계약 일반

남의 땅을 허락 없이 쓴 사람이 사정을 들어 사용료를 깎아 달라면 깎이나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 남의 땅을 법률상 원인 없이 쓴 사람은 특별한 사정이 없으면 점유기간의 차임 상당액 전부를 부당이득으로 반환해야 하고, 법원이 공평을 이유로 깎을 수 없습니다. 대법원 2026다203472 판결은 반환액을 청구액의 약 30%로 제한한 원심을 파기했습니다. 지금은 상대방이 땅을 쓰기 시작한 시점과 사용 승낙이 있었는지를 보여 주는 자료부터 정리하십시오.

상대방이 「그동안 사정이 있었다」며 감액을 요구해도 그 사정을 일일이 반박하는 데 힘을 쏟을 필요는 없습니다. 점유할 권리가 없었다는 사실과 차임 상당액만 증명하면 반환 범위는 원칙적으로 그 전액입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2021. 5.부터 2025. 5.까지 이웃 D씨가 자기 땅에 나무를 심고 자재를 쌓아 두는 등 무단으로 쓰자 수목 수거와 함께 4년간의 사용료 6,000만원을 부당이득으로 청구했습니다. 땅의 인도 부분은 조정으로 정리됐지만, 항소심은 D씨가 땅을 쓰게 된 경위와 조정 과정을 참작해 공평의 원칙상 반환액을 2,000만원으로 줄였습니다. D씨는 땅 주인이 무상으로 쓰라고 승낙했다고 주장했지만 이를 증명할 자료는 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무단 점유자에게 사용료를 얼마나 받을 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 점유기간에 상응하는 차임 상당액 전액을 받을 수 있는 권리가 있습니다. 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 손해를 준 사람은 그 이익을 반환해야 합니다. 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203472 판결은 토지 무단 점유에 따른 부당이득반환의무의 내용이 점유기간 차임 상당액 전액의 반환이라고 보았습니다.

차임 상당액은 보통 감정으로 정합니다. 주변 토지의 임대료 시세, 토지의 용도와 실제 사용 형태가 기준이 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」에서도 부당이득의 내용과 반환 범위에 관한 조문은 판결 당시와 같습니다.

법원이 공평을 이유로 반환액을 줄일 수 있나요?

특별한 사정이 없는 한 줄일 수 없습니다. 대법원은 부당이득 제도에 공평의 이념이 이미 반영되어 있으므로, 법원이 손해배상의 과실상계처럼 신의칙이나 공평을 내세워 반환 범위를 따로 제한하는 것은 허용되지 않는다고 판단했습니다. 신의칙 같은 일반 원칙은 개별 조항만으로 공평한 해결이 안 될 때 보충적으로만 쓴다는 점도 이유로 들었습니다.

불법행위 손해배상에서는 피해자 과실을 참작하는 과실상계가 적용됩니다. 그러나 이 규정은 불법행위에 준용될 뿐 부당이득에는 적용되지 않습니다. 생계 곤란을 이유로 한 배상액 경감청구도 불법행위 손해배상에 관한 규정입니다.

계약을 해제하고 돌려받을 돈도 같은 기준인가요?

네, 계약 해제에 따른 원상회복도 부당이득반환의 성질을 가지므로 같은 기준이 적용됩니다. 해제자가 채무불이행의 원인 일부를 제공했다는 사정을 들어 과실상계에 준해 반환액을 줄이는 것은 허용되지 않습니다. 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결이 이 법리를 먼저 정리했고, 2026다203472 판결은 이를 일반적인 부당이득에도 넓혔습니다.

점유자가 무상으로 쓰기로 했다고 주장하면 어떻게 되나요?

점유할 권리가 있다는 사실은 점유자가 증명해야 하고, 증명하지 못하면 토지를 돌려주고 사용료도 반환해야 합니다. 2026다203472 사건에서도 점유자는 무상사용 승낙이나 사후 추인을 주장했지만, 이를 인정할 증거가 없다는 원심 판단이 그대로 유지됐습니다. 소유자는 점유할 권리가 없는 점유자에게 토지 반환을 청구할 수 있습니다.

