?

영업 차질 손해는 화재가 없었다면 올렸을 예상 매출액과 실제 매출액의 차이인 손실 매출액을 먼저 구한 뒤, 여기에 영업이익률과 고정비 비율을 각각 곱해 계산할 수 있습니다. 판결은 과거 매출 실적으로 차질 기간을 정하고 그 기간이 포함된 분기의 예상 매출과 실제 매출을 비교한 원심 산정 방식을 받아들였습니다.

예를 들어 손실 매출액이 10억원이고 영업이익률이 8%, 고정비 비율이 20%라면 못 번 영업이익 8,000만원과 회수하지 못한 고정비 2억원을 합한 2억 8,000만원이 손해액이 됩니다. 이 계산은 단순 예시이고 실제 비율은 재무제표로 증명해야 합니다.

건물 화재 손해배상 대응 순서

• 현장 기록 - 피해 사진과 손상 물품 목록, 화재증명원을 확보합니다. 손해 범위와 직접 화재 여부를 가리는 출발점이 됩니다.
• 관리 구조 확인 - 등기부와 임대차계약서, 관리위탁계약 내용으로 소유자·운용사·관리업체를 확인합니다. 누가 점유자인지가 이것으로 정해집니다.
• 영업 손실 자료 정리 - 분기별 매출, 영업이익률, 고정비 내역을 모읍니다. 손실 매출액 산정의 기초가 됩니다.
• 배상 청구 통지 - 점유자로 보이는 상대방에게 손해 내역을 적어 배상을 청구합니다. 상대방의 보험 처리 여부도 이때 확인됩니다.
• 소송 제기 - 협의가 되지 않으면 점유자와 소유자를 함께 피고로 삼아 소송을 냅니다. 점유자 판단이 갈리는 경우를 대비하는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재 원인이 다른 임차인의 시설이나 전기 공사에 있거나 임대차계약에 면책 특약이 있으면 계약서와 감식 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 화재로 인한 손해배상 청구 소송과 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공작물 점유자는 어떻게 정해지나요?
  공작물을 사실상 지배하면서 그 설치·보존상 하자로 생길 사고를 막기 위해 보수·관리할 권한과 책임이 있는 자가 점유자입니다. 물건을 물리적으로 붙잡고 있어야 하는 것은 아니고, 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배를 배제할 가능성을 사회통념에 따라 따집니다.
• 점유자가 주의를 다했으면 누가 배상하나요?
  소유자가 배상합니다. 민법 제758조 제1항 단서는 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 때에는 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 그래서 점유자와 소유자가 다를 수 있는 건물 화재 소송에서는 둘을 함께 피고로 삼는 경우가 많습니다.
• 관리업체에는 아예 청구할 수 없나요?
  과실을 증명하면 청구할 수 있습니다. 공작물 점유자 책임과 별개로, 관리업체가 점검을 빠뜨리거나 전기 안전조치를 하지 않은 과실이 있으면 일반 불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 대법원 2019다208724 사건에서는 그 과실이 증명되지 않아 관리업체에 대한 청구가 기각됐습니다.
• 펀드 자산이면 펀드 재산 한도로만 배상하나요?
  아닙니다. 판결은 집합투자업자와 신탁업자가 투자신탁재산인 공작물의 점유자로서 지는 손해배상책임은 투자대상자산의 취득·처분에 관한 이행 책임이 아니므로 고유재산으로도 부담한다고 보았습니다. 유한책임신탁 등기가 없으면 신탁재산만으로 책임지는 효력도 생기지 않습니다.
• 실화책임법은 어떤 손해에 적용되나요?
  연소로 인한 부분의 손해배상청구에만 적용됩니다. 실화책임법 제2조가 이를 정하고, 대법원은 발화점과 불가분의 일체를 이루는 물건이 탄 직접 화재에는 적용되지 않는다고 봅니다. 연소 부분이고 실화가 중대한 과실이 아니면 배상의무자가 법원에 경감을 청구할 수 있습니다.
• 배상한 건물주는 원인 제공자에게 돌려받나요?
  돌려받을 수 있습니다. 민법 제758조 제3항은 점유자 또는 소유자가 손해의 원인에 대한 책임 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있다고 정합니다. 화재 원인이 관리업체나 시공업체의 잘못이면 건물주 측은 피해자에게 배상한 뒤 그 업체에 구상하게 됩니다.
• 영업 손실은 어떤 자료로 증명하나요?
  화재 전 여러 분기의 매출 실적과 화재 뒤 실제 매출, 재무제표상 영업이익률과 고정비 내역으로 증명합니다. 대법원 2019다208724 판결은 예상 매출액과 실제 매출액의 차이인 손실 매출액에 영업이익률과 고정비 비율을 각각 곱해 손해를 산정한 방식을 받아들였습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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