계약 일반

농로 포장을 조건으로 기부채납했는데 포장이 무산되면 땅을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 농로 포장을 조건으로 한 기부채납은 부담부 증여여서 포장이 불가능해지면 등기를 넘긴 뒤라도 해제할 수 있습니다. 대법원 97다2177 판결은 부담 불이행 시 이행을 마친 증여도 해제할 수 있다고 보았습니다. 지금은 포장 약속이 적힌 협의서나 공문이 있는지부터 확인하십시오.

이미 소유권이전등기를 넘겼다고 해서 해제를 포기할 필요는 없습니다. 부담이 붙은 증여는 이행이 끝난 뒤에도 해제할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 군청에서 「땅을 기부채납하면 포장해 농로로 쓰게 해 주겠다」는 답을 듣고 논 옆 폭 4미터 길 1,200제곱미터를 군에 넘기고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 2025년 군이 인근 물류단지 조성사업을 승인하면서 그 길이 사업 부지에 들어갔고, 군은 포장 계획을 취소했습니다. A씨는 길을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기부채납도 증여로 보고 해제할 수 있나요?

네, 조건을 붙여 땅을 넘겼다면 해제할 수 있습니다. 기부채납은 땅 주인이 지방자치단체에 재산을 대가 없이 넘기는 계약이어서 증여로 봅니다. 「포장해서 농로로 쓰게 해 주겠다」는 약속을 받고 넘겼다면 상대방에게 부담이 붙은 부담부 증여가 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 부담부 증여에 쌍무계약 규정을 적용합니다.

비슷한 사안의 하급심 판결도 포장해서 농로로 무상 사용하게 해 주는 조건으로 한 기부채납을 부담부 증여로 보고, 그 뒤 골프장 사업 부지에 편입돼 포장이 불가능해지자 해제를 인정했습니다. 약속한 내용이 기부채납 협의서나 공문, 회의록에 남아 있어야 부담이 인정됩니다.

등기까지 넘긴 뒤에도 해제할 수 있나요?

네, 할 수 있습니다. 대법원은 부담 있는 상대방이 의무를 이행하지 않으면 증여계약이 이미 이행되었더라도 증여자가 해제할 수 있다고 봅니다. 일반 증여에서 이행을 마친 부분은 해제의 영향을 받지 않는다는 규정은 부담부 증여에는 적용되지 않습니다.

그래서 이전등기를 마친 뒤라도 해제가 인정되면 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 해제되면 각 당사자는 원래 상태로 돌려놓을 의무를 집니다.

포장이 불가능해진 경우에도 최고를 거쳐야 하나요?

상대방이 약속을 이행할 수 없게 되었다면 최고하지 않고 바로 해제할 수 있습니다. 쌍무계약의 이행불능 해제 규정이 부담부 증여에도 적용되기 때문입니다. 반대로 포장이 늦어지기만 하는 상태라면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제합니다.

포장 공사가 몇 년째 멈춰 있는 경우에는 이행불능인지 이행지체인지부터 따집니다. 사업 승인으로 도로 부지가 다른 용도로 바뀌었다면 이행불능으로 보는 쪽에 가깝습니다.

단순히 마음이 바뀐 경우에도 해제할 수 있나요?

부담 없는 기부채납이었다면 이행을 마친 뒤에는 해제하기 어렵습니다. 서면으로 한 증여는 마음이 바뀌었다는 이유로 해제할 수 없고, 이미 이행한 부분은 해제의 영향을 받지 않습니다. 망은행위를 이유로 한 해제도 원인을 안 날부터 6월이 지나면 소멸합니다.

기부채납 해제 대응 순서

• 약속 내용 확인 - 협의서·공문·회의록에서 포장·사용 약속 문구를 찾습니다. 문서에 부담이 적혀 있어야 부담부 증여로 인정받기 쉽습니다.
• 불능 사유 확인 - 개발사업 고시나 사업 승인 공고를 확보합니다. 도로 부지가 사업 부지로 편입되었다면 이행불능 근거가 됩니다.
• 해제 통지 - 해제 의사를 내용증명으로 보냅니다. 도달한 날부터 해제 효력이 생깁니다.
• 등기 말소 청구 - 상대방이 응하지 않으면 소유권이전등기 말소 소송을 냅니다. 소장 송달로 해제 의사를 전할 수도 있습니다.
• 처분 금지 조치 - 소송 중 토지가 제3자에게 넘어갈 우려가 있으면 처분금지가처분을 신청합니다. 해제 전에 권리를 얻은 제3자에게는 해제로 대항하기 어렵기 때문입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기부채납 뒤 도시계획시설 결정이 있었거나 보상금이 지급되었다면 협의서와 등기 원인을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 증여·기부채납 해제에 따른 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기부채납은 법적으로 어떤 계약인가요?
  땅 주인이 지방자치단체에 재산을 대가 없이 넘기는 증여계약으로 봅니다. 포장이나 사용 허락 같은 약속을 받고 넘겼다면 상대방이 의무를 지는 부담부 증여가 되고, 쌍무계약 규정이 함께 적용됩니다.
• 등기를 넘긴 뒤에도 해제할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원은 부담 있는 상대방이 의무를 이행하지 않으면 증여가 이미 이행되었더라도 증여자가 해제할 수 있다고 보았습니다. 해제가 인정되면 소유권이전등기 말소를 청구합니다.
• 해제 의사는 어떻게 전하나요?
  상대방에 대한 의사표시로 합니다. 보통 내용증명으로 보내고, 도달한 때 효력이 생깁니다. 말소 소송의 소장에 해제 의사를 적어 송달하는 방법도 쓰입니다. 한 번 한 해제 의사표시는 철회하지 못합니다.
• 포장이 늦어지기만 하면 어떻게 하나요?
  이행지체라면 상당한 기간을 정해 포장을 이행하라고 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있습니다. 사업 승인 등으로 포장이 아예 불가능해졌다면 최고하지 않고 해제할 수 있습니다.
• 해제되면 무엇을 돌려받나요?
  각 당사자가 원래 상태로 돌려놓을 의무를 집니다. 기부채납한 토지의 등기 말소와 인도를 청구하고, 상대방이 받은 것이 있으면 그것을 돌려줍니다. 다만 해제 전에 권리를 취득한 제3자의 권리는 해치지 못합니다.
• 조건 없이 기부채납했다면 되찾을 수 있나요?
  어렵습니다. 부담 없는 증여는 이행을 마친 부분에 해제의 효력이 미치지 않습니다. 서면으로 한 증여라면 이행 전이라도 마음이 바뀌었다는 이유만으로는 해제할 수 없습니다. 부담이 붙었는지 먼저 확인하십시오.
• 망은행위로 인한 해제에도 기한이 있나요?
  있습니다. 수증자의 범죄행위나 부양의무 불이행을 이유로 한 증여 해제권은 해제 원인을 안 날부터 6월이 지나거나 용서의 뜻을 표시하면 소멸합니다. 부담 불이행 해제와는 근거가 다릅니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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