이웃 분쟁

경매로 산 콘도 출입구를 이웃 땅 주인이 구조물로 막았는데 철거시킬 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

이웃 땅 주인이 얻는 이익 없이 콘도 운영을 방해하려고 구조물을 세웠다면 권리남용이 되어 철거를 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우 건물 소유자가 건물 소유권에 기한 방해제거청구권으로 공작물 철거를 구할 수 있다고 봅니다. 지금은 구조물 설치 날짜와 전후 출입구 사진부터 남겨 두십시오.

땅 주인의 소유권을 먼저 빼앗아야 구조물을 치울 수 있는 것은 아닙니다. 건물 소유자는 자기 건물 소유권에 기해 방해 제거를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2024년 임의경매에서 바닷가 콘도 지분 대부분을 사들였습니다. 콘도 출입구 앞 도로와 주차장으로 쓰이던 땅은 예전 운영사 이사였던 사람이 등기를 넘겨받은 뒤 그 아들 명의로 되어 있었습니다. A사가 운영을 시작한 2025년 봄, 땅 주인은 경계 위에 블록 화단을 쌓고 쇠파이프 구조물까지 세워 차량 출입을 막았습니다. A사가 공시지가의 몇 배를 주고 땅을 사겠다고 했지만 땅 주인은 답을 하지 않고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이웃 땅 주인이 세운 구조물도 권리남용이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 권리 행사가 오로지 상대방에게 고통이나 손해를 주려는 데 있고 행사하는 사람에게는 아무 이익이 없으며, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있으면 권리남용으로 허용되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 권리는 남용하지 못한다고 정합니다.

대법원은 콘도 출입구 쪽 토지 소유자가 경매 매수인이 콘도를 산 뒤 경계에 화단과 철제 구조물을 설치한 사안에서, 구조물 추가 설치로 소유자가 얻는 이익이 없고, 경매에 이른 경위와 계속된 법률분쟁, 공시지가 몇 배 매수 제안을 거절한 사정 등을 들어 권리남용에 해당할 여지가 충분하다고 보았습니다. 고통이나 손해를 주려는 목적은 정당한 이익이 없는 권리행사로 보이는 객관적 사정으로 추인할 수 있다고도 했습니다.

권리남용이면 구조물을 철거하라고 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 토지 소유자의 공작물 설치가 인근 건물 소유자에 대해 권리남용이 되고 그로 인해 건물 사용·수익이 실질적으로 침해되면, 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권으로 공작물 철거를 구할 수 있습니다.

철거 판결을 기다리는 동안 영업 피해가 크다면 구조물 철거나 통행 방해 금지를 구하는 가처분을 함께 검토합니다. 가처분은 본안 판결 전에 임시로 상태를 정하는 절차라서 피해가 급한지와 권리남용 사정을 소명해야 합니다.

권리남용이 인정되지 않으면 다른 방법은 없나요?

콘도가 공로로 나갈 통로가 없어 이웃 땅을 지나지 않으면 출입할 수 없거나 과다한 비용이 든다면 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 다만 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 하고 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다.

권리남용은 개별 사안마다 판단하므로, 구조물이 토지 소유자에게 실제 쓰임이 있거나 경계 확정을 위한 것이라면 인정되기 어렵습니다. 이런 경우 통행권이나 토지 매수 협의가 현실적인 방법이 됩니다.

콘도 출입 방해 권리남용 대응 순서

• 현장 기록 - 구조물 설치 전후 사진, 영상, 설치 날짜를 남깁니다. 방해 정도를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 토지 이용 경위 정리 - 토지가 오랫동안 도로·주차장으로 쓰인 기록과 등기 이전 경위를 확인합니다. 설치 목적을 추인하는 사정이 됩니다.
• 이익 유무 확인 - 구조물이 토지 소유자에게 어떤 쓰임이 있는지 봅니다. 쓰임이 없으면 권리남용 판단에 유리합니다.
• 매수 제안 기록 - 적정 가격 이상으로 매수를 제안한 서면을 남깁니다. 거절 경위도 판단 요소가 됩니다.
• 가처분과 본안 소송 - 통행 방해 금지 가처분과 구조물 철거 소송을 냅니다. 통행권 주장도 예비적으로 함께 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경계가 불분명하거나 토지에 지상권·임대차 같은 다른 권리가 얽혀 있으면 측량도와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 통행 방해 금지 가처분과 공작물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리남용은 어떤 요건으로 판단하나요?
  주관적으로 오로지 상대방에게 고통이나 손해를 주려는 데 있고 권리자에게는 아무 이익이 없으며, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 합니다. 대법원 2014. 10. 30. 선고 2014다42967 판결은 주관적 요건을 정당한 이익이 없는 권리행사로 보이는 객관적 사정으로 추인할 수 있다고 보았습니다.
• 자기 땅에 구조물을 세운 것도 철거 대상인가요?
  권리남용이면 대상이 됩니다. 위 판결은 토지 소유자가 자기 토지에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물 소유자에 대해 권리남용이 되고 건물 사용·수익을 실질적으로 침해하면, 건물 소유자가 건물 소유권에 기한 방해제거청구권으로 공작물 철거를 구할 수 있다고 보았습니다.
• 판결 전에 구조물을 치우게 할 수는 없나요?
  가처분을 검토할 수 있습니다. 통행 방해 금지나 구조물 철거를 구하는 가처분은 본안 판결 전에 임시로 상태를 정하는 절차입니다. 영업 손실이 계속 커지는 급박한 사정과 권리남용 사정을 사진·매출 자료 등으로 소명해야 하고, 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다.
• 땅을 비싸게 사 주겠다는데 거절하면 불리한가요?
  권리남용 판단의 한 요소가 됩니다. 위 판결은 콘도 소유자가 공시지가의 몇 배에 이르는 가격으로 매수를 제안했는데 토지 소유자가 응하지 않은 사정을 권리남용 판단 사정 중 하나로 들었습니다. 매수 제안은 가격과 날짜가 드러나게 서면으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
• 권리남용이 안 되면 통행할 방법이 없나요?
  주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 민법 제219조 제1항은 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없어 주위 토지를 지나지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우 주위 토지를 통행할 수 있다고 정합니다. 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 합니다.
• 통행권을 인정받으면 돈을 내야 하나요?
  내야 합니다. 민법 제219조 제2항은 주위토지통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다고 정합니다. 보상액은 통행로 면적과 토지 이용 제한 정도에 따라 정해지므로 감정이 필요할 수 있습니다. 권리남용으로 철거가 인정되면 이와 별도로 보상 문제가 생기지 않습니다.

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