계약 일반

내연관계가 끝나면 돌려받는 조건으로 부동산을 주기로 한 약정은 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 내연관계가 끝나면 효력을 잃는다는 해제조건을 붙인 부동산 증여 약정은 조건만이 아니라 증여 전체가 무효입니다. 조건이 사회질서에 반하면 법률행위 전체를 무효로 한다는 민법 규정과 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 등기를 이미 넘겼는지부터 확인하십시오.

「조건만 지우면 나머지 증여는 살아 있다」고 볼 필요는 없습니다. 판례는 이런 조건이 붙은 증여를 통째로 무효로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

기혼인 A씨는 2023년부터 B씨와 내연관계를 이어 오다 2024년 7월 B씨에게 시가 3억 원의 오피스텔을 증여하기로 하는 각서를 써 주었습니다. 각서에는 「두 사람의 관계가 끝나면 증여는 효력을 잃고 오피스텔을 돌려준다」는 문구가 들어 있었습니다. 소유권이전등기를 넘기기 전인 2025년 10월, B씨는 각서를 근거로 등기를 넘겨 달라고 요구했고 A씨는 이 약정이 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내연관계 종료를 해제조건으로 한 증여는 왜 무효인가요?

관계가 끝나면 증여가 효력을 잃는다는 조건은 내연관계를 계속 붙잡아 두는 역할을 하므로 사회질서에 반하는 조건입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하면 그 법률행위 전체를 무효로 합니다. 대법원 1966. 6. 21. 선고 66다530 판결도 부첩관계의 종료를 해제조건으로 한 증여계약은 조건만 무효인 것이 아니라 증여계약 자체가 무효라고 했습니다.

아직 등기를 넘기지 않았다면 이행해야 하나요?

이행할 의무가 없습니다. 증여 약정이 무효이므로 상대방은 각서를 근거로 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 상대방이 소송을 내면 약정이 사회질서에 반해 무효라는 항변으로 다툽니다. 각서에 해제조건 문구가 없더라도 증여 목적이 내연관계 유지에 있었다면 같은 쟁점이 생깁니다. 반대로 무효를 주장하는 쪽은 조건이 붙어 있었다는 사실을 각서나 메시지로 보여 주어야 하므로, 약정 당시 주고받은 문자를 지우지 말고 그대로 두는 편이 좋습니다.

이미 등기를 넘겼다면 돌려받을 수 있나요?

원칙적으로 돌려받을 수 없습니다. 사회질서에 반하는 원인으로 재산을 넘겨준 것은 불법원인급여가 되어 반환을 청구하지 못합니다. 대법원은 이런 경우 소유권에 기한 반환청구도 할 수 없고, 넘겨준 물건의 소유권은 받은 사람에게 귀속된다고 보았습니다.

관계를 끝내면서 주기로 한 돈도 무효인가요?

관계를 끝내는 마당에 그동안의 희생을 배상하고 장래 생활대책을 마련해 준다는 뜻으로 돈을 주기로 한 약정은 사회질서에 반하지 않는다는 판례가 있습니다. 관계를 유지하는 대가인지, 청산하면서 주는 돈인지가 결론을 가릅니다. 자녀 양육비 약정도 관계 청산의 대가가 아니면 유효합니다.

내연관계 증여 약정 대응 순서

• 각서 원본 보관 - 조건 문구가 적힌 각서나 메시지를 원본으로 보관합니다. 무효 사유는 약정 내용 자체에서 드러나야 주장하기 쉽습니다.
• 이행 여부 확인 - 등기나 인도를 이미 했는지 확인합니다. 이행 전과 후는 법적 결론이 완전히 다릅니다.
• 약정의 성격 구분 - 관계 유지의 대가인지, 관계 청산에 따른 생활대책인지 정리합니다. 청산 합의라면 유효할 수 있습니다.
• 이행 청구에 대한 답변 - 상대방이 등기를 요구하면 무효 사유를 적은 답변을 서면으로 보냅니다. 소송이 들어오면 같은 사유를 항변으로 냅니다.
• 배우자와의 관계 점검 - 내연관계는 배우자에 대한 위자료 문제로 이어질 수 있습니다. 증여 분쟁과 가사 분쟁을 함께 보고 순서를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여가 일부 이행되었거나 부동산 명의가 제3자에게 넘어간 경우에는 등기부와 각서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여 약정의 효력을 다투는 소송과 가사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조건만 무효이고 증여는 유효하지 않나요?
  아닙니다. 민법은 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우 그 법률행위를 무효로 한다고 정합니다. 대법원 1966. 6. 21. 선고 66다530 판결도 부첩관계 종료를 해제조건으로 한 증여는 조건만 무효인 것이 아니라 증여계약 자체가 무효라고 보았습니다. 원심이 조건 없는 증여로 본 판단을 파기했습니다.
• 상대방이 등기를 넘겨 달라고 소송하면요?
  증여 약정이 사회질서에 반해 무효라는 항변으로 다툽니다. 무효인 약정에 기해서는 이행을 청구할 수 없으므로, 각서에 적힌 조건 문구와 작성 경위가 드러나면 청구가 받아들여지기 어렵습니다. 다만 약정에 조건이 붙어 있었다는 사실은 무효를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 이미 넘긴 부동산을 되찾을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 불법의 원인으로 재산을 급여한 사람은 반환을 청구하지 못합니다. 대법원 1979. 11. 13. 선고 79다483 전원합의체 판결은 이 경우 부당이득반환뿐 아니라 소유권에 기한 반환청구도 할 수 없고 소유권은 받은 사람에게 귀속된다고 했습니다.
• 관계를 끝내며 주기로 한 위로금은 유효한가요?
  유효할 수 있습니다. 대법원 1980. 6. 24. 선고 80다458 판결은 관계를 해소하면서 그동안의 희생을 배상하고 장래 생활대책을 마련해 준다는 뜻의 금전지급 약정은 공서양속에 반하지 않는다고 보았습니다. 관계 유지의 대가가 아니라는 사정이 문구와 경위에서 드러나야 합니다.
• 자녀 양육비를 주기로 한 약정은요?
  관계 청산의 대가나 조건으로 한 것이 아니면 유효합니다. 대법원 1980. 6. 24. 선고 80다458 판결에서도 두 딸의 양육비로 매월 일정액을 지급하기로 한 약정은 유효하다고 본 원심 판단이 유지되었습니다. 혼외자 양육비는 인지 여부에 따라 별도의 가사 절차로도 청구할 수 있습니다.
• 배우자가 이 각서를 알게 되면 어떻게 되나요?
  내연관계는 배우자에 대한 부정행위가 되어 배우자가 위자료를 청구하거나 이혼 사유로 삼을 수 있습니다. 증여 각서는 그 부정행위를 보여 주는 증거로 쓰일 수 있습니다. 증여 분쟁을 다투는 과정에서 제출하는 서류가 가사 사건에도 영향을 주므로 순서를 먼저 정하십시오.

비슷한 상황

• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성