계약 일반
동생이 제 땅을 대신 파는 걸 알고도 가만있었으면 계약에 묶이나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
묶일 수 있습니다. 대리권을 주는 수권행위는 정해진 형식이 없어 말없이도 할 수 있고, 다른 사람이 대리인처럼 행동하는 것을 알면서 이의 없이 내버려 두면 대리권을 준 것으로 추단될 수 있습니다. 지금은 동생이 협상하는 사실을 언제 알았는지와 그때 무엇을 말하거나 하지 않았는지부터 정리하십시오.
원하지 않는 계약이 진행되고 있다면 매수 예정자와 대리인 역할을 하는 가족에게 「대리권을 준 적이 없고 계약에 동의하지 않는다」는 뜻을 내용증명이나 문자로 분명히 보내십시오. 이의를 밝힌 시점이 기록으로 남아야 방임이 아니었다는 주장이 섭니다.
위임장을 써 준 적이 없다는 사실만으로 계약에서 벗어날 수 있다고 믿을 필요는 없습니다. 반대로 알고도 그냥 둔 기간이 짧다면 방임으로 보지 않을 여지도 있습니다.
이런 상담이 많습니다
J씨는 2024년 가을 남동생이 J씨 명의 과수원을 한 매수 예정자와 4억원에 팔려고 협상한다는 얘기를 부모님께 들었지만, 가족 일이라 따로 말리지 않았습니다. 2025년 2월 동생이 J씨 이름으로 매매계약서에 서명하고 계약금 4천만원을 받았고, J씨가 뒤늦게 반대하자 매수인은 계약 이행이나 위약금 4천만원을 요구했습니다. 그 사이 매수인은 J씨와 한 번 연락했고, J씨는 「동생과 얘기하라」고만 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
위임장 없이도 대리권을 준 것으로 볼 수 있나요?
볼 수 있습니다. 대리권을 주는 수권행위는 불요식 행위여서 명시적인 의사표시 없이 묵시적인 의사표시로도 할 수 있습니다. 대법원 2016. 5. 26. 선고 2016다203315 판결은 어떤 사람이 대리인의 외양을 가지고 행위하는 것을 본인이 알면서도 이의를 하지 않고 방임하는 등 사실상의 용태로 대리권 수여가 추단되는 경우도 있다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 대리행위의 효력을 이 구조로 정합니다.
이렇게 대리권이 인정되면 대리인이 권한 안에서 본인을 위한 것임을 표시하고 맺은 계약은 직접 본인에게 효력이 생깁니다. 본인이 계약서에 서명하지 않았어도 매매 당사자가 됩니다.
어떤 행동이 방임으로 평가되나요?
가족이 매수 예정자와 가격을 협상하는 자리에 함께 있으면서 반대하지 않은 경우, 가족이 본인 대신 계약금을 받는 것을 알고도 돌려주지 않은 경우, 매수 예정자와 연락하면서 「동생과 얘기하라」고 한 경우가 자주 문제 됩니다. 이런 사정이 여러 개 겹칠수록 대리권 수여가 추단되기 쉽습니다.
협상 인지
가족이 대리인처럼 협상한다는 사실을 앎
인지 후
반대 의사 표시 여부
매수인 연락
가족과 얘기하라고 했는지
계약금 입금
받은 돈을 돌려줬는지
잔금·등기
수령·서류 교부 시 추인 평가
반대로 협상 사실을 뒤늦게 알자마자 반대 의사를 밝혔거나, 계약금 수령을 거부했다면 방임으로 보기 어렵습니다. 결국 언제 알았고, 알고 난 뒤 무엇을 했는지의 시간 순서가 결론을 가릅니다.
대리권이 없었다면 계약은 어떻게 되나요?
본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 권한 없는 사람이 대리인으로 맺은 계약은 무권대리가 되고, 매수인은 상당한 기간을 정해 본인에게 추인할지 확답하라고 요구할 수 있습니다. 그 기간 안에 확답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다.
다만 추인은 말없이도 할 수 있습니다. 계약 사실을 안 뒤 잔금을 받거나 소유권이전등기 서류를 넘겨주면 추인한 것으로 평가될 수 있고, 추인하면 계약은 계약 때로 거슬러 올라가 효력이 생깁니다.
가족 대리 계약 대응 순서
- 인지 시점 정리 - 가족이 대리인처럼 협상한 사실을 처음 안 날을 문자·연락 기록으로 확정합니다. 방임 여부 판단의 출발점입니다.
- 이의 표시 - 원하지 않는다면 매수 예정자와 가족에게 서면으로 반대 의사를 보냅니다. 발송일이 기록으로 남습니다.
- 돈 받은 흔적 점검 - 계약금·중도금이 본인 계좌로 들어왔는지 확인합니다. 받은 돈을 그대로 두면 추인으로 볼 여지가 생깁니다.
- 확답 요구 대응 - 매수인이 추인 여부를 물어 오면 기간 안에 답을 정합니다. 답하지 않으면 추인 거절로 봅니다.
- 대리인 책임 검토 - 추인하지 않을 경우 매수인이 가족에게 책임을 묻게 됩니다. 가족 간 부담 문제를 함께 정리합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 등기가 이미 넘어갔거나 위임장·인감증명서가 쓰였다면 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 효력 다툼과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
가족이 대신 부동산을 팔아 버린 사건에서 본인들은 「위임장을 써 준 적이 없다」는 사실 하나만 내세웁니다. 그러나 법원은 서면보다 실제 행동을 봅니다. 협상 사실을 알았으면서 몇 달 동안 아무 말도 하지 않았다면 그 침묵이 대리권 수여로 읽힐 수 있습니다.
그래서 시간 순서가 담긴 기록이 결론을 정합니다. 가족에게서 협상 얘기를 처음 들은 날의 문자, 매수 예정자와의 연락 기록, 계약금이 입금된 날과 그 뒤 본인의 반응이 모두 증거로 쓰입니다. 반대 의사를 밝혔다면 그 날짜가 남는 방식으로 보내야 합니다.
매수인은 대개 위약금이나 계약 이행을 청구하고, 본인은 대리권이 없었다고 다툽니다. 이 판결 사안도 위약배상금 청구에서 대리권 수여 여부가 쟁점이 되어 원심이 파기됐습니다. 계약서에 위약금 약정이 있다면 액수가 크므로 초기에 방임이 아니었다는 자료를 모아 두어야 합니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 가족 대리로 이루어진 부동산 매매의 효력 다툼과 가처분 사건을 수행해 왔으며, 본인이 대리 사실을 안 시점과 그 뒤의 행동을 먼저 확정하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 가사·상속 사건
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서, 가족·매수인과 주고받은 문자와 연락 기록, 계약금 입금 내역, 등기사항전부증명서를 준비해 주시면, 묵시적 수권 인정 가능성과 추인 여부, 위약금 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2016. 5. 26. 선고 2016다203315 판결
- 민법 제114조 제1항
- 민법 제131조
- 민법 제133조
- 민법 제135조 제1항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성