반환 범위는 법률 규정으로만 달라집니다. 본권이 있다고 믿은 선의의 점유자는 과실을 취득할 수 있고, 악의의 점유자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 합니다. 점유자가 선의였는지는 승낙을 믿을 만한 근거가 있었는지로 다투게 됩니다.

무단 점유 부당이득 청구 대응 순서

• 점유 시작일 확정 - 상대방이 땅을 쓰기 시작한 날을 사진·항공사진·문자로 확인합니다. 청구 기간의 출발점이 됩니다.
• 승낙 여부 정리 - 사용을 허락한 적이 있는지, 사용료를 받은 적이 있는지 정리합니다. 무상사용 주장에 대한 반박 자료가 됩니다.
• 차임 상당액 산정 - 주변 임대료 시세와 사용 면적을 모아 감정을 신청합니다. 반환액은 이 금액 전부가 기준입니다.
• 인도와 금전 청구 분리 검토 - 토지 인도와 사용료 청구를 함께 할지 나눌지 정합니다. 인도 조정이 성립해도 사용료 청구는 따로 판단됩니다.
• 시효 확인 - 점유 기간이 길면 오래된 기간분의 소멸시효를 먼저 따집니다. 10년이 지나기 전에 청구해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대방이 취득시효나 지상권을 주장하거나 공유 토지인 경우에는 등기부와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 부당이득반환 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무단 점유자가 형편이 어렵다고 하면 감액되나요?
  부당이득반환에서는 감액되지 않는 것이 원칙입니다. 대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203472 판결은 법원이 신의칙이나 공평의 이념을 내세워 부당이득 반환 범위를 제한하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보았습니다. 생계 곤란을 이유로 한 배상액 경감청구는 불법행위 손해배상에만 있는 제도입니다.
• 부당이득에도 과실상계가 적용되나요?
  적용되지 않습니다. 과실상계를 정한 민법 제396조는 채무불이행 손해배상 규정이고 제763조로 불법행위에 준용될 뿐 부당이득에는 준용 규정이 없습니다. 대법원도 불법행위법은 유책한 위법행위의 손해 전보를, 부당이득법은 정당한 재산귀속 질서의 회복을 지향한다는 차이를 들어 책임제한 법리를 그대로 옮길 수 없다고 했습니다.
• 땅 사용료는 어떤 기준으로 정하나요?
  점유기간에 상응하는 차임 상당액이 기준입니다. 소송에서는 감정인이 주변 토지 임대료 시세, 토지의 지목과 실제 이용 형태, 점유 면적을 반영해 기간별 차임을 산정합니다. 법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환하는 것이므로 점유자가 실제로 얼마를 벌었는지와는 별개로 정해집니다.
• 땅 인도는 조정했는데 사용료도 깎이나요?
  인도에 관한 조정이 성립한 과정은 사용료 감액 사유가 아닙니다. 2026다203472 사건의 원심은 인도 조정 경위 등을 참작해 반환액을 줄였지만, 대법원은 그런 사정이 부당이득 반환 범위를 정할 때 고려할 대상이 아니라고 판단했습니다. 조정 조서에 사용료를 포기하는 조항이 있다면 그 조항은 따로 봐야 합니다.
• 계약 해제 후 대금 반환도 깎을 수 없나요?
  깎을 수 없습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있고 이는 부당이득반환의 성질을 가집니다. 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결은 해제자가 해제 원인의 일부를 제공했다는 사정으로 과실상계에 준해 원상회복 범위를 줄이는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다. 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙입니다.
• 무상으로 쓰라고 했다는 주장은 누가 증명하나요?
  점유자가 증명해야 합니다. 소유자는 점유할 권리가 없는 점유자에게 물건의 반환을 청구할 수 있고, 점유자는 점유할 권리가 있을 때에만 반환을 거부할 수 있습니다. 2026다203472 사건에서도 무상사용 승낙이나 사후 추인을 인정할 증거가 없다는 원심 판단이 유지되어 점유자의 상고는 기각됐습니다.
• 언제까지 사용료를 청구할 수 있나요?
  부당이득반환채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 무단 점유가 오래 계속됐다면 10년보다 오래된 기간의 사용료는 시효로 소멸했다는 항변이 나올 수 있으므로, 점유 사실을 알았다면 사용 중단 요구와 함께 청구를 서두르는 편이 안전합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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