계약 일반

매매계약이 해제되면 매수인이 번 영업이익까지 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 매매계약이 해제되면 매수인은 건물을 쓴 기간의 임료 상당액을 돌려주면 되고, 그곳에서 올린 영업이익까지 반환할 의무는 원칙적으로 없습니다. 대법원 2020다290804 판결로 사용이익 범위와 동업자 매도인의 최고 방법을 정리했습니다.

아니요, 매수인이 돌려줄 사용이익은 쓴 기간의 임료 상당액이고 영업이익 자체가 아닙니다. 대법원은 웨딩홀 건물 매매가 해제된 사건에서 영업이익을 기준으로 한 원심을 파기했습니다. 매도인이 매수인의 장부를 들여다보며 이익을 계산할 필요는 없고, 감정으로 임료를 입증하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 동생과 함께 운영하던 예식장 건물을 2025. 2. 10. B씨 회사에 팔고, 계약금과 중도금을 받은 뒤 건물을 먼저 넘겼습니다. B씨 회사는 그 건물에서 예식장을 운영하며 잔금 지급을 두 차례 미뤘습니다. A씨는 2026. 3. 9. 혼자 명의로 내용증명을 보내 해제를 통지했고, 동생도 해제에는 동의한 상태입니다. B씨 회사의 지난해 영업이익이 크다는 말을 들은 A씨는 그 이익까지 돌려받을 수 있는지, 혼자 보낸 해제 통지도 유효한지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

동업자인 원고들은 웨딩홀 건물을 피고들에게 팔았고, 피고들은 건물을 넘겨받아 웨딩홀 영업을 하면서 잔금을 치르지 않았습니다. 피고들은 대금 일부 대신 건물에 설정된 근저당 대출도 인수했습니다. 원심은 계약 해제를 인정하고 원고들이 운영하던 2013년도 영업이익을 기준으로 사용이익 반환을 명했습니다.

대법원은 해제는 적법하다고 보았지만 사용이익 부분은 파기했습니다. 사용이익 반환은 부당이득 반환이므로 “매수인이 점유ㆍ사용한 기간 동안 그 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익, 즉 임료 상당액을 매수인이 반환하여야 할 사용이익으로 보아야 한다.”라고 판시했습니다. 웨딩홀 시설이 갖추어진 건물을 빌렸다면 낼 임료가 기준이고, 매수인의 영업이익이 곧 건물의 사용이익은 아니라는 것입니다.

동업자 중 한 명이 보낸 최고나 해제 통지도 효력이 있나요?

동업자 공동 소유 부동산의 매매대금은 조합채권이어서, 그 추심은 원칙적으로 조합원 전원이 함께 해야 합니다. 이 사건에서도 원고 1명이 혼자, 그것도 연장된 잔금 이행기 전에 소장 등으로 한 최고는 적법하지 않다고 보았습니다. 이행기가 오기 전에는 이행지체가 있을 수 없기 때문입니다.

그래도 해제는 인정됐습니다. 이행기가 지난 뒤 원고들이 함께 준비서면 등으로 해제를 주장했고, 대법원은 급부불이행을 이유로 해제하겠다고 통지하면 그 안에 이행의 최고가 들어 있다고 보았습니다. 그 뒤 상당한 기간이 지나도록 이행이 없으면 해제할 수 있습니다. 다만 다툼을 줄이려면 처음부터 전원 명의로 최고와 해제를 하는 편이 낫습니다. 업무집행자로 정한 동업자가 있다면 그 권한을 보여 주는 동업계약서도 함께 챙겨 둡니다.

매수인은 정산에서 무엇을 주장할 수 있나요?

매수인도 따질 것이 있습니다. 먼저 사용이익은 임료 상당액이므로, 매도인이 매수인의 매출이나 영업이익을 근거로 더 큰 금액을 청구하면 그 부분은 다툴 수 있습니다. 매수인이 자기 노력과 영업 방식으로 올린 이익은 건물에서 통상 나오는 이익과 구별되기 때문입니다.

이 사건 피고들은 건물에 허가 없이 증축하거나 용도를 바꾼 부분이 있다며, 그 하자로 인한 손해배상채권을 잔금과 상계한다고 주장했습니다. 원심은 일부는 철거가 아니라 설계변경과 용도변경 허가로 양성화할 수 있다고 보고 그 비용으로 손해액을 정했고, 대법원은 이 판단을 그대로 두었습니다. 하자가 있다면 철거비와 양성화 비용 중 어느 쪽이 기준이 될지부터 정리해야 합니다.

해제되면 서로 무엇을 돌려주고, 판결은 어떻게 받아야 하나요?

매수인은 건물을 돌려주고 사용 기간의 임료 상당액을 반환합니다. 매도인은 받은 계약금과 중도금에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줍니다. 두 의무는 보통 동시이행 관계여서 상계나 정산 주장이 함께 나옵니다.

이 사건에서 원심은 매도인의 반대의무를 「은행과 채무 면책적 인수를 합의하거나 채무를 소멸시킬 것」으로 정했습니다. 대법원은 반대의무가 특정되지 않으면 집행을 시작할 수 없어 같은 소송을 다시 내야 할 수 있다며, 근저당권 채무자를 되돌리는 변경등기처럼 명확하게 정하라고 지적했습니다. 「매매계약이 해제됐는데 호텔 영업이 적자였어도 사용이익을 줘야 하나요?」에서 반대 방향의 쟁점을 자세히 설명했습니다.

매매계약 해제와 사용이익 정산 대응 순서

• 이행기 확인 - 잔금 이행기가 연장됐는지, 연장 합의 문서가 있는지 확인합니다.
• 최고와 해제 통지 - 이행기가 지난 뒤 매도인 전원 명의로 기간을 정해 최고하고 해제를 통지합니다.
• 임료 감정 준비 - 같은 시설을 빌릴 때의 임료를 감정으로 입증할 수 있게 인도일과 시설 현황을 정리합니다.
• 반환할 돈 계산 - 받은 대금과 받은 날부터의 이자, 대신 인수시킨 대출 등을 함께 정리합니다.
• 청구취지 특정 - 동시이행 반대의무를 등기 절차처럼 집행 가능한 형태로 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 이행기 연장 여부와 최고 명의, 매수인이 넘겨받은 시설과 대출 인수 구조에 따라 해제 효력과 정산 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 원상회복·사용이익 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 건물에서 적자를 봤어도 사용이익을 돌려줘야 하나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 사용이익은 그 건물을 빌렸다면 냈을 임료 상당액이어서, 매수인의 실제 영업 손익과 관계없이 점유·사용한 기간만큼 계산됩니다.
• 임료 상당액은 어떻게 입증하나요?
  보통 법원 감정으로 입증합니다. 같은 시설을 갖춘 건물을 빌릴 때의 임료를 기준으로 하므로, 인도 당시 시설·집기 상태와 사용 기간 자료를 미리 정리해 두면 감정이 정확해집니다.
• 잔금 이행기 전에 보낸 최고도 효력이 있나요?
  효력이 없습니다. 이행기가 오기 전에는 이행지체가 없으므로, 그 전에 한 최고로는 해제 요건이 채워지지 않습니다. 이행기가 지난 뒤 다시 최고하거나 해제 의사를 표시해야 합니다.
• 해제 통지만 하고 따로 최고를 안 했으면 무효인가요?
  꼭 그렇지는 않습니다. 대법원은 급부불이행을 이유로 해제하겠다고 통지하면 이행의 최고가 있었다고 볼 수 있고, 그 뒤 상당한 기간이 지나도록 이행이 없으면 해제할 수 있다고 봅니다.
• 매도인은 받은 중도금에 이자를 붙여 돌려줘야 하나요?
  네, 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 매수인의 사용이익 반환과 서로 정산하는 경우가 많으므로 양쪽 금액을 같은 기간으로 계산해 두는 것이 좋습니다.
• 동시이행 판결의 반대의무가 애매하면 어떻게 되나요?
  반대의무 내용이 특정되지 않으면 그 이행을 증명할 수 없어 강제집행을 시작하지 못하고, 같은 소송을 다시 내야 할 수 있습니다. 청구 단계에서 등기 절차처럼 구체적으로 적어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 계약이 해제되면 중도금 이자는 포기한다는 조항이 있으면 원금만 돌려받나요?
• 납기를 넘긴 업체에 최고하지 않고 바로 해제를 통보했는데 효력이 있나요?
